Il riscaldamento della casa e le relative spese per i consumi e per la manutenzione di caldaie e impianti sono sempre oggetto di numerosi dubbi. Quale tipo di impianto installare dovendo sostituire il vecchio? Chi deve pagare collaudi e manutenzione della caldaia, l’affittuario o il proprietario? Se non si utilizza un appartamento con riscaldamento centralizzato c’è modo di staccarsi da esso per evitare di pagare inutilmente un fisso? Abbiamo girato alcune domande dei lettori agli esperti di e-training, Società di consulenza e formazione tecnico-normativa (www.e-trainingsrl.it, Tel. 02 699 012 52, info@e-trainingsrl.it). Tutte le risposte che ci hanno fornito sono state formulate sulla base delle indicazioni della legislazione nazionale vigente, che potrebbe essere stata integrata e/o modificata da atti di carattere regionale, cui gli interessati sono invitati a fare comunque riferimento.
Domande di Franco B.:
domanda 1. In caso di cambio di residenza in altro appartamento, come è regolamentato, dal punto di vista normativo (obblighi eccetera), il controllo della caldaia autonoma (DPR 74/2013 – Bollino Blu/Autocertificazione e Manutenzione) ubicata nell’abitazione non più abitata? In sintesi, che obblighi ha il proprietario dell’appartamento (in cui vi sia una caldaia inutilizzata) che risiede altrove? È totalmente esentato dall’obbligo del controllo caldaia nella fattispecie in esame?
Risposta 1: Il DPR 74/13, così come peraltro tutti gli atti che l’hanno preceduto, all’art. 6, comma 1, stabilisce che:
Art. 6, comma 1, DPR 74/13.
L’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica sono affidati al responsabile dell’impianto [omissis]Per responsabile dell’impianto si intende: (Allegato A al D. Lgs. 192/05, modificato con decreto 22 novembre 2012)
42. responsabile dell’impianto termico: l’occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate; l’amministratore, in caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio; il proprietario o l’amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche;
Pertanto, nel caso di immobili non locati (quale quello in oggetto), spetta al proprietario provvedere a tutti gli adempimenti prescritti. Il mancato utilizzo dell’impianto, di per sé, non rappresenta condizione sufficiente per poter venire meno agli obblighi previsti. Di conseguenza “l’esenzione dall’obbligo di controllo della caldaia” potrà realizzarsi solo a patto che l’impianto venga rimosso, oppure che venga rescisso il contratto di fornitura del gas oppure ancora che venga rimosso ogni collegamento con l’impianto di riscaldamento rendendo, di fatto, la caldaia utilizzabile solo ed esclusivamente per la produzione di acqua calda ad uso igienico sanitario. La definizione di impianto termico infatti (Allegato A al D. Lgs. 192/05, modificato con Legge 90/13), esclude esplicitamente dal novero degli impianti termici gli scaldacqua unifamiliari, quale diverrebbe la caldaia in oggetto laddove venisse fisicamente distaccata dall’impianto di riscaldamento.
Allegato A al D. Lgs. 192/05, modificato con Legge 90/13
18 impianto termico: impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW.
Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.
Domanda 2. In caso di cambio di residenza in altro appartamento, come è regolamentato, dal punto di vista normativo (obblighi, ecc …), il Controllo della caldaia autonoma (DPR 74/2013 – Bollino Blu/Autocertificazione e Manutenzione) ubicata nell’abitazione non più abitata ma data in affitto a terzi? In sintesi, che obblighi ha il proprietario dell’appartamento (in cui vi sia una caldaia inutilizzata) che risiede altrove? Nella fattispecie in esame, il proprietario è totalmente esentato dall’obbligo del controllo caldaia poiché esso ricade totalmente sull’inquilino?
Risposta 2: Nel caso in cui l’abitazione venga affittata, è compito dell’affittuario provvedere al rispetto degli obblighi previsti per legge, circa l’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico poiché questi assume il ruolo di responsabile dell’impianto ai sensi dell’art. 6, comma 1, DPR 74/13. Naturalmente il proprietario è tenuto a consegnare all’inquilino, tutta la documentazione dell’impianto regolarmente aggiornata (Libretto di impianto per la climatizzazione – Rapporti di controllo pregressi).
Domanda 3. Per entrambi i casi di cui sopra, quale documentazione è necessario esibire, da parte del proprietario, in caso di eventuali controlli da parte degli Enti locali e/o PP.AA. ?
In pratica, ad esempio, per il Caso 1, è necessario solo il ‘certificato di residenza’ e/o il documento d’identità che prova la residenza nell’altro appartamento e, nel Caso 2, il contratto d’affitto oppure altro?
Risposta 3: Circa il Quesito 1, ferma restando l’ipotesi di rimozione dell’impianto, l’unica documentazione che potrebbe essere esibita dal proprietario è quella di cessazione della fornitura gas ovvero la dichiarazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato attestante il distacco dal generatore di calore dall’impianto di riscaldamento. Per quanto concerne il Quesito 2, è sufficiente comunicare che l’abitazione è stata locata, indicando le generalità del nuovo occupante, in modo tale che l’Ente Locale deputato ai controlli possa aggiornare il proprio Catasto degli Impianti Termici e provvedere di conseguenza qualora dovesse pianificare il controllo dell’impianto termico in questione.
Domanda di Patrizia S.: Il proprietario di un appartamento che risulta essere prima casa per motivi di salute abita con la nipote. In condominio il riscaldamento è contabilizzato e quindi, se pur non usufruendo del riscaldamento, si deve pur pagare un fisso. Come si potrebbe scaldare l’appartamento nei soli giorni di bisogno (circa due o tre al mese) magari progettando di staccarsi dalla caldaia del condominio? Il condominio non ha canna fumaria.
Risposta: Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, seppur lecito, è estremamente complesso ed oneroso. La legislazione vigente infatti (DM 26 giugno 2016, entrato in vigore il 1 ottobre 2015) prescrive che (Punto 5.3, comma 1) per il “distacco dall’impianto centralizzato anche di un solo utente/condominio deve essere realizzata una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione). A ciò occorre aggiungere che, con il distacco, si andrebbe a realizzare un “nuovo impianto”, per il quale vige l’obbligo di scarico dei prodotti della combustione oltre il tetto (Art. 5, comma 9, DPR 412/93 aggiornato con D. Lgs. 102/14).
Di conseguenza si potrebbe suggerire di installare una o più pompe di calore ovvero un “sistema ibrido” costituito da un impianto composto da una pompa di calore elettrica integrata con una caldaia a gas a condensazione. Quest’ultima soluzione (comunque onerosa) eviterebbe di realizzare lo scarico a tetto ma non le valutazioni di cui al DM 26 giugno 2015 (diagnosi energetica dell’edificio).
Domanda di Gianni F.: Sono entrato in un appartamento in affitto, in cui è stata installata una caldaia nuova. Vorrei sapere se le spese per il collaudo e la verifica dei fumi sono a carico mio.
Risposta: Trattandosi di una nuova installazione, l’installatore, con il rilascio della dichiarazione di conformità, dovrebbe aver già provveduto alle verifiche di funzionalità dell’impianto che consistono in una prova di tenuta dell’impianto gas ed in una analisi di combustione i cui esiti devono essere riportati nel “libretto di impianto per la climatizzazione” che lo stesso installatore deve rilasciare ovvero aggiornare se già presente. Probabilmente il quesito fa riferimento alla cosiddetta “prima accensione” del generatore, un adempimento richiesto dal produttore del generatore per l’avvio della garanzia che si esplica in un intervento a cura del tecnico autorizzato dalla casa madre operante in loco, i cui costi e contenuti variano da produttore a produttore. Tanto premesso, considerato che il generatore di calore è nella disponibilità del conduttore ma non è di sua proprietà, le spese cui si fa riferimento (ammesso che siano richieste) non possono a questi essere addebitate. Sono di competenza dell’inquilino invece, in quanto responsabile dell’impianto, tutti i costi connessi con il corretto esercizio e manutenzione dell’impianto termico.
Domanda di Manuela 21: Devo cambiare la caldaia, abito in villetta schiera dove a piano seminterrato ci sono caldaia e un calorifero alluminio, al piano terra 5 caloriferi in ghisa e un bagno con doccia con barra con getti idromassaggio, al 1 piano altri 4 caloriferi in ghisa con un bagno (tot 2 bagni e 10 caloriferi). Vorrei mettere una caldaia a condensazione, ma non so se da 24 o da 28 e che cosa è meglio e perché.
Risposta: Non è dato sapere se l’immobile in oggetto è di costruzione recente e, di conseguenza, quanto sia effettivamente termicamente isolato. In ogni caso è bene sottolineare come la potenza di un impianto termico autonomo sia sempre di molto sovradimensionata rispetto agli effettivi fabbisogni per il solo riscaldamento degli ambienti, per garantire una produzione di acqua calda sanitaria sufficiente a soddisfare le esigenze degli occupanti l’immobile. Per il caso in esame, considerata la presenza di due bagni e di una doccia con idromassaggio, fermo restando che occorrerebbe procedere a un calcolo più preciso circa le modalità e la contemporaneità di utilizzo degli apparecchi sanitari, si ritiene che la scelta potrebbe ricadere su un generatore di maggior potenza che garantisce per l’appunto una maggiore produzione di acqua calda sanitaria (16 l/min contro 13,8 l/min della caldaia di minor potenza, avendo considerato un delta T pari a 25 °C). Si aggiunge infine che, onde evitare di dover ricorrere alla verifica dimensionale dell’impianto di riscaldamento secondo la Norma UNI EN 12831, la potenza nominale al focolare del nuovo generatore, non dovrà essere superiore di oltre il 10% rispetto a quella dell’apparecchio preesistente (DM 26/06/2015, Art. 5.3.1, comma 1, lettera d, punto iii).
Domanda di Renzo P.: Devo cambiare una vecchia caldaia a gas per acqua e riscaldamento, appartamento a piano terra di 120 mq, la caldaia è esterna con protezione, i termosifoni sono vecchi in ghisa. Che caldaia mi conviene prendere normale o a condensazione? L’abitazione anni 70 ha scarsa coibentazione ed è abitata dalle 17 del pomeriggio fino al mattino.
Risposta: A partire dal 26 settembre 2015, possono essere immessi sul mercato solo generatori di calore a condensazione (ed apparecchi a tiraggio naturale per questioni connesse con lo scarico dei prodotti della combustione). Gli apparecchi tradizionali, immessi sul mercato prima della data su citata, possono comunque essere installati ma sono ormai di difficile reperimento e la differenza di costo tra le due tecnologie può essere ampiamente compensata nel tempo, laddove vengano adottati opportuni accorgimenti quali ad esempio:
- l’installazione di un sistema di termoregolazione climatico che regola la temperatura di mandata dell’impianto in funzione della temperatura esterna per ottimizzare il recupero di energia che può garantire una caldaia a condensazione;
- l’installazione di valvole termostatiche che dovrà essere attentamente valutata in funzione della effettiva fruizione dei vani dell’immobile e degli apporti gratuiti degli stessi (irraggiamento solare, attività svolte, illuminazione, ecc.).
Di conseguenza si suggerisce di installare un generatore di calore a condensazione tenendo presente i suggerimenti di cui sopra in merito alla termoregolazione dell’impianto. Si ricorda infine che, onde evitare di dover ricorrere alla verifica dimensionale dell’impianto di riscaldamento secondo la Norma UNI EN 12831, la potenza nominale al focolare del nuovo generatore, non dovrà essere superiore di oltre il 10% rispetto a quella dell’apparecchio preesistente (DM 26/06/2015, Art. 5.3.1, comma 1, lettera d, punto iii).
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