Alle domande dei lettori sul condominio risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)
Domanda di Nadia DR.: Vorrei sapere se sul giardino di 250 mq di casa mia posso mettere una casa mobile utilizzando le strutture già in essere di luce acqua gas, acque grigie e nere. Devo fare richiesta di permessi al Comune in cui abito?
Risposta: Il termine casa mobile indica un modulo abitativo prefabbricato e trasportabile che necessita di essere allacciato alle reti esistenti. Può quindi essere posizionata all’interno di strutture ricettive turistiche appositamente adibite, oppure anche in aree di proprietà privata ove siano possibili gli allacciamenti. Non essendo classificabili come immobili, le case mobili non sono soggette alla disciplina urbanistica della concessione edilizia, ma ai sensi del D.P.R. 380/01 è comunque necessario richiedere al Comune un parere tecnico preventivo prima del loro posizionamento e allacciamento.
Domanda di Gino S.: Sono un condomino in un palazzo di circa 30 appartamenti costruito nel 1978 che a breve verrà sottoposto a un adeguamento secondo la direttiva 2012/27 UE che consiste nell’istallazione di valvole termostatiche su ogni calorifero. Dopo un sopralluogo di tecnici del settore, ci è stato detto che i nostri caloriferi (termoconvettori) non sono adeguati per il montaggio delle suddette valvole, per cui è necessaria anche la loro sostituzione, e che oltre alle pompe di ricircolo si rende necessaria la sostituzione anche della nostra caldaia funzionante a gas, che funziona perfettamente. I tecnici dicono che è vecchia, e che una vecchia caldaia non è adatta al nuovo impianto. È possibile che sia necessario fare tutto questo in un palazzo di oltre 38 anni addossandosi una spesa cpsì pesante da dover aprire un mutuo a oltre sessantanni?
Risposta: Gli obblighi di adeguamento dell’impianto di riscaldamento condominiale alle previsioni comunitarie riguarda indistintamente tutti gli edifici dotati di sistema centralizzato, siano essi recenti o assai datati. La spesa, dunque, può rivelarsi ingente in relazione alla tipologia degli interventi che si rendono necessari per rendere conforme l’impianto, atteso che molte volte non è sufficiente o non è tecnicamente possibile limitarsi all’installazione delle valvole termostatiche, ma è necessario rinnovare profondamente l’impianto, con conseguente incidenza sui costi. A parziale ristoro di detti esborsi forzati, lo Stato ha concesso detrazioni fiscali del 50% per l’adeguamento dell’impianto di risaldamento, aumentate al 65% in caso di ulteriori interventi volti al risparmio energetico; inoltre, molti Comuni hanno stanziato dei fondi quale contributo nelle spese che i cittadini dovranno affrontare. L’unica eccezione prevista dal Legislatore concerne gli impedimenti di natura tecnica, a fronte dei quali l’installazione delle valvole termostatiche, comportando interventi massicci di adeguamento dell’impianto, si rivelerebbe eccessivamente onerosa o estremamente complessa. Occorrerebbe in tal senso farsi rilasciare idonea dichiarazione dall’Impresa chiamata a valutare l’intervento; diversamente, i condomini saranno tenuti ad installare le valvole termostatiche nelle proprie abitazioni.
Domanda di Gianfranco N.: Per distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, quali sono le penali a cui vado incontro? Devo pagare comunque una percentuale al condominio? E in che misura?
Risposta: Prima della c.d. “Riforma del Condominio” la problematica del distacco dall’impianto centralizzato è stata oggetto di ampio dibattito da parte della giurisprudenza; il vigente ultimo comma dell’art. 1118 c.c. rappresenta oggi una sintesi delle opinioni formatesi in materia. È dunque possibile il distacco dall’impianto di riscaldamento e condizionamento centralizzato, purché non ne derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino che decida di procedere al distacco sarà così esonerato dal pagamento delle spese ordinarie (consumi e manutenzione ordinaria) rimanendo tuttavia tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto.
Domanda di Orazio: È possibile unire due appartamenti in condominio non contigui né sovrapposti, posti sullo stesso piano, primo di due totali, l’uno di fronte all’altro, separati dal ballatoio, creando un corridoio esterno allo stabile parallelo al ballatoio? In pratica un corridoio esterno, che unisca i due appartamenti, tipo balcone coperto.
Risposta: Per unire due unità immobiliari poste sullo stesso piano è necessario sfruttare le parti comuni dell’edificio, quali lo stesso ballatoio oppure, come nel caso di specie, l’area su cui realizzare il nuovo corridoio esterno. A tal fine è indispensabile il consenso unanime dell’assemblea, chiamata a valutare la concessione di uso esclusivo delle parti comuni ad un singolo proprietario o eventualmente, ove possibile, l’acquisto della proprietà comune da parte del condomino interessato. In ogni caso, ai sensi dell’art. 1122 c.c., sono vietate le opere che rechino danno alla sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio. Al fine di consentire ogni valutazione da parte dell’assemblea, prima di cominciare i lavori,occorre darne preventiva notizia all’Amministratore.
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