Che cosa può essere di pertinenza di un appartamento (box, cantina, magazzino… )? La pertinenza può essere relativa a una prima casa come a una seconda? E su uno stesso immobile se ne possono avere due? Di quali agevolazioni gode la pertinenza? Che accade se la si vuole vendere separatamente? Abbiamo riunito più domande di lettori diversi e le abbiamo girato al nostro esperto.
- Alle domande di alcuni lettori risponde l’avvocato Stefano Gorla – avvstefanogorla@hotmail.com
1 Che cosa può essere di pertinenza di un appartamento? Beni, soprattutto immobili, destinati durevolmente dal proprietario al miglior godimento o al maggior decoro dell’appartamento: box, cantine, soffitte, cortili, terrazze, eccetera purché di proprietà esclusiva.
2 Pertinenza solo per prima casa o anche per seconda? Secondo la Legge si presume che l’acquisto del bene principale includa anche le relative pertinenze e ciò sia che si tratti dell’abitazione in cui si risiede sia con riguardo alle seconde case.
3 Si possono avere due pertinenze su una stessa casa? Più la dotazione della casa è “ricca”, più pertinenze si potranno acquistare: terrazze, cantine, solai, posti auto ecc.
4 La pertinenza si può creare dopo l’acquisto? Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici: è possibile acquistare una pertinenza in epoca successiva all’acquisto dell’immobile, ad esempio comprando dal Costruttore i box a disposizione dei condomini dopo aver finito di pagare l’abitazione.
5 Di quali agevolazioni gode la pertinenza? Le prime case beneficiano di un trattamento fiscale particolarmente favorevole sia al momento dell’acquisto sia quanto all’imposizione dei tributi locali, tuttavia la normativa fiscale vigente pone un limite alle pertinenze sulla prima casa, che possono riguardare solamente tre distinte categorie catastali; oltre i limiti di Legge, il contribuente perde le agevolazioni ed è tenuto a corrispondere per intero le imposte.
6 Se si vuole vendere separatamente una pertinenza?L’atto di compravendita può avere ad oggetto solo una pertinenza, come nel caso in cui il proprietario di un appartamento venda a terzi il box; così facendo, l’ex pertinenza non risulterà più asservita all’appartamento del venditore e i due immobili saranno intestati a due distinti proprietari.
Nel linguaggio comune il termine pertinenza viene utilizzato abbastanza spesso per indicare alcuni elementi normalmente collegati alle nostre abitazioni, quali il box o la cantina. Così, ad esempio, al momento del rogito il Notaio ci informa che stiamo acquistando anche le pertinenze mentre, una volta divenuti proprietari, il Fisco pretende il versamento dei tributi sull’abitazione e sulle relative pertinenze.
A volte, poi, vengono indicate come pertinenze le parti comuni di un edificio condominiale, ancorché impropriamente. Infatti esistono pertinenze escluse dal novero delle parti comuni (ad esempio, i posti auto a disposizione dei condomini su area di proprietà esclusiva) e parti comuni che non possono essere definite pertinenze in senso tecnico (ad esempio, le condotte idrauliche non suscettibili di utilizzazione separata). Vediamo dunque cosa si intende realmente per pertinenze e come vengono disciplinate, ricordando che quanto più si è consapevoli dei propri diritti, tanto più si avrà facoltà di esercitarli.
Doverosa una premessa: la disciplina delle pertinenze è contenuta in poche sintetiche norme all’interno del Codice Civile, che riflettono lo stile e rispondono alle esigenze dell’epoca di promulgazione (1942). Tuttavia, l’incessante opera di interpretazione e applicazione delle norme, operata quotidianamente dai Tribunali, ha permesso di adattare le regole alle innovazioni tecnologiche, riconoscendo ad esempio la qualità di pertinenza alle autoradio.
Secondo l’art. 817 c.c. il proprietario ha la facoltà di destinare durevolmente un bene a miglior godimento o maggior decoro di un altro bene; si pensi, ad esempio, alla comodità di disporre di un’autorimessa in prossimità della propria abitazione. Dal punto di vista soggettivo la pertinenza presuppone dunque la titolarità in capo al medesimo proprietario sia del bene, solitamente immobile, principale, sia di quello destinato a servirlo durevolmente, o, più raramente, l’accordo tra due proprietari diversi; l’utilità si intende peraltro riferita alla cosa e non alla persona. Sul piano oggettivo deve sussistere tra i due beni, già di per sé completi e utili, un vincolo di strumentalità giuridica ed economica tale per cui vengono assoggettati al medesimo regime giuridico. Quando invece due elementi sono connessi materialmente e strutturalmente, in modo che l’uno non possa sussistere senza l’altro (come l’ascensore o la caldaia rispetto all’edificio condominiale), non si crea un vincolo pertinenziale che presuppone, al contario, l’unitarietà e funzionalità dei singoli beni.
Per la costituzione del vincolo pertinenziale da parte del proprietario non occorrono forme solenni, bastando una sua inequivoca manifestazione di volontà. Tuttavia, essendo richiesta la forma scritta per i contratti immobiliari, è buona regola menzionare la costituzione o l’esclusione delle pertinenze relative agli immobili oggetto del contratto.
Secondo la Legge (art. 818 c.c.) si presume che l’acquisto del bene principale (appartamento) includa anche le relative pertinenze (box, cantina, soffitta ecc.) e ciò sia che si tratti dell’abitazione in cui si risiede, la c.d. prima casa, sia con riguardo alle seconde case. Più la dotazione della casa è “ricca”, più pertinenze si potranno acquistare: terrazze, cantine, solai, posti auto ecc. Curiosamente, però, la normativa fiscale vigente pone un limite alle pertinenze sulla prima casa, che possono riguardare solamente tre distinte categorie catastali. Così, paradossalmente, se la mia prima casa dispone di due autorimesse, una verrà considerata pertinenza e l’altra… come seconda casa. La ragione di questo deve individuarsi nel trattamento fiscale particolarmente favorevole di cui beneficiano le prime case, sia al momento dell’acquisto, sia quanto all’imposizione dei tributi locali come la tasi. Oltre i limiti di Legge, il contribuente perde le agevolazioni ed è tenuto a corrispondere per intero i tributi locali: nell’esempio precedente, la seconda autorimessa sconterà dunque la TASI al pari di una seconda casa. Se di regola le pertinenze seguono l’immobile, nondimeno è possibile prevedere il contrario senza forme solenni, purché espressamente e in maniera non equivoca, a nulla rilevando il carattere accessorio o meno della pertinenza al bene principale.
È possibile infatti che le pertinenze formino oggetto di separati atti o rapporti giuridici (art. 818, secondo comma, c.c.). In tal caso, l’esclusione del vincolo pertinenziale può essere indicata nell’atto di compravendita dell’appartamento oppure l’atto può avere ad oggetto solo una pertinenza, come nel caso in cui il proprietario di casa venda a terzi il box. Così facendo, il vincolo pertinenziale viene evidentemente meno sia sul piano soggettivo (si avranno due proprietari distinti) sia oggettivo (il box non è più asservito all’appartamento del venditore). Un caso particolare di esclusione del vincolo pertinenziale è dato dal pignoramento della sola abitazione, nonostante per legge si possa estendere alle pertinenze. Ad ogni modo, la Legge tutela il terzo che in buona fede ritenga di aver acquistato anche le pertinenze, purché il suo atto sia antecedente a quello che le esclude (art. 818, terzo comma, c.c.) e, per converso, impedisce che possano abusivamente crearsi pertinenze su beni di proprietà di terzi (art. 819 c.c.).
Di contro, è anche possibile acquistare una pertinenza in epoca successiva all’acquisto dell’immobile, ad esempio comprando dal Costruttore i box a disposizione dei condomini dopo aver finito di pagare l’abitazione. Sono state ritenute pertinenze dalla giurisprudenza, tra gli altri: il cortile e la terrazza di proprietà esclusiva, le autorimesse di proprietà, gli affreschi di un palazzo storico. Non è ad ogni modo possibile ridurre a un mero elenco i beni che, sul piano civilistico, possono assumere la qualità di pertinenze, se non a titolo esemplificativo. Vi sono peraltro due categorie di immobili comunemente ritenute pertinenze, i sottotetti ed i posti auto, che hanno arrovellato per decenni le menti dei Giudici, nel tentativo di accertarne la natura pertinenziale.
Se in alcuni casi può apparire scontata l’appartenza del sottotetto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, altre volte possono nascere aspri contenziosi tra i condomini, come nel caso in cui il sottotetto venga usato da tutti come deposito o stenditoio. Affinché il sottotetto possa asservire l’unità immobiliare posta al piano sottostante, occorre che la sua unica funzione sia quella di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Qualora, invece, abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, deve presumersi di proprietà condominiale.
Ancor più complessa l’indagine sulla natura dei posti auto condominiali, il cui rapporto di pertinenza con le abitazioni è stabilito addirittura dalla Legge che obbliga il Costruttore, a fronte della concessione edilizia, a destinare una determinata area dell’edificio a parcheggio. Secondo la giurisprudenza, ai condomini deve essere garantito il diritto d’uso dell’area destinata ai posti auto, che però può rimanere di proprietà del Costruttore o di terzi; non necessariamente, dunque, i posti auto diventano di proprietà esclusiva di chi li utilizza oppure parti comuni del condominio. Entro il limite stabilito dalla Legge, è vietato vendere un appartamento senza trasferire contestualmente anche l’uso del parcheggio; di contro, il divieto cade per l’ulteriore porzione di terreno non soggetta al vincolo di destinazione previsto dalla Legge.
La qualità di pertinenza del box rispetto all’abitazione principale viene altresì riconosciuta anche se i due beni vengono concessi in locazione con contratti differenti dal medesimo proprietario ad un unico conduttore. Ciò che rileva è infatti l’idoneità del box a soddisfare le esigenze di chi occupa l’appartamento e in tal caso i due immobili saranno assoggettati al medesimo regime giuridico. La qualità di pertinenza è invece stata esclusa dai Giudici con riguardo ai passi carrai, di natura amministrativa, alle soffitte di appartamenti diversi, agli immobili in comunione, ai pavimenti dell’edificio condominiale, agli stenditoi condominiali, alla scogliera antistante l’abitazione, in quanto assimilabile a un bene demaniale.
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