Trasformare un loft industriale in unâabitazione privata significa non solo procedere ad unâimportante ristrutturazione ma in primo luogo dover effettuare un cambio di destinazione dâuso. Come si procede? Quali sono i costi da tenere in considerazione prima di iniziare cambio di destinazione dâuso?
Quando si parla di destinazione dâuso si definisce in edilizia lâinsieme delle modalitĂ e finalitĂ di utilizzo di un certo edificio. La prima verifica da compiere preventivamente è quella di recuperare il cosiddetto Piano Regolatore, un insieme di norme approvate dal proprio Comune di residenza che possono vietare o meno il cambio di destinazione dâuso in particolari zone. Se il Piano regolatore non pone particolari limiti, è il momento di capire quali autorizzazioni vanno richieste al Comune.
Occorre in tal caso distinguere a seconda che il cambio di destinazione dâuso comporti o meno lâesecuzione di opere edilizie. Se non vi sono allora per ottenere il cambio basterĂ presentare una DIA, la Denuncia di Inizio attivitĂ oppure la SCIA, la Segnalazione certificata di Inizio attivitĂ , a seconda delle decisioni del Comune. Se il cambio di destinazione dâuso prevede invece delle modifiche strutturali o distributive, allora andrĂ chiesto un Permesso di Costruire vista lâimportanza dellâintervento da realizzare.
Se lâimmobile oggetto del cambio di destinazione dâuso si trova in un condominio occorre verificare che nel regolamento condominiale non vi siano restrizioni in tal senso. Se cosĂŹ fosse occorre prima di procedere al cambio chiedere lâautorizzazione alla stessa assemblea. Dopo aver ottenuto le autorizzazioni necessarie si potrĂ procedere allâintervento che comporta inevitabilmente anche il cambio di categoria catastale dellâimmobile.
Si definisce cambio dâuso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie. Cambiando la categoria cambia anche la rendita su cui andranno calcolate le tasse, come Imu e Tasi.
Il Decreto Sblocca Italia ha modificato lâarticolo 23-ter del Testo Unico dellâEdilizia (d.P.R. 380/2001) secondo cui costituisce cambio rilevante della destinazione dâuso âogni forma di utilizzo dellâimmobile o della singola unitĂ immobiliare diversa da quella originaria, ancorchĂŠ non accompagnata dallâesecuzione di opere edilizie, purchĂŠ tale da comportare lâassegnazione dellâimmobile o dellâunitĂ immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionaleâ inserita in un catalogo ben definito. Sono quattro le categorie funzionali oggi possibili: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. In base al Testo Unico dellâEdilizia è sempre possibile il cambio della destinazione dâuso allâinterno della stessa categoria funzionale, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.
Ma quanto costa il cambio di destinazione dâuso? Le spese da tenere in conto sono quelle necessarie per i lavori materiali allâinterno dellâimmobile, a cui si aggiungono le parcelle dei professionisti coinvolti â diverse a seconda se il cambio di destinazione dâuso prevede o meno opere edilizie â e gli oneri di urbanizzazione.