Alle domande dei lettori sulla casa risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)
Domanda di Dario: Possiedo un’appartamento cointestato al 50% con mia moglie e vorremo affittarlo. L’immobile si trova ad Anagni (FR) e, poiché tale Comune è classificato ad alta tensione abitativa in relazione all’ultima delibera CIPE del 2004, vorremmo affittarlo a canone concordato per sfruttare i recenti vantaggi fiscali con la cedolare secca (Irpef al 10-15% dell’importo del contratto, no bolli e imposte di registrazione, ecc.). Tuttavia, il Comune non ha aderito ad alcun Accordo Territoriale per gli affitti a canone concordato, ma ho saputo che potremmo comunque sottoscrivere tale forma di contratto prendendo come riferimento gli accordi sottoscritti “nel Comune demograficamente omogeneo più vicino” anche fuori regione (Decreto Interministeriale 14/07/2004). Sono riuscito a reperire gli accordi dei vicini comuni di Valmontone e Lariano (con meno abitanti), Frosinone (con circa il doppio degli abitanti), Frascati e Gaeta con circa lo stesso numero di popolazione residente. I comuni limitrofi che hanno circa lo stesso numero di abitanti di Anagni (21000), quali Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, non hanno ancora sottoscritto gli accordi territoriali. Secondo voi posso fare riferimento agli accordi di un comune più piccolo (tipo Valmontone, che è più conveniente) oppure Frascati (che su per giù ha lo stesso numero di abitanti ma è più distante di Valmontone)? Vorrei un vostro parere al riguardo, soprattutto vorrei trovare un accordo territoriale per gli affitti concordati più confacente al mio caso e che mi tenga al riparo da eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Risposta: La mancata stipula degli accordi nei Comuni interessati dalle locazioni a canone concordato rende incerta l’individuazione della disciplina applicabile sul piano operativo. Spetterà in ogni caso a chi contesti (compresa l’Amministrazione Finanziaria) il richiamo ad un accordo in luogo di un altro fornire la prova dell’asserita violazione da parte del proprietario contribuente. Nella scelta è opportuno tuttavia attenersi ai presupposti di omogeneità e prossimità individuati dal Decreto Interministeriale, che devono risultare coesistenti. Meglio evitare, dunque, il richiamo ad accordi sottoscritti da un Comune più piccolo, preferendo invece gli accordi stipulati dal Comune demograficamente omogeneo più vicino.
Domanda di Egidio V.: Si può pignorare l’usufrutto su un immobile?
Risposta: Ai sensi dell’art. 555 c.p.c. il pignoramento può avere ad oggetto, oltre che beni, anche diritti immobiliari gravanti sui beni stessi. La giurisprudenza ha quindi ammesso la pignorabilità dell’usufrutto di un immobile (salve le limitazioni sulla prima casa per Equitalia), rilevando che non sussiste divieto di cessione, come invece accade per i diritti di uso e abitazione, strettamente personali. È da rilevare, tuttavia, che detto pignoramento è destinato a divenire inefficace al termine dell’usufrutto, ossia, solitamente, alla morte dell’usufruttuario esecutato, quando il bene ritorna nella piena disponibilità del nudo proprietario. Secondo la giurisprudenza, infatti, il creditore che pignori l’usufrutto non può pretendere la divisione dell’immobile rispetto al nudo proprietario, come invece accade quando si pignorano immobili in comproprietà.
Domanda di Antonella D.: Circa 5 anni fa ho acquistato un immobile a Catania, in cui ho vissuto fino a qualche mese fa e nel quale ho attualmente la residenza. Adesso vivo stabilmente fuori città e desidero affittare l’immobile. Ho già preso accordi con un affittuario, il quale non intende trasferire la residenza presso l’immobile. A cosa vado incontro, a livello fiscale e retributivo, se mantengo la mia residenza presso l’immobile?
Risposta: Per poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa è sufficiente spostare la residenza nel Comune – quindi anche in altra abitazione ivi situata – in cui è situato l’immobile entro 18 mesi, dal che si evince che non vi è alcuna incompatibilità con la locazione del bene acquistato, tanto più se il conduttore non intende a sua volta spostarvi la residenza. Diverso è il caso delle detrazioni degli interessi passivi sul mutuo, che presuppongono l’effettiva occupazione dell’immobile da parte del proprietario, e che quindi in caso di locazione sono destinate a venir meno.
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