Quando si abita in un appartamento in affitto, nel corso degli anni può capitare di eseguire o commissionare interventi di vario tipo di abbellimento o anche ristrutturazione. Ma al momento di lasciare l’immobile, si ha diritto di chiedere al proprietario il riconoscimento di una qualche somma per tutti i lavori fatti?
Nel contratto di locazione il diritto del conduttore all’indennità per i miglioramenti della cosa locata è disciplinato dall’art. 1592 cod. civ. Come miglioramenti devono intendersi le opere che aumentano il valore dell’immobile in modo durevole in relazione al godimento, alla produttività e redditività del bene. A titolo esemplificativo si possono citare il cambiamento degli infissi, la sostituzione dell’impianto elettrico o il rivestimento in parquet.
Quando il conduttore ha diritto all’indennità
La normativa richiamata esclude, come principio generale, il diritto del conduttore all’indennità, ammettendo solo come eccezione il caso in cui il proprietario abbia espresso specifico consenso all’esecuzione delle opere.
Nel merito la giurisprudenza si è espressa in più occasioni, anche con recente sentenza Cass. Civ., sez. III, 6 giugno 2019 n. 15317, precisando che tale accettazione deve essere chiara ed inequivocabile, il che implica una cognizione dell’entità delle opere, del loro valore economico e della convenienza alla loro esecuzione. Ne consegue che tale consenso non può essere mera consapevolezza desunta da atti di tolleranza da parte del locatore.
Qualora il conduttore abbia diritto all’indennità, verificandosi le condizioni indicate, l’importo da recuperare deve essere quantificato, al momento del rilascio dell’immobile, comparando l’importo sostenuto per l’esecuzione delle opere con l’arricchimento effettivo del proprietario, ovvero il maggior valore dell’immobile al momento della sua riconsegna.
Sul tema è opportuno evidenziare che lo stesso legislatore, ex art 1592 cod. civ. richiamato, riconosce in ogni caso al conduttore, nell’ipotesi in cui non abbia diritto ad indennizzo per i lavori eseguiti, la possibilità di compensare il valore degli interventi con eventuali danni da deterioramento dell’immobile non imputabili allo stesso conduttore per colpa grave.
Alla luce di quanto esposto, quindi, in merito alla domanda iniziale, si può concludere sinteticamente che il conduttore può far valere i propri diritti solo in presenza di un espresso consenso da parte del locatore all’esecuzione delle opere e della sua contezza dell’entità e dei costi dei lavori; qualora poi il proprietario insista nell’opporsi alla richiesta, il locatario potrà soltanto intentare causa con onere di provare che il proprietario era favorevole nonché ben informato.
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