Come sfruttare una seconda casa o una casa troppo grande, nel centro storico di una città turistica o di una località di villeggiatura? Sempre più praticata è l’attività di affittacamere, che permette di aumentare da un lato l’offerta turistica offrendo anche soluzioni a prezzo contenuto e dall’altro di ricavare un profitto dalla propria abitazione. Capita spesso che la casa grande, che prima ospitava un’intera famiglia, quando i figli se ne vanno, resti semivuota, con alcune stanze inutilizzate. Perché allora non utilizzarle per arrontondare gli introiti? Ci scrive, proprio a questo proposito, la lettrice Antonella C.: abbiamo una struttura in centro storico composta da un bilocale e un monolocale con entrate separate. Vorremmo diventare affittacamere o trasformarli in una casa vacanze. Per tale struttura è necessario avere la partita iva? È necessario che ci sia la cucina?
Risponde Micaela Chiruzzi, commercialista (studio commerciale e tributario Chiruzzi, studiochiruzzi@libero.it):
Non è obbligatorio aprire la partita iva per realizzare un’attività di affittacamere o case vacanze, ma attenzione: solo se svolta in maniera del tutto occasionale. Qualora si decida di svolgerla a livello professionale, nasce l’obbligo di aprire la partita iva. Nella maggior parte delle Regioni l’attività non viene considerata d’impresa, quindi non è necessario possedere partita Iva né iscriversi al Registro delle imprese presso la Camera di commercio.
Le Regioni in genere consentono di esercitare tali attività solo come attività saltuaria, non imprenditoriale, all’interno dell’abitazione di residenza e con un numero limitato di stanze/posti letto. Ma, a seconda della Regione, questi limiti possono essere superati, arrivando anche a consentire l’utilizzo di abitazioni diverse dalla propria residenza o prevedendo classificazioni – del tutto simili a quelle previste per le strutture ricettive professionali – in base ai servizi/strutture offerti. Regole diverse, infine, anche per le caratteristiche delle camere, l’offerta della prima colazione e le sanzioni previste. Vista la grande diversità delle regole applicabili, prima di intraprendere tale attività, si consiglia di contattare lo sportello Suap (sportello unico attività produttive) del Comune per approfondire gli adempimenti richiesti.
Non è obbligatorio avere la cucina, infatti, tali esercizi forniscono alloggio ed eventualmente servizi complementari. I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere le caratteristiche strutturali edilizie ed igienico-sanitarie previste dalle leggi e dai regolamenti igienico-edilizi comunali.
Gli affittacamere devono assicurare i seguenti servizi minimi di ospitalità, compresi nel prezzo dell’alloggio:
- pulizia e riassetto dei locali ad ogni cambio di cliente e almeno una volta la settimana;
- fornitura di biancheria pulita da letto e da bagno ad ogni nuovo ospite ed il cambio con frequenza almeno settimanale;
- fornitura di energia elettrica, di gas, o altra fonte per illuminazione e riscaldamento (quest’ultimo obbligo non sussiste per gli esercizi con licenza stagionale estiva);
- fornitura di acqua calda e fredda nei lavandini e nelle docce o bagni;
- telefono ad uso comune.
L’attività di casa vacanze o l’affittacamere svolta in maniera non professionale è esclusa dal campo di applicazione dell’Iva e si è pure esonerati dagli adempimenti relativi alla tenuta della contabilità Iva, contribuzione Inps, iscrizione alla Camera di Commercio e iscrizione Inail.
Al cliente dovrà, comunque, essere rilasciata regolare ricevuta con bollo da 2 euro se di importo superiore a 77,47 euro, in duplice copia, riportante data e numero di emissione. L’insieme delle ricevute costituirà la base per determinare l’imponibile ai fini della dichiarazione dei redditi.
I redditi percepiti sono configurati come redditi diversi ovvero derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente. Sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese, opportunamente documentate, specificamente inerenti alla loro produzione.
Sui redditi percepiti per l’attività di casa vacanze o l’affittacamere si dovrà calcolare la tassazione Irpef. A tal fine si potrà presentare la dichiarazione dei redditi mediante il modello 730 o il modello Unico.
L’attività ricettiva di case e appartamenti vacanze, se svolta con erogazione dei soli servizi minimi obbligatori richiesti dalle leggi regionali (ad es. fornitura di energia elettrica e servizi di riscaldamento, fornitura iniziale di biancheria, fornitura di arredi e utensili necessarie per la consumazione/preparazione dei pasti) è configurabile come una locazione immobiliare ad uso abitativo che dà luogo a redditi di fabbricati (art. 36 del Tuir) da determinarsi secondo le regole dell’art. 37 del T.U.I.R. Diversamente, nell’ipotesi in cui vengano erogati servizi ulteriori propri dell’attività alberghiera e che esorbitano rispetto alla mera locazione (ad es. cambio giornaliero della biancheria, pulizia dei locali, servizi di ricevimento ospiti, interventi di manutenzione ordinaria degli impianti), l’attività in essere sarà produttiva di redditi d’impresa (art. 55 del Tuir) o di redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR) se svolta in maniera occasionale. Schematizzando:
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