Amministratore inadempiente sì o no? A chi spetta intervenire in caso di mancato adeguamento alla normativa di un impianto condominiale, di chi è la colpa… Risponde l’avvocato Stefano Gorla, avvstefanogorla@hotmail.com.
Domanda di Vincenzo C.: sono proprietario di un immobile in un edificio residenziale di 4 piani (10 appartamenti). Tutti (tranne due) sono autonomi dal vecchio impianto a gasolio. Una decisione dell’assemblea dava mandato all’amministratore di chiuderlo, perché non a norma e mancante di libretto, ma solo a termine della stagione invernale, così da dare modo ai due collegati di adeguarsi. L’amministratore non fa nulla, i due condomini neanche. Anzi l’amministratore dice di non poter far nulla. Ma la responsabilità per un impianto non a norma di chi è? Immagino ricada sull’intero condominio?
Risposta: Della mancata messa a norma dell’impianto di riscaldamento risponde sicuramente il Condominio in persona dell’Amministratore. Proprio quest’ultimo è tenuto, in forza del rapporto di mandato instaurato con i condomini, ad attuare le deliberazioni assunte dall’assemblea, risultando in difetto inadempiente alle obbligazioni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130 c.c. Ben avrebbe dovuto e potuto, quindi, allo scadere del periodo di proroga, procedere alla chiusura del vecchio impianto, indipendentemente dall’adeguamento da parte dei condomini interessati. In ogni caso il condominio potrà dimostrare di essersi attivato tempestivamente per la messa a norma dell’impianto, adottando la delibera la cui mancata attuazione è imputabile unicamente all’inerzia dell’Amministratore.
Oltre ad assicurare l’utilizzo dei servizi comuni e permetterne il godimento, in uguale misura a tutti i condomini, l’amministratore ha una serie di doveri ai quali non può sottrarsi. Per prima cosa deve eseguire le delibere votate dall’assemblea e ogni anno convocarne una ad hoc per l’approvazione del rendiconto condominiale. E ancora, è tenuto riscuotere i contributi e sostenere le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni; curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento), la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; conservare la documentazione e fornire, al condomino che ne faccia richiesta, lo stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni.
Mettere online l’assemblea
Se l’assemblea di condominio delibera a favore, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito Internet condominiale, che permetta a tutti gli aventi diritto di consultare e scaricare in formato digitale le delibere votate dall’assemblea. Le spese per la costruzione e la gestione del sito web sono sempre a carico dei condomini.
Un controllo anche sull’acqua
Fra i compiti dell’amministratore, come previsto da precise disposizioni di legge, c’è anche la vigilanza sui rischi di alterazione della qualità dell’acqua. Soprattutto negli edifici più antichi, infatti, la presenza di vecchie tubazioni in ferro e di serbatoi di accumulo può alterare la qualità dell’acqua e provocare danni alla salute dei condomini.
Aprire il conto corrente e renderlo “visibile”
L’amministratore ha l’obbligo di aprire un conto corrente, postale o bancario dove fare transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi, comprese quelle erogate per conto del condominio. Come stabilito dalla legge di riforma, ogni condomino, per il tramite dell’amministratore (che mai può rifiutarsi), ha il diritto di accedere al conto, verificare la gestione contabile e, se lo richiede, stampare a proprie spese l’estratto conto periodico, così da controllare le voci di spesa e verificare l’operato dell’amministratore.
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