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Accendere un mutuo per comprare casa è senza dubbio uno dei momenti più importanti, economicamente parlando, per la vita di una persona, single o con famiglia. Avendo una durata non certo breve, 20 o 30 anni nella stragrande maggioranza dei casi, le condizioni iniziali possono ovviamente mutare col passare del tempo.
Così può accadere che oggi, per esempio, si trovino offerte di mutui con tassi migliori. Si può cambiare il proprio piano di ammortamento? Le possibilità offerte sono essenzialmente due, diverse tra di loro: la surroga e la rinegoziazione del mutuo.
Se al posto di una surroga del mutuo, si procede con una rinegoziazione con la propria banca, poi si può nel tempo chiedere eventualmente un’altra rinegoziazione? Oppure si può in seguito procedere con la surroga con un’altra banca?
Non ci sono limiti minimi di tempo fra una rinegoziazione e un’altra, né limiti al contenuto della rinegoziazione, che può riguardare tasso, durata, periodicità delle rate e ogni altro aspetto del mutuo, concordato fra banca e cliente. Inoltre, anche il mutuo che è stato rinegoziato può certamente essere oggetto di successiva surroga con un’altra banca.
Surroga mutuo: che cosa significa?
Vediamo per sommi capi che cosa è la surroga. La portabilità del mutuo o surroga – introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani – è una procedura che prevede la possibilità di spostare il proprio mutuo da una banca ad un’altra che offra condizioni migliori. Il tutto senza alcun costo, penali o oneri. In pratica, il finanziamento iniziale viene chiuso e se ne accende uno nuovo con un’altra banca, utilizzando l’ipoteca originaria.
Rinegoziazione mutuo: che cosa significa?
La rinegoziazione delle condizioni di mutuo con la propria banca – risponde il Consiglio nazionale del notariato – non dipende da una previsione di legge, ma è una facoltà che rientra nella libertà contrattuale delle parti. Il mutuatario ha sempre il diritto di chiederla, la banca ha sempre il diritto di accettare o di rifiutare.
La rinegoziazione è uno strumento che permette di cambiare in accordo con la propria banca le caratteristiche del mutuo in essere, in particolare il tipo di tasso, la misura e la durata del finanziamento.
Quando si può chiedere la rinegoziazione?
La rinegoziazione va richiesta con atto scritto alla propria banca. Si può chiedere in qualsiasi momento della vita del finanziamento. Le motivazioni per cui è possibile richiedere la rinegoziazione del mutuo sono varie. Così ad esempio si può chiedere una variazione della durata (prolungando oppure riducendo la durata del piano di rimborso del finanziamento); una modifica della periodicità dell’addebito delle rate (da semestrale a mensile); la variazione della tipologia di tasso di interesse applicata, passando da un mutuo a tasso fisso ad uno a tasso variabile (o viceversa).
Può essere richiesta presso la propria banca e sarà sottoposta ad una valutazione di fattibilità da parte della stessa. Per procedere con la rinegoziazione del mutuo è fondamentale che ci sia il consenso di entrambe le parti e l’atto in sé avviene tramite una scrittura privata, tra il mutuatario e la Banca e non è quindi necessario ricorrere al Notaio, perché si stipula solo una modifica parziale del contratto originario.
Quando conviene rinegoziare mutuo
La rinegoziazione del mutuo presenta diversi vantaggi. In primis è totalmente gratuita. Poi si mantengono i benefici fiscali previsti nel contratto di mutuo originario e si potranno ottenere condizioni più vantaggiose per il mutuo e adeguare la rata alle proprie esigenze.
Inoltre non vengono richieste nuove ovvero ulteriori garanzie perché l’ipoteca e le eventuali altre garanzie già fornite al momento della stipula del mutuo originario rimangono invariate, anche in caso di allungamento del piano di ammortamento.
Quanto costa la rinegoziazione
Non ci sono costi per il richiedente, al contrario della surroga.
Cosa cambia tra rinegoziazione e surroga mutuo
La differenza principale tra surroga e rinegoziazione del mutuo consiste nel fatto che la prima coinvolge istituti diversi, mentre nella seconda il procedimento avviene direttamente all’interno della stessa banca.
Inoltre, con la surrogazione di un mutuo non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva, ma l’importo del nuovo mutuo sarà esattamente pari al residuo del vecchio finanziamento.
Certamente ci sono analogie. Sia la rinegoziazione che la surrogazione, infatti, prevedono la revisione del tasso di interesse del mutuo e dello spread applicato, della tipologia di contratto e anche della sua durata. Quindi in sostanza, la rinegoziazione è un procedimento interno, che viene fatto tra il cliente e il suo istituto di credito, quindi non c’è alcun cambio di banca in essere. Con la surroga invece si sceglie di cambiare banca di riferimento. La rinegoziazione è completamente gratuita, la surroga è gratuita per tutti i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma il cliente deve pagare la tassa ipotecaria di 35 euro.
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