Debiti, mutuo non pagato, immobile messi all’asta, nuovi proprietari… negli ultimi anni si tratta purtroppo di una disavventura abbastanza comune. Ma come si ripartisce la spesa “ereditata” dagli acquirenti della casa messa all’incanto e dai condomini? Vediamo il caso specifico che ci ha sottoposto un lettore.
Spese condominiali e condomino moroso
Domanda: Un condomino a causa di un dissesto finanziario non ha più pagato spese condominiali né mutuo. La casa è stata messa all’asta e gli acquirenti della casa hanno pagato alla banca e al condominio debiti per due anni. L’amministratore ha informato i condomini che ci sono ulteriori debiti inesigibili che devono essere “anticipati” dai condomini. Mi domando: questi debiti inesigibili vanno divisi per millesimi o in parti uguali? Devono pagare anche i condomini che hanno acquistato l’appartamento all’asta?
Capita spesso che in ambito condominiale si verifichino situazioni di morosità da parte di condomini inadempienti nel pagamento delle quote di competenza. In tali casi, come previsto dal riformato art. 1129.cod.civ. l’amministratore ha l’obbligo di agire per il recupero del credito entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio condominiale di riferimento, regolarmente approvato in sede assembleare. Il termine dei sei mesi è stato introdotto dalla riforma del diritto condominiale del 2012 allo scopo di limitare il formarsi di debiti troppo ingenti.
Fondo contro condomino moroso
Nelle situazioni prospettata l’assemblea può deliberare, a titolo provvisorio e temporaneo, la costituzione di un fondo apposito, ripartito tra i comproprietari in misura proporzionale secondo le tabelle millesimali di proprietà. Scopo di tale fondo è la creazione di una così detta “provvista” da utilizzare per intraprendere un’eventuale azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso, se del caso fino alla vendita all’asta dell’immobile, nonché consentire la continuità gestionale del condominio in attesa del recupero di tutte le somme dovute.
Può accadere che il recupero del credito nei confronti del condomino moroso sia solo parziale e che il condominio si trovi con una parte inesigibile. In questa circostanza le anticipazioni corrisposte dai condomini non possono essere recuperate e qualora sussistano debiti verso terzi non ancora pagati i condomini adempienti possono decidere di accollarsi lo scoperto di cassa creato dal debitore. Nello specifico detta decisione è attuabile e ammissibile unicamente con il raggiungimento dell’unanimità dei consensi espressi da tutti i soggetti che costituiscono il condominio.
Una delibera assunta a maggioranza è da considerarsi nulla in quanto non rispetterebbe il principio relativo alla ripartizione proporzionale delle spese tra tutti secondo i rispettivi millesimi e sminuirebbe il criterio di responsabilità parziale passiva sancito dall’art. 63 disp. att. cod. civ., secondo il quale i terzi creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione dei condomini morosi.
Qualora il condominio dovesse raggiungere l’unanimità dei consensi, il criterio di riparto della somma necessaria per riportare in pareggio la cassa condominiale sarebbe quello generale indicato dal primo comma dell’art. 1123 cod. civ.: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Il criterio di riparto di spesa riportato fa parte delle norme derogabili; conseguentemente la collettività condominiale potrebbe decidere all’unanimità di ripartire detta somma con altri criteri, ovvero anche in parti uguali tra tutti i condomini.
Il soggetto che avesse eventualmente acquistato all’asta l’immobile del condomino moroso è tenuto a contribuire al pagamento del debito nei limiti stabiliti dall’art. 63 disp. att. cod. civ., quarto comma, che recita testualmente: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Il legislatore, con la norma richiamata, ha inteso stabilire un limite temporale retroattivo alla possibilità di rivalersi sul nuovo condomino per oneri maturati prima della suo ingresso in condominio.
Ne consegue che il nuovo condomino non deve contribuire e partecipare ad ulteriori oneri maturati precedentemente salvo che lo stesso, per sua volontà e solidarietà nei confronti degli altri condomini, decida di farsi carico di detta spesa.
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