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Può capitare, per varie necessità, di aver bisogno di dividere un appartamento, magari di grande metratura, per poterne ricavare una nuova piccola unità abitativa per un parente o semplicemente per poterla affittare.
Planimetria iniziale dell’appartamento da da dividere in due
Richiesta di Ilaria: devo ristrutturare casa e contestualmente vorrei suddividere l’appartamento in due unità immobiliari, una 1/3 e una 2/3. Nella parte grande, occorre ricavare una camera grande con cabina armadio, due stanze piu piccole, due bagni, salone e cucina separata (magari sfruttando la parte del terrazzo-aprendo se possibile una veranda), ripostiglio per lavatrice e lavabo-vaschetta.
La ristrutturazione generale può essere l’occasione per compiere il frazionamento ma è importante affidarsi ad un tecnico che possa seguire tutto l’iter burocratico sia dal punto di vista delle autorizzazioni comunali che catastali, una volta terminato l’intervento.
La principale difficoltà, in questi casi, è quella della riorganizzazione interna che deve rispondere sia alle esigenze funzionali dei due nuovi appartamenti sia alle caratteristiche costruttive della casa, quindi seguire la disposizione di aperture, punti di accesso, posizione delle colonne di scarico eccetera.
Costruire la veranda: quali verifiche bisogna fare?
Un esempio tipico è quello proposto da Ilaria che da un appartamento di circa 145 mq vorrebbe ricavarne due di circa 1/3 e 2/3 della superficie totale. L’esigenza di ricavare molti ambienti – nel caso dell’alloggio con metratura superiore – fa sì che lei stessa prospetti la possibilità di sfruttare parte della terrazza grazie alla costruzione di una veranda.
In merito a questa opportunità, i fattori da valutare sono diversi e la fattibilità non è sempre assicurata. La questione urbanistica è la prima che deve esser affrontata non solo per capire le reali possibilità di intervento, in relazione alla zonizzazione del PRG del comune di appartenenza, ma anche le potenzialità dello specifico immobile: la chiusura della terrazza, anche parziale, è un lavoro di nuova costruzione, nel senso che amplia l’appartamento al di fuori della sagoma preesistente ed ne aumenta la volumetria con finalità abitative. È perciò indispensabile capire se si hanno a disposizione questi metri cubi aggiuntivi a cui accedere.
Costituendo un nuovo volume, questo sarà soggetto alle norme sulle distanze, quelle del Regolamento edilizio comunale e quelle del Codice civile, che dovranno essere verificate.
Se si è all’interno di un condominio, inoltre, è necessario avere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale perché con un intervento di questo tipo si va a modificare il prospetto dell’edificio, bene comune di tutti i condomini.
Ultimo, ma non per importanza, è necessario verificare se, da un punto di vista strutturale, l’edificio e il solaio della terrazza sono idonei ai carichi aggiuntivi dettati dalla nuova destinazione, e si dovrà seguire anche in questo caso una pratica che porterà al deposito di un progetto al Genio Civile.
Una volta quindi valutate tutte queste eventualità e accertata la fattibilità della veranda, si può procedere a costruire questo nuovo vano abitabile chiuso, che diventerà parte integrante dell’abitazione in tutto e per tutto e dovrà quindi rispondere anch’essa a tutti gli standard normativi da quelli energetici a quelli impiantistici, igienici e così via.
Nel caso della richiesta della lettrice Ilaria la veranda sembra essere la soluzione migliore per poter rispondere a tutte le richieste e per poter dividere correttamente sia l’appartamento che il terrazzo. Nell’appartamento più grande la richiesta è quella di avere 2 camere più 1 matrimoniale con cabina armadio, 2 bagni, 1 ripostiglio-lavanderia con lavatrice e lavabo a vasca, e una zona giorno con cucina e soggiorno separati.
Planimetria progetto con i due appartamenti divisi
In che punto dividere i due appartamenti?
Per quando riguarda la suddivisione delle unità, determinante è stata la posizione attuale dell’ingresso, probabilmente legata alla posizione di un corpo scala e quindi di difficile spostamento. Si è scelto di frazionare l’alloggio seguendo una linea longitudinale suggerita anche dalla presenza di pilastri strutturali. In questo modo entrambi gli appartamenti possono godere della terrazza, divisa fisicamente dalla veranda.
Planimetria arredata del quadrilocale con cucina separata e del bilocale
La nuova casa con tre camere, doppi servizi e lavanderia
È proprio la presenza di questo importante spazio esterno che ha influenzato maggiormente la distribuzione interna soprattutto dell’appartamento più grande: le grandi vetrate già presenti e la possibilità di un diretto accesso hanno portato la zona giorno ad affacciarsi proprio sulla terrazza. L’ubicazione diametralmente opposta dell’ingresso obbliga però ad un percorso che collega le due zone: non dovrà essere concepito come un corridoio in senso classico ma piuttosto, vista la sua larghezza, come uno spazio da sfruttare e da arredare attraverso giochi di volumi e colori che ne spezzino la lunghezza. Importante è il collegamento visivo diretto con le ampie vetrate e con l’esterno, caratteristica che conferisce subito una sensazione di aperture e ariosità.
La zona soggiorno è stata posizionata nella nuova area veranda, ottenendo il massimo della luce dalle vetrate e creando una sorta di unicum con l’esterno.
Sfruttando le finestre presenti, sono state disposte tutte le camere e il bagno principale sul perimetro per poter godere al meglio dell’aeroilluminazione. Nella zona centrale è invece stato posizionato un wc per la zona giorno che crea uno snodo nei percorsi interni.
Il bilocale ricavato
Nel caso dell’appartamento minore, vista la superficie ridotta, si è cercato di eliminare per quanto possibile gli spazi dedicati a passaggi e ingressi creando invece uno spazio fluido dove cucina e soggiorno si uniscono in un unico ambiente centrale che funge da snodo tra camera, bagno/ripostiglio e terrazzo. Sarà fondamentale, soprattutto per la zona cottura affidarsi a elettrodomestici piccoli e smart e a mobili funzionali e magari a scomparsa per rendere il soggiorno più accogliente.
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