Quando si riceve una casa in eredità e si ha già un immobile di proprietà, per alcuni e in determinate situazioni può essere preferibile metterla in vendita.
Quali sono gli step da seguire prima di mettere l’immobile in vendita? Ci sono tasse da pagare prima? E se vi sono più eredi? Abbiamo rivolto queste domande ai notai e a rispondere è il notaio Paola Casali, del Consiglio Notarile di Milano.
Vendere un immobile ereditato
Nel caso in cui si intenda mettere in vendita un immobile ricevuto per successione a causa di morte, è necessario in primis individuare gli eredi indicati per testamento oppure, qualora non vi sia testamento, secondo l’asse ereditario familiare. Ad esempio, se la persona defunta aveva coniuge e figli, questi saranno eredi nelle quote previste dal codice civile, senza che abbia rilevanza l’esistenza di altri parenti, quali i fratelli della persona defunta.
Poi andrà determinato se il patrimonio ereditario contenga debiti, perché in tal caso gli eredi dovranno pagare i creditori anche eventualmente con i beni dell’eredità, compreso l’immobile; nel caso sarà opportuno utilizzare le cautele giuridiche indicate da un professionista di fiducia. Una volta appurati questi aspetti, si presenta – ai fini fiscali – all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione telematica, tramite un intermediario quale il Notaio. Nella dichiarazione di successione andrà inserito l’immobile, per il quale dovranno essere pagate le imposte di successione ove dovute (ad esempio, per il coniuge e i figli c’è una franchigia di un milione di euro per ciascun erede, superata la quale si paga un’imposta del 4%) e l’imposta sul trasferimento immobiliare ai fini della voltura catastale nella misura del 3%, calcolate sul parametro della rendita catastale.
Una volta espletate queste formalità e volturato il bene in capo agli eredi, sarà possibile vendere legittimamente l’immobile. Spetterà poi al Notaio incaricato della successione o della vendita, valutare se vi siano ulteriori adempimenti da effettuare sull’immobile, inerenti ad esempio alla sua regolarità catastale e urbanistica.
Infine da considerare che, se non c’è un unico erede, per esempio nel caso di un immobile ereditato da fratelli, la casa non può essere venduta se non con il consenso unanime. Se poi non tutti sono d’accordo alla vendita, si può procedere all’alienazione della propria quota della casa ereditata e gli altri eredi hanno sempre diritto di prelazione sulla quota in vendita.
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