Parte privata esposta alla pubblica vista, il balcone è uno spazio esterno dell’appartamento che può essere sfruttato in diverso modo a seconda delle dimensioni: per sistemare fiori e piante, per contenere (prevedendo un mobile contenitore di materiali adatti alle intemperie e delle proporzioni giuste), per installare le macchine del climatizzatore… Indipendentemente dalle sue funzioni, gli si possono fare delle modifiche? Per esempio, la balaustra può essere alzata qualora se ne senta la necessità?
Quando si compra un appartamento può capitare che la balaustra o la ringhiera del balcone siano troppo basse, perché in passato venivano costruite di minore altezza rispetto ad ora. Ma, volendo, si possono modificare? Ce lo chiede un lettore (che soffre di vertigini) e vorrebbe acquistare, in un condominio, un appartamento al sesto piano, dotato di due balconi con balaustra molto bassa, che altrimenti non potrebbe nemmeno utilizzare.
Il condominio può opporsi a lavori sul balcone come la modifica della balaustra? Serve l’approvazione del condominio, anche se l’intervento non modificherà il decoro della facciata ma farà fare solo un’aggiunta nella stessa foggia della ringhiera attuale? Risponde l’avvocato Stefano Gorla, avvstefanogorla@hotmail.com.
I balconi, di cui le ringhiere sono parte integrante con funzione di protezione, costituiscono un prolungamento delle singole unità immobiliari e si considerano quindi di proprietà esclusiva. Dispone il novellato art. 1122 c.c. (ndr. novellato significa che una nuova legge ha modificato il testo originario dell’articolo, che pure mantiene la medesima numerazione e collocazione all’interno del codice civile) che ciascun condomino può compiere interventi sulle parti di proprietà esclusiva purché non venga arrecato pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio.
Per consentire all’assemblea di valutare un potenziale pregiudizio, il condomino è tenuto ad informare l’Amministratore ma ciò non non significa che sia necessaria l’approvazione dell’assemblea. Infatti, qualora il condomino realizzasse l’opera contro il parere dell’assemblea, non commetterebbe un illecito ma sarebbe semmai onere dell’assemblea agire in giudizio per dimostrare il pregiudizio arrecato all’estetica dell’edificio.
Onde evitare strascichi giudiziari, in presenza di contestazioni conviene argomentare in assemblea circa l’opportunità di adeguare l’altezza delle ringhiere, concordando ove possibile modalità che rispettino l’estetica del palazzo.
Nel 2012 la c.d. “Riforma del Condominio” ha modificato in maniera rilevante gli artt. 1117 e seguenti del codice civile.
L’art. 1122 ha anche cambiato rubrica (titolo) perché in effetti si riferisce alla opere su parti private e non comuni; il pregiudizio è stato specificato in stabilità, sicurezza e decoro; inoltre, è stato introdotto l’obbligo di informare l’Amministratore.
Di seguito il vecchio testo (ante riforma) e quello attuale.
1122 c.c. – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
1122 c.c. – Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
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