Locazioni: che cosa è utile sapere per prendere casa in affitto

Anche nel mercato delle locazioni è possibile imbattersi in frodi o tentativi di truffa. Per difendere i propri diritti basta informarsi e agire nel rispetto della legge. Si comincia dalla scelta del contratto idoneo e dalla sua registrazione, che è obbligatoria.

A cura di Marco Panzarella

Pubblicato il 07/09/2017Aggiornato il 07/09/2017

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Per il 2017, gli esperti prevedono una leggera flessione del mercato delle locazioni, ma con una diminuzione della domanda talmente minima da lasciare stabili i canoni medi. Quindi, sono ancora molti quelli che cercano una casa in affitto, ai quali è rivolto l’invito, anche da parte delle associazioni di categoria, di informarsi bene su diritti e doveri per non incorrere in truffe o rischiare di agire in modo irregolare. Per esempio, non tutti sanno che esistono quattro tipi di contratto e che, a parte quelli di breve durata, sono da registrare presso l’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it). Oltre a quello “particolare” di comodato, ve sono altri tre tipi; quello più utilizzato è “a canone libero”.

Il contratto più diffuso è il 4+4 anni, con canone libero
La disdetta da parte del proprietario deve essere giustificata
Esistono sgravi fiscali per il proprietario e per l’inquilino

Comodato d’uso: prestito gratuito

Attraverso il contratto di comodato, una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) l’immobile per un determinato periodo di tempo, al termine del quale lo stesso bene deve essere restituito. Si tratta di un accordo essenzialmente gratuito, previsto dall’art. 1803 del Codice civile, che può essere verbale o redatto in forma scritta. In quest’ultimo caso è necessaria la registrazione all’Agenzia delle Entrate, come per tutti gli altri tipi di contratto.

4 tipi di contratto

1. Ordinario a canone libero

Questo contratto consente alle parti di accordarsi liberamente sull’importo del canone mensile. Ha una durata di almeno 4 anni, con altri 4 che si rinnovano automaticamente. Alla prima scadenza, con un anticipo di almeno 6 mesi, attraverso l’invio di una lettera raccomandata, sia il locatore sia il conduttore possono disdire l’accordo. In particolare, il locatore deve giustificare la disdetta specificando uno dei motivi previsti dalla legge 431/98. Terminati gli 8 anni, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni (è possibile ridefinire l’importo del canone) o per la rinuncia, inviando all’altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza, una lettera raccomandata. La parte interpellata deve rispondere, sempre con lettera raccomandata, entro 60 giorni dalla data di ricezione. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto. Infine la cauzione: mai superiore a tre mensilità.

Quando il locatore può disdire l’accordo

Al termine dei primi 4 anni, la disdetta è legittima da parte del locatore quando:

intenda destinare l’immobile a sé, al coniuge, genitori, figli o parenti – entro il secondo grado – per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale;
gli, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità, e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo;
l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni. Oppure, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni – a norma di legge – e, per eseguirle, sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;
intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione;
il conduttore, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune.

2. A canone concordato

È un contratto della durata di 3 anni, più altri 2 che si attivano automaticamente alla scadenza. In alternativa, terminato il triennio, le parti possono decidere di rinnovare e rimodulare l’accordo per altri tre anni. L’eventuale disdetta, da parte del proprietario o dell’inquilino, deve essere comunicata con 6 mesi di anticipo rispetto al termine dei tre anni. Può essere prevista una cauzione, che va riconsegnata al termine del contratto, mai superiore alle tre mensilità.
L’importo del canone concordato è calcolato sulla base di accordi tra associazioni di proprietari e inquilini e tiene conto di alcuni parametri, quali l’ubicazione, la metratura e le finiture dell’immobile. I vantaggi fiscali per gli utenti che scelgono questo tipo di contratto (a patto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale) dipendono dai loro redditi: per quelli fino a 15.493,71 euro è prevista una detrazione d’imposta di 495,80 euro; per quelli compresi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro la detrazione è pari a 257,90 euro. Il locatore può, invece, beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e, soprattutto, della riduzione dell’aliquota della cedolare secca (dal 21% al 10%) qualora scelga questa tipologia di tassazione. Infine, è prevista una riduzione del 25% di imu e tasi.

3. Transitorio

In questo caso, in contratto ha una durata non inferiore a 1 mese e non superiore a 18 mesi. Una volta trascorso tale termine, l’accordo, senza alcuna comunicazione fra le parti, si ritiene concluso. Questi contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze di proprietari e conduttori, che vanno documentate e allegate al contratto. In mancanza di tale documentazione, il contratto transitorio deve essere sostituito con uno ordinario (comunemente definito 4+4). Per quanto riguarda il canone, è liberamente deciso dalle parti, a eccezione dei contratti che ricadono in undici aree metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Catania e Venezia), nei Comuni confinanti e in quelli capoluogo di provincia: in questi casi gli importi sono definiti entro valori minimi e massimi decisi a livello locale.

4. Transitorio per studenti

È un particolare tipo di contratto pensato per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari fuori sede, ossia residenti in una città diversa da quella in cui ha sede l’ateneo. Ha una durata compresa tra i 6 mesi e i 3 anni e può essere rinnovato alla prima scadenza pattuita al momento della sottoscrizione. Per la disdetta servono 3 mesi d’anticipo e il deposito cauzionale che non può superare le tre mensilità. Come negli altri casi. L’accordo si può sottoscrivere solo per immobili situati nei Comuni (anche limitrofi) sede di università o di corsi universitari distaccati e, oltre ai singoli studenti, ne possono beneficiare le aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, le cooperative e gli enti non lucrativi operanti nel settore. Il modello del contratto (allegato F del D.M. 30 dicembre 2012) è reperibile sul sito del Ministero dei Trasporti (www.mit.gov.it) sotto la voce “Normativa”. Può essere compilato e firmato dal singolo studente o da un genitore, oltre che, come abbiamo visto, da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio. L’importo del canone può variare a seconda delle caratteristiche dell’alloggio, sempre tenendo conto delle soglie previste per i contratti a canone concordato. Per gli inquilini, la legge prevede una detrazione Irpef del 19% su una spesa massima di 2.633 euro, di cui possono beneficiare direttamente gli studenti o, in alternativa, i genitori qualora i figli siano a carico loro. Il locatore, invece, può usufruire della cedolare secca, evitando così di pagare, al momento della sottoscrizione del contratto e in caso di rinnovi, sia l’imposta di bollo sia quella di registro.

Obbligatorio registrare

Tutti i contratti di locazione che hanno una durata superiore, a prescindere dal canone pattuito dalle parti. La registrazione va eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula dell’accordo scritto o dalla sua decorrenza, in tre possibili modalità:

attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate. Tale opzione è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno dieci immobili, mentre è facoltativa per gli altri contribuenti;
utilizzando il software RLI (Registrazione locazione immobili);
incaricando un intermediario (Caf, associazioni di categoria, professionista abilitato) o un delegato.

Entro 60 giorni successivi alla registrazione il locatore è tenuto a darne comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio, preferibilmente attraverso l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite Pec (posta elettronica certificata). I contratti di locazione devono, infine, contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto la documentazione sull’Ape (Attestazione prestazione energetica) relativa all’immobile.

Qualora l’immobile locato sia fornito di arredi, nel contratto d’affitto le parti devono inserire l’elenco dei pezzi presenti al momento della stipula. È consigliabile allegare tale elenco al contratto, in modo tale che, alla scadenza dell’accordo, il locatore possa verificare eventuali mancanze. Al pari delle spese condominiali, la manutenzione ordinaria dei mobili è a carico del conduttore, mentre quella straordinaria spetta al locatore.

Come dividere le spese

In linea generale, le riparazioni straordinarie sono sempre a carico del proprietario, mentre il conduttore paga quelle ordinarie. In particolare, come previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it

Normativa e legge

La norma di riferimento in tema di locazioni è la legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. Fra le altre cose, sono stabilite le modalità di stipula e rinnovo dei contratti di locazione e la disdetta del contratto da parte del locatore (il proprietario dell’immobile). L’art. 13, sotto il titolo “Patti contrari alla legge”, specifica come sia nulla ogni pattuizione “volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” o ” derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”. L’art. 13 è stato parzialmente riscritto dalla legge di Stabilità 2016 che, riguardo al contratto, ha aggiunto in particolare: “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore el condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del Codice civile”.

Legge 431/98

La legge, tra le altre disposizioni, sancisce la nullità delle pattuizioni stipulate dalle parti che si pongono in contrasto con qualcuna delle previsioni contenute nella legge stessa e prevede che il conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, possa chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone indicato nel contratto, oppure a quello massimo definito dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle dei conduttori. Il conduttore può anche agire per ottenere la riconduzione del contratto alle condizioni previste dalla legge.

Legge di Stabilità 2016

Specifica che è a carico del locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto (nel termine perentorio di trenta giorni successivo alla relativa stipula), dandone “documentata comunicazione” (estremi del versamento effettuato e il numero di registrazione attribuito al contratto), nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio.

Legge 392/1978

Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. Si specifica anche che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone.

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