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Dal 1° gennaio 2016 è in vigore una nuova formula di acquisto di un immobile abitativo, il leasing finanziario. La nuova normativa introdotta dalla Legge di Stabilità prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale agevolando soprattutto i più giovani.
Leasing abitativo: cos’è
Nei fatti con la locazione finanziaria è la banca che si impegna ad acquistare o far costruire la casa su scelta e secondo le indicazione del cliente, mettendo a disposizione di quest’ultimo l’immobile per un certo periodo di tempo e dietro pagamento di un canone periodico che può essere mensile, trimestrale o semestrale. Quando poi il contratto arriva a scadenza, il cliente può decidere di acquistare la casa ad un prezzo stabilito, esercitando così il riscatto.
Differenze con il mutuo, rent to buy e la vendita con riserva di proprietà
Prima di entrare nei dettagli e capire come funziona il leasing è bene sottolineare le differenze con i canali tradizionali di acquisto di casa. La locazione finanziaria infatti si differenzia dal mutuo perché con quest’ultimo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per poter comprare casa e c’è la garanzia dell’ipoteca. Con il leasing invece vinee messo a disposizione del richiedente l’immobile che si potrà acquistare in seguito se si esercita la facoltà di riscatto. Il leasing è diverso anche dal rent to buy, perché il primo è un vero e proprio contratto di finanziamento, mentre nel rent to buy il bene viene concesso in godimento al conduttore dallo stesso proprietario dell’immobile. Infine si differenza dalla vendita con riserva di proprietà perché in quest’ultimo caso la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del rezzo mentre nel leasing immobiliare il passaggio avviene solo se il richiedente voglia esercitare il riscatto, pagando così il prezzo finale e stipulando un vero e proprio contratto finale di compravendita.
Come funziona il leasing immobiliare
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere:
- un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile
- un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing
- un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.
Nel contratto dovrà essere indicata in maniera esplicita l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente, ossia la banca. Per abitazione principale deve intendersi quella nella quale la persona fisica che la possiede o i suoi familiari vi dimorano abitualmente.
Elemento importante della locazione finanziaria è il riscatto ossia la facoltà in capo all’utilizzatore alla fine del contratti di acquistare il bene immobile ad un certo prezzo. Al momento in cui banca e cliente stipulano il contratto, quest’ultimo dovrà pagare un maxi canone una tantum che in genere ha un importo superiore rispetto agli altri canoni periodici. Poi mensilmente, trimestralmente o ogni 6 mesi, il cliente paga un certo numero di canoni. Se infine esercita l’opzione di riscatto dovrà pagare il prezzo stabilito nel contratto.
Quando può essere sospeso il pagamento
Ci possono essere dai casi in cui l’utilizzatore dell’immobile chiede alla banca di poter sospendere il contratto di leasing. In particolare quando cessa il rapporto di lavoro per cause non imputabili al lavoratore. In tal caso si può chiedere la sospensione solo una volta e per un periodo massimo di 12 mesi. Il pagamento dei canoni di leasing riprenderà poi secondo gli importi e in base alla periodicità come previsti nel contratto. Per chiedere la sospensione, l’utilizzatore dovrà fare apposita istanza scritta alla banca e non ci saranno spese di istruttoria o alcuna commissione aggiuntiva. Può anche accadere che l’utilizzatore non paghi i canoni periodici per la locazione finanziaria. In tal caso la banca procederà alla risoluzione del contratto per inadempimento e avrà diritto alla restituzione del bene. In tal caso la banca potrà agire con il procedimento di sfratto rivolgendosi in tal caso all’autorità giudiziaria.
Manutenzione e tasse: chi paga?
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali connessi all’utilizzo dell’immobile concesso in leasing non vi sono particolari indicazioni. Come tale le parti possono liberamente accordarsi nel contratto ma è buona prassi attenersi alle stesse regole previste per l’ordinaria locazione. Ciò significa che le spese relative alla manutenzione ordinaria come le piccole riparazione sono a carico dell’utilizzatore, così anche quelle per la riparazione straordinaria come la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia sono a carico del proprietario dell’utilizzatore, fino quanto nel leasing abitativo, la cause del contratto è di finanziamento. A pagare imu, tasi e tari deve essere l’utilizzate. Si ricorda a tal proposito che nel caso di Imu e Tasi se l’immobile concesso in leasing è utilizzato come dimora abituale, l’utilizzatore non dovrà pagarle, ovviamente se l’immobile non è rientrante nelle categorie catastali A1, A8 e A9. A carico dell’utilizzatore anche gli oneri condominiali, sia per interventi di ordinaria che per quelli di straordinaria manutenzione.
Gli sconti fiscali
I titolari dei contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”. Essendo una novità che ha l’intento di agevolare soprattutto i giovani, si prevede che chi ha meno di 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito che non supera i 55mila euro annui ha diritto ad una detrazione dall’Irpef nella misura del 19% dei canoni di locazione pagati fino ad un importo massimo di 8mial euro annui (4mila euro se il soggetto ha età pari o superiore a 35 anni). Se poi si decide di esercitare il diritto di riscatto la detrazione, sempre al 19%, è sul prezzo del riscatto fino ad un importo massimo di 20mila euro (10 mila euro se il soggetto ha età pari o superiore a 35 anni). Sia per gli under 35 che per gli over 35 inoltre l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%. Inoltre le imposte ipotecaria e catastale hanno misura fissa pari a 50 euro ciascuna.
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