- Alle domande dei lettori sulla casa risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)
Domanda di Alex: dovrei vendere un immobile e rilasciare all’acquirente l’attestazione di prestazione energetica. L’impianto elettrico risale al 1991. Dovrei farlo revisionare ed adeguarlo alle nuove norme per poter ottenere l’attestazione?
Risposta: la Legge 90/2013 ha sancito l’obbligo, a pena di nullità, di allegare ai contratti di compravendita immobiliari l’attestato di prestazione energetica dell’edificio. Tale documento può essere richiesto a spese del venditore ad un professionista abilitato (ad esempio un ingegnere), il quale dovrà descrivere lo stato degli impianti nelle condizioni in cui si trovano, al fine di consentire al potenziale acquirente di valutare la convenienza dell’affare. In effetti, se gli impianti non dovessero risultare a norma, l’acquirente dovrà provvedere a proprie spese al fine di conseguire l’agibilità dei locali. Non vi è, invece, alcun obbligo di messa a norma da parte del venditore, dato che il rispetto di determinati standard è previsto unicamente per nuove costruzioni (a partire dal 2008) o rilevanti ristrutturazioni.
Domanda di Mauro M.: Ho acquistato una villetta da un costruttore lo scorso anno in ambito di PEC* approvato nel 2013. Al momento sono state costruite due unità e viviamo allacciati ai contatori di cantiere. Abbiamo specificato nell’atto che opere ed oneri sono a carico del costruttore ma questi non sta procedendo. Cosa dice la legge e quali sono le tempistiche?
Risposta: Le società di costruzione private hanno la facoltà di stipulare convenzioni per la realizzazione di complessi immobiliari su aree messe a disposizione dagli enti pubblici locali. Parti del rapporto sono unicamente il Costruttore e la Pubblica Amministrazione, mentre gli acquirenti degli immobili sono considerati terzi. Di conseguenza, in caso di inerzia da parte del Costruttore, o di esecuzione delle opere non a regola d’arte, solamente il Comune è legittimato ad agire per il corretto adempimento da parte del privato o, in alternativa, per il ritiro della concessione in precedenza rilasciata al Costruttore inadempiente. Nondimeno, i terzi, quali gli acquirenti delle costruzioni, potranno agire contro il Costruttore per il risarcimento dei danni extracontrattuali conseguenti all’inadempimento o al ritardo. A tal proposito, occorre precisare che il costruttore è tenuto al rispetto delle tempistiche prescritte dalla Convenzione da lui stesso sottoscritta con il Comune.
Domanda di Enzo: sto acquistando casa e intendo fare dei lavori di ristrutturazione tra cui: rifacimento totale bagni, nuova pavimentazione, aggiunta di qualche nuova presa elettrica. Insieme a questa dovrò erigere anche un muro interno di separazione per creare una nuova stanza con nuovo aggiornamento catastale. Vorrei fare tutte le procedure richieste per usufruire del bonus sulle ristrutturazioni. Ora vorrei sapere che tipi di obblighi ho e se devo avere un architetto? Che tipo di dichiarazione devo fare CIA, DIA, SCIA… ? Quando è necessario il coordinamento della sicurezza?
Risposta: In base alle vigenti norme in materia edilizia, è sufficiente la mera comunicazione di inizio attività (CIA) per gli interventi di manutenzione ordinaria, che non comportino innovazione dell’edificio, mentre è necessaria la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA, che ha sostituito la DIA pur richiesta ancora da qualche ente locale) ad opera di un tecnico abilitato per rinnovare e integrare le strutture esistenti, o, in caso di ristrutturazioni “pesanti”, il permesso di costruire. In presenza di più imprese coinvolte nei lavori di ristrutturazione è prevista la nomina di un coordinatore della sicurezza, ad eccezione degli interventi privati di importo inferiore ad € 100.000,00 non soggetti a permesso di costruire.
Domanda di Aldo: Abito al 1° piano di un immobile composto da 4 condomini su 2 piani. Il mio appartamento ha un esposizione angolare ed è composto da 4 logge con profondità di circa 40 cm. Il condomino del 2° piano ha le logge di dimensioni standard che cadono a pezzi e pretende che le spese siano a mio carico. La domanda è questa: a chi spetta la manutenzione della loggia sopra il mio appartamento tenendo presente che non ho nessuna tenda o altro agganciata alla parte sottostante del balcone del 2° piano?
Risposta: Secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, nella ripartizione delle spese di rifacimento di un terrazzo a loggia non si può prescindere dalla fondamentale funzione di copertura del piano sottostante. Per tale ragione troverà applicazione l’art. 1125 c.c. in tema di solai, secondo il quale le spese vanno suddivise al 50% tra i due proprietari, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
* L’acronimo PEC indica il piano di edilizia convenzionata che i Costruttori privati possono stipulare con i Comuni per la realizzazione di complessi residenziali su aree cedute anche gratuitamente a fronte del completamento delle opere di urbanizzazione. Il Costruttore è soggetto al rispetto dei vincoli previsti nella Convenzione stessa e in casi di inosservanza circa le modalità e i tempi dell’esecuzione il Comune può revocare le concessioni inizialmente accordate. Per tale motivo l’acquirente, che si suppone paghi un prezzo vantaggioso trattandosi di edilizia residenziale lato sensu pubblica (benché convenzionata), non può far valere il mancato rispetto delle pattuizioni, che riguardano solo il Costruttore e il Comune, ma può ovviamente chiedere i danni.
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