Le agevolazioni fiscali sulla casa sono spesso oggetto di domande da parte dei lettori. Anche perché acquistare casa è sempre un’operazione che mette un po’ di preoccupazione e soprattutto apre una serie di dubbi, oltre che sulla fase puramente di acquisto, anche su quella relativa alla tassazione. Ecco due domande di tipo frequente, cui risponde il nostro commercialista Carlo Tagini, Studio Associato Cerati Tagini, Milano, tagini@marfal.it
Domanda di Milena M. sull’acquisto di una nuova casa prima dei 5 anni dall’acquisto precedente: Mio marito ha acquistato dal costruttore un bilocale appena costruito come prima casa a gennaio 2012. Adesso abbiamo una bimba e vorremmo prendere un quadrilocale (acquistandolo insieme). Per non perdere le agevolazioni sulla casa attuale e far sì che la nuova casa risulti prima casa devono passare 5 anni dall’acquisto della nostra attuale casa? E l’attuale casa va venduta prima o anche dopo purchè entro l’anno dall’acquisto della nuova?
Risposta: Per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla casa per l’acquisto prima casa, si devono verificare tre requisiti:
- A) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza
- B) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere proprietario di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
- C) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere proprietario su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi. La legge di stabilità 2016 ha poi introdotto una variazione al punto C, dando la possibilità di vendere entro 1 anno l’immobile per il quale si sia già fruito dell’agevolazione prima casa. Per precisione si segnala che tale requisiti non valgono solo per la proprietà ma anche per diritti di usufrutto uso e abitazione.
Domanda di Luca G. sulla seconda casa: nel 2005 ho acquistato la mia prima casa per la quale ho appena estinto il mutuo acceso a suo tempo (non ricordo se e che tipo di agevolazioni ci fossero). Nel 2007 mi sono sposato in regime di comunione dei beni, sono arrivati due bimbi ed ora la casa acquistata nel 2005 risulta essere troppo piccola. Vorremmo trasferirci in una più grande, ma senza rinunciare a questa dove si è formata la nostra famiglia (vorremmo affittarla), anche per ritrovarci, in futuro, con due immobili da destinare ai nostri figli. Pensando di acquistare da un privato, c’è qualche tipo di agevolazione/alternativa all’imposta di registro al 9% ?
Risposta: L’imposta di registro in caso di acquisto da privato è pari al 9%, tale imposta è ridotta al 2% nel caso in cui l’acquirente abbia i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa. Si ricorda che tali requisiti sussistono (con esclusione degli immobili rientranti nelle categorie a/1, a/8 e a9):
- 1) per immobili ubicati nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza (vi sono poi una serie di casi particolari legati a trasferimenti per motivi di lavoro, cittadini emigrati all’estero etc.);
- 2) per contribuenti che non siano titolari (anche in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto uso e abitazione su altro immobile nel medesimo comune dell’immobile oggetto dell’acquisto;
- 3) per contribuenti che non siano titolari (anche in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto uso e abitazione su altro immobile, che abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il lettore dovrà quindi verificare di non aver già usufruito dell’agevolazione prima casa e che comunque il secondo immobile non sia nel medesimo comune nel quale già possiede un immobile.
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