Alle domande dei lettori risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)
Domanda di Dagmar G.: In caso di riparazione del tetto condominiale con coibentazione (prima non esistente) a chi spetta la spesa di questa innovazione? Al condomino dell’ultimo piano o a tutti i condomini sotto il tetto?
Risposta: Il tetto, inteso quale copertura posta sulla sommità dell’edificio, atta a fornire protezione dagli agenti atmosferici a beneficio delle proprietà sottostanti, rientra tra le parti comuni e pertanto le spese di manutenzione e rifacimento vanno generalmente ripartite proporzionalmente ai millesimi, come previsto dal primo comma dell’art. 1123 c.c. Solamente qualora venisse dimostrato il maggior vantaggio conseguito dal proprietario dell’ultimo piano in virtù della coibentazione, sarebbe possibile suddividere le spese secondo un criterio di utilità come espressamente previsto dal secondo comma della norma in commento.
Domanda di Federico: L’amministratore ha fatto ratificare in assemblea una decisione formalmente mai assunta (quindi inesistente) che verteva su una scelta dei condòmini di non eseguire una sentenza di credito del condominio per presunta incapienza del debitore. Con ciò asserendo che detta fantomatica decisione di rinuncia ad un credito sancito da sentenza sarebbe stata presa verbalmente tra i condòmini presenti nel corso di una assemblea passata. È valida detta ratifica?
Risposta: Nella prassi l’assemblea viene convocata per ratificare una delibera su una questione già decisa quando la precedente delibera risulta viziata e quindi illegittima. La nuova delibera così assunta a maggioranza annulla di fatto la precedente, spiegando piena efficacia. A rigore, tuttavia, non basterebbe una semplice ratifica, occorrendo invece una deliberazione ex novo, nel caso di inesistenza (c.d. nullità radicale come nel caso in esame) della delibera che si vorrebbe convalidare, giacché, secondo i principi generali del diritto, non è ammessa la convalida degli atti giuridici nulli. In tal caso la semplice ratifica sarebbe impugnabile davanti all’Autorità Giudiziaria.
Domanda di Giovanni V.: Sono delegato dall’assemblea condominiale di uno stabile di 6 condomini con abitabilità dal 1950. Volendo rinnovare l’impianto elettrico delle luci delle scale con solo 6 lp, si deve prevedere l’impianto di terra? Inoltre si possono eseguire i lavori in economia senza dichiarazione di conformità? Sono sufficienti 2 fili da 1,5 mmq? E se questi non passano dai vecchi tubicini, si possono mettere delle canaline esterne?
Risposta: È ormai opinione dominante che ogni condominio debba dotarsi di impianto di messa a terra per garantire la sicurezza di chi esegue interventi tecnici, attesa la responsabilità in cui i condomini incorrerebbero in caso di sinistro ai danni di eventuali dipendenti, lavoratori autonomi o comunque terzi. Secondo la normativa vigente i lavori di piccola entità possono essere eseguiti in economia, ma ciascun Comune può di fatto richiedere l’intervento di imprese qualificate che rilascino le dovute certificazioni. Non sussiste alcun impedimento alla posa di canaline esterne, purché vengano rispettati tutti i requisiti di sicurezza: anche per tale motivo sarebbe prudente affidarsi ad imprese specializzate.
Domanda di Dagmar G.: In caso di riparazione del tetto condominiale con coibentazione (prima non esistente) a chi spetta la spesa di questa innovazione? Al condomino dell’ultimo piano o a tutti i condomini sotto il tetto?
Risposta: Il tetto, inteso quale copertura posta sulla sommità dell’edificio, atta a fornire protezione dagli agenti atmosferici a beneficio delle proprietà sottostanti, rientra tra le parti comuni e pertanto le spese di manutenzione e rifacimento vanno generalmente ripartite proporzionalmente ai millesimi, come previsto dal primo comma dell’art. 1123 c.c. Solamente qualora venisse dimostrato il maggior vantaggio conseguito dal proprietario dell’ultimo piano in virtù della coibentazione, sarebbe possibile suddividere le spese secondo un criterio di utilità come espressamente previsto dal secondo comma della norma in commento.
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