In condominio chi deve decidere quale impresa scegliere per le pulizie delle scale e del cortile? E il compenso, le varie attività da svolgere e il numero di volte?
- Risponde l’avvocato Roberta Negri, docente corsi ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) sede di Milano, avv.roberta.negri@gmail.com
La scelta di affidare il servizio di pulizia spetta all’assemblea di condominio. I partecipanti all’assemblea sono i condomini proprietari degli immobili. L’art. 10 della Legge n. 392/1978 riconosce al conduttore la facoltà di intervenire solo alle assemblee condominiali aventi ad oggetto le delibere inerenti al riscaldamento e al condizionamento dell’aria. La recente riforma in materia condominiale L. 220/2012, nello specifico l’art. 1136 codice civile, non ha esteso al conduttore la possibilità di rientrare tra i soggetti aventi diritto ad essere convocati all’assemblea per altre fattispecie.
Entrando nel merito della delibera assembleare avente ad oggetto la scelta dell’impresa di pulizia, si evidenzia che detta delibera è obbligatoria per tutti i condomini. Ciò significa che salvo diverso accordo, tutti i comproprietari saranno obbligati a partecipare alle spese. La ripartizione della relativa spesa va effettuata in base ai criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui le scale servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 codice civile (in senso conforme Cass, sez. II, n. 432, 12.01.2007). La quota di spettanza sarà poi richiesta al conduttore ai sensi del contratto in essere tra le parti.
Una volta che la ditta ha accettato l’incarico ci si trova nell’ambito di un contratto di appalto ai sensi dell’art. 1655 codice civile, ovvero il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso il corrispettivo in denaro. L’impresa accetta di compiere il servizio di pulizia delle scale organizzando il lavoro a proprio rischio e richiedendo in cambio una somma di denaro. Per questo tipo di contratto non è necessaria la forma scritta ma è buona norma avere un preventivo dalla ditta e sottoscriverlo per accettazione. È prassi che prima dell’assemblea le ditte forniscano ai condomini o all’amministratore dei preventivi con l’indicazione del servizio offerto. Le condizioni del servizio possono essere stabilite oralmente oppure si fa riferimento alla delibera dell’assemblea di affidamento dell’incarico o al preventivo. È importante, in ogni caso, per il condominio accertarsi della serietà ed affidabilità dell’impresa. In tal senso, anche se non richiesto per legge, è utile richiedere periodicamente all’impresa il D.U.R.C. (documento unico di regolarità contributiva), si tratta di una certificazione che attesta la regolarità della posizione previdenziale dell’impresa nei confronti dei propri dipendenti.
In materia è doveroso precisare che l’assemblea non può deliberare in merito alla turnazione della pulizia delle scale tra i condomini in quanto una simile delibera sarebbe nulla, ovvero non valida (in senso conforme Cass. Civ. n. 16485 del 22.11.2002). Un’eventuale delibera in tal senso sarebbe altresì contraria ai principi costituzionali (ex art. 23 Cost.); in caso di incidenti, la relativa responsabilità civile ricadrebbe sui condomini e quella penale sarebbe imputata all’amministratore.
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