Alle domande dei lettori sul condominio risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)
Domanda di Gabriel852: Nel mio condominio sono stati eseguiti lavori per 65.000 euro. Ogni condomino ha pagato in base ai millesimi di propretà pertanto io ho pagato 6.200 euro. Per poter usufruire della detrazione fiscale che mi spetta, l’amministratore mi ha rilasciato un documento nel quale risulta che il mio diritto è su 5.200 euro solamente. La spiegazione è stata che, poiché alcuni condomini non avevano ancora pagato, la fattura era stata fatta per soli 55.000 euro e, pertanto, solamente questo importo viene preso come riferimento per il diritto alla detrazione fiscale dovuta. Mi chiedo se questo sia giusto perché i condomini che non hanno ancora pagato usufruiscono comunque di una detrazione. Non era possibile riconoscere a ciascuno i pagamenti effettivamente fatti?
Risposta: Con una recente Nota, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la detrazione spettante a ciascun condomino non può superare l’importo dovuto sulla scorta delle tabelle millesimali in relazione alle spese effettuate, così come risultanti dalle fatture. Correttamente, quindi, la detrazione è stata calcolata sul minor importo fatturato rispetto alla quota effettivamente versata. Una volta corrisposto il saldo dei lavori, ciascun condomino avrà comunque diritto a vedersi riconosciuta quella parte di detrazione non accordata in precedenza.
Domanda di Micol P.: Viivo a Roma al 5° e ultimo piano di un condominio molto grande. Il mio appartamento è di circa 110 mq e completamente sovrastato dal locale lavatoi e da una grande terrazza. Il locale lavatoio non è sfruttato da nessuno dei condomini, anzi è piuttosto rovinato e abbandonato a se stesso. Inoltre, la terrazza, sulla quale batte il sole cocente, non è coibentata ma ha solo il classico pavimento. Infatti, spesso si allaga, creando infiltrazioni di acqua sul mio soffitto. Detto questo, vorrei poter annettere l’intero locale al mio appartamento acquistandolo, per poterlo ristrutturare, e creando una scala interna o altra soluzione. A chi devo rivolgermi? All’amministratore o a un notaio?
Risposta: Per poter acquistare la proprietà esclusiva di una parte comune dell’edificio condominiale, quale il terrazzo con il locale lavatoi, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, nessuno escluso, giacché alla maggioranza sarebbe precluso di incidere negativamente sui diritti spettanti al singolo. Per prima cosa, è bene quindi porre all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale la discussione e votazione in merito alla cessione del terrazzo. Solamente una volta approvata all’unanimità la relativa delibera, sarà possibile rivolgersi al Notaio per le formalità di trasferimento della proprietà.
Domanda di Mariarita P.: Ho comprato l’appartamento sottostante quello in cui vivo con la mia famiglia (piano terra, piano primo e sopra terrazza condominiale). Come fare per sapere se posso unirli con una scala o piccolo ascensore senza recare danno al condominio? Come fare per unire le utenze?
Risposta: Al fine di contemperare le esigenze dei singoli proprietari con la preservazione delle parti comuni dell’edificio, l’art. 1122 c.c. consente a ciascun condomino di realizzare opere all’interno della sua proprietà, purché non rechino danno alle parti comuni e non determinino pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. Chi vuole eseguire i lavori è tenuto ad informare l’Amministratore, il quale ne riferisce all’assemblea per le valutazioni del caso. Qualora sorgano contestazioni, è possibile il ricorso all’Autorità Giudiziaria.
Domanda di Elena: Sono proprietaria insieme a mia sorella di un edificio avente 3 appartamenti, cantina e soffitta lasciato in eredità dai nostri genitori. Nel 2014 abbiamo sostenuto delle spese di ristrutturazione per la facciata esterna per le quali ci hanno detto avremmo avuto la detrazione del 50%. Oggi ci dicono che ciò non è possibile in quanto trattasi di condominio. In realtà nell’immobile non coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune, ma è oggetto di proprietà indivisa tra me e mia sorella. Chiedo il motivo per cui non possiamo usufruire di tale detrazione.
Risposta: In presenza di una comunione ereditaria, cioè di una situazione di comproprietà tra più eredi sul medesimo bene in forza di successione, non è possibile distinguere le singole quote di spettanza di ciascun erede sino a che non intervenga una divisione. I tre appartamenti devono quindi ritenersi proprietà indivisa tra gli eredi, con esclusione, quindi, della formazione di un condominio, che presuppone al contrario l’attribuzione in via esclusiva a ciascun proprietario di una porzione di edificio. La detrazione spetterà pertanto al coerede che materialmente abbia eseguito il pagamento e sia in possesso dei relativi giustificativi.
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