Alle domande dei lettori sul condominio risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)
Domanda di Claudia: Ho un contratto cointestato con altre due ragazze 4+4, stipulato a settembre 2013. Una delle due ha lasciato casa, con due mesi di preavviso, a fine maggio 2014. Il contratto è stato automaticamente rinnovato a settembre per me e l’altra inquilina, pur restando nel contratto il nome della ragazza andata via a maggio. In piu la proprietaria ne ha stipulato un altro per una terza che è subentrata a settembre. In tutto questo il mio problema ora é che la Proprietaria pretende da me (unica rimasta a oggi in casa) l’intera somma del canone e delle spese condominiali, poiche le altre due inquiline hanno lasciato l’appartamento nel giro di 30 gg per gravi motivi, seppur con raccomandata da me però non sottoscritta. Ora la mia domanda è: io sono obbligata in solido a pagare anche la loro somma se queste ultime hanno lasciato casa in poco tempo? E poi, il mio contratto è differente da quello della terz’ultima subentrata a settembre. In poche parole cosa devo fare? Non dovrei avere un minimo di preavviso in modo da poter decidere se rimanere a tali condizioni oppure andare via? A me non sembra giusto che io debba nel giro di 30 giorni sobbarcarmi spese alle quali dovevano a mio avviso rispondere loro almeno fino ad un periodo prestabilito.
Risposta: Nei contratti di locazione con pluralità di conduttori, ciascuno ha solitamente facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, previo congruo preavviso. In tal caso, l’obbligazione di pagamento del canone, in quanto solidale, si trasferisce inevitabilmente sugli altri coinquilini, salva la facoltà del proprietario di far subentrare un terzo (a rigore, dunque, alle medesime condizioni del recedente!). In assenza di subentro, il recedente rimane comunque obbligato nei confronti degli ex coinquilini sino alla scadenza del termine di preavviso indicata nel contratto (ben sei mesi ai sensi di Legge), atteso che i gravi motivi che giustificano il recesso anticipato non comportano in se stessi il venir meno degli obblighi contrattuali.
Domanda di Emanuela: Vorrei fruire del Piano Casa per aumentare di circa 6 metri quadrati un appartamento al piano terra di uno stabile condominiale, ciò spostando il muro perimetrale su un terreno che non è parte condominiale ma giardino privato di mia proprietà. L’ampliamento avverrebbe in aderenza e sfruttando i rientri dell’edificio posti sotto e nei limiti di sporgenza di balconi dell’unità residenziale sovrastante. È possibile ottenendo l’autorizzazione dell’assemblea condominiale? Che maggioranza servirebbe?
Risposta: In linea di principio ciascun condomino può servirsi delle parti comuni dell’edificio purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (così l’art. 1102 c.c.). Sono in ogni caso vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.). Per tale ragione, il Piano Casa prevede il rispetto di precisi vincoli in materia di distanze e luci, richiedendo solitamente il parere favorevole di una determinata maggioranza, se non dell’unanimità, dei condomini. Il rischio, infatti, è quello di vedersi obbligati a demolire la costruzione qualora anche un solo condomino eccepisse davanti all’Autorità Giudiziaria la lesione di un diritto soggettivo o condominiale, quale il decoro dell’edificio.
Domanda di Giacobbe: Gradirei sapere se un amministratore di condominio assoggettato al regime fiscale dei minimi è obbligato a emettere fattura per la gestione di un condominio. A tal riguardo è possibile conoscere la norma che regola la materia?
Risposta: Come ogni Professionista beneficiario del c.d. Regime dei minimi, anche l’Amministratore di Condominio potrà fatturare ai condomini i propri compensi senza IVA e senza ritenuta d’acconto, avendo cura solo di indicare l’ammontare dei contributi previdenziali (INPS o altra Cassa di Previdenza) e applicando sull’originale una marca da bollo da € 2,00. La disciplina, contenuta nell’art. 1 L. 244/2007, è stata aggiornata nel 2011 con l’introduzione del Regime di Vantaggio e nel 2014 con l’introduzione del Regime Forfetario.
Domanda di Alessandra: Vivo in un condominio con primi due piani a destinazione terziario ed ultimo piano con abitazioni, in totale siamo 5 proprietari.
Sono tre anni che non si effettuano le pulizie delle scale, prima c’era una ditta, ora nessuno se ne vuole occupare e tantomeno pagare una ditta; l’amministratore mi dice che non è obbligo di legge effettuare la pulizia delle scale, e quindi mi ritrovo a farlo io per non vivere nella sporcizia.
Dai regolamenti che ho trovato emerge solo che si può decidere con maggioranza di pulire da soli o di affidare a terzi, ma nulla che riferisca al non avere nessuno.
Risposta: Soprattutto in tempi di crisi, si è posto in giurisprudenza il problema della legittimità di una delibera condominiale, assunta a maggioranza, che obblighi la minoranza dissenziente ad eseguire una data prestazione, quale la pulizia a turno di scale e pianerottoli. Sul piano sistematico, è stata negata detta possibilità, poiché l’obbligo di contribuire alle spese secondo un criterio proporzionale, ai sensi dell’art. 1123 c.c., non può comportare obblighi di “fare” in luogo del pagamento. Vi è poi da considerare la normativa in materia di infortunistica, che obbliga ad affidare le pulizie ad una ditta specializzata tutelata dall’INAIL, giacché diversamente la responsabilità ricadrebbe sui condomini. Pertanto, l’assemblea è tenuta ad adoperarsi per deliberare a maggioranza l’affidamento delle pulizie all’Impresa, ponendo la relativa spesa a carico di tutti ai sensi dell’art. 1123 c.c.
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