Con la riforma del condominio l’amministratore ha acquisito maggiore autonomia per agire nei confronti di quanti non corrispondono le spese dovute, perché le conseguenze ricadono sugli altri proprietari. Un modo efficace per risolvere un problema grave.
In Italia, da nord a sud, i condomini morosi sono in costante aumento. Una variegata moltitudine a cui appartengono molte persone in difficoltà economiche, ma purtroppo anche tanti “furbi” che non paga no le spese condominiali o, addirittura, quelle relative a utenze fondamentali, quali acqua, luce, gas e riscaldamento. L’art. 1129 del Codice civile indica l’amministratore di condominio come il soggetto incaricato a riscuotere i crediti, calcolati in base alla ripartizione delle spese votata dall’assemblea.
È L’AMMINISTRATORE CHE DEVE ESIGERE I PAGAMENTI
Dopo la recente riforma del condominio i poteri dell’amministratore nei confronti dei morosi sono aumentati, anche se il recupero delle insolvenze resta lungo e complicato. A tutela dei proprietari però va specificato subito che se l’amministratore non rispetta quanto stabilito dal Codice in merito al suo compito compie una grave irregolarità, che può essere causa di revoca del mandato. Ci sono sei mesi di tempo, a partire dalla chiusura annuale dell’esercizio, per potere agire nei confronti del condomino che non paga; quindi, dopo averlo sollecitato (ma non è obbligatorio farlo), senza l’autorizzazione dell’assemblea può ottenere un decreto ingiuntivo “immediatamente esecutivo”. Tale tempestività è spesso relativa, sicché l’aumento dei morosi ha sovraffollato i tribunali e quindi può trascorrere qualche mese prima che il decreto giunga al destinatario. In sostanza il giudice, basandosi sulle prove fornite dall’amministratore, obbliga il condomino a pagare le spese dovute, pena il pignoramento dei beni.
GLI ALTRI CONDOMINI HANNO PAGATO PER CHI NON LO FA. ORA I CREDITORI POSSONO AGIRE SUBITO CONTRO I DEBITORI
Nel frattempo, in attesa che l’iter giudiziario faccia il suo corso, a pagare le spese mancanti sono gli altri condomini. Queste sono ripartite tra tutti in percentuale ai millesimi, ricalcolati con l’esclusione del moroso stesso. I millesimi di riferimento sono quelli relativi al tipo di spesa affrontata: per esempio saranno quelli “calore” per la parte che riguarda il riscaldamento o quelli “di proprietà” per il rifacimento della facciata, eccetera.
Se da un lato pagare le quote del moroso serve a scongiurare eventuali interruzioni delle forniture all’intero edificio, dall’altro appare una grande ingiustizia. Perché chi è in regola deve accollarsi le spese di chi non lo è? E per quale motivo i fornitori non si rivolgono direttamente ai morosi? Con la recente riforma del condominio l’amministratore è tenuto a trasmettere ai creditori insoddisfatti i nominativi e le quote di debito dei morosi, cosicché possano agire esclusivamente contro chi non ha pagato e, solo se il tentativo fallisce, verso l’intero condominio.
LA FORNITURA PUÒ ESSERE SOSPESA
È bene ricordare che sia l’articolo 1565 del Codice civile sia alcune clausole presenti nei contratti prevedono la possibilità per il gestore (in tema di contratto di somministrazione), sia pure con congruo preavviso, di interrompere la fornitura qualora vi siano ritardi nei pagamenti delle bollette. Fermo restando che negli edifici condominiali, l’interlocutore dell’ente erogatore è nella maggior parte dei casi l’amministratore e non i singoli condomini.
Eventuali crediti vantati dal gestore, quindi, si riferiscono ai consumi registrati per l’intero debito fatturato unicamente nei confronti dell’amministratore. Se invece il singolo condomino ha stipulato un contratto a sé stante con il fornitore, l’interruzione del servizio riguarderà il singolo condomino. In attesa del decreto ingiuntivo, se previsto dal regolamento condominiale, l’amministratore può peraltro vietare al condomino moroso l’utilizzo dei servizi comuni, come il riscaldamento centralizzato, l’acqua e l’ascensore, ma in questo caso occorre che gli impianti siano stati costruiti prevedendo il distacco delle singole unità e che il divieto non pregiudichi il diritto costituzionale alla tutela della salute (art. 32, Costituzione).
CHE COSA OCCORRE PER IL DECRETO INGIUNTIVO?
Il verbale dell’assemblea condominiale con le delibere di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e di eventuali spese straordinarie; i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie; eventuali diffide inviate dall’amministratore al condomino moroso. Il problema in condominio è che gli effetti del debito accumulato da alcuni condomini, quali la sospensione dell’erogazione di un servizio, ricadono su tutti. Tranne nel caso in cui i contratti di fornitura siano singoli.
DEI DEBITI RISPONDE SEMPRE IL PROPRIETARIO
Chi è in affitto versa la parte di spese condominiali a suo carico direttamente al proprietario dell’immobile, ossia al locatore. È quest’ultimo che risponde all’amministratore in caso di ritardi o mancati pagamenti del conduttore (inquilino), che quindi resta responsabile solo per inadempimento contrattuale nei confronti del locatore. L’inquilino è tenuto a pagare il canone entro 20 giorni dalla scadenza e, se l’ammontare delle spese condominiali non versate è superiore all’importo di due mensilità del canone d’affitto, il proprietario dell’alloggio ha la facoltà di risolvere il contratto di locazione. Nel caso di compravendita di un immobile, chi acquista l’appartamento del moroso è obbligato a saldare le quote condominiali per l’anno in corso e per quello precedente, anche se al momento del rogito non era a conoscenza del debito. Il nuovo proprietario potrà però fare causa al vecchio per avere indietro i soldi delle spese non pagate.
IL FONDO CASSA
Per coprire i “buchi” provocati dai morosi, l’amministratore di condominio può costituire un fondo cassa, finanziato da tutti i proprietari. È necessario però l’approvazione all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale. Va sottolineato come, nei casi di assoluta urgenza, può essere sufficiente anche la sola maggioranza.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
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