Il momento economicamente più importante per le famiglie è senza dubbio l’acquisto di un’abitazione. Per questo è necessario conoscere, fin dal momento in cui si è scelta la casa dei propri sogni, una volta programmato la spesa futura sostenibile (la rata del mutuo), quali e quanti saranno i costi accessori all’acquisto dell’immobile. Tali costi sono la provvigione dell’agente immobiliare, il costo del trasloco, gli oneri di una eventuale ristrutturazione, le spese accessorie al contratto di mutuo e naturalmente, il costo del notaio (che è obbligato per legge a fornire un preventivo dei suoi onorari) insieme all’ammontare delle imposte dovute per l’acquisto.
È stato dedicato proprio alla tassazione immobiliare il primo incontro gratuito, organizzato dal Consiglio Notarile di Milano con il patrocinio del Comune, realizzato nell’ambito dell’iniziativa “Comprar Casa Senza Rischi”, una serie di appuntamenti in cui i notai rispondono ai cittadini in merito ai dubbi e interrogativi che nascono quando si parla di compravendita immobiliare.
Nel primo di questi appuntamenti, tenutosi lo scorso 26 aprile negli spazi dell’Urban Center di Milano (Galleria Vittorio Emanuele), tema centrale sono state proprio le tasse sulla casa, dalle novità introdotte dalla legge di stabilità 2015 all’agevolazione sulla prima casa ai benefici fiscali previsti per chi vuole investire nel mattone.
Quando si decide di acquistare casa è importante affidarsi fin da subito, come suggeriscono gli stessi notai, al professionista in modo tale che questi possa effettuare immediatamente tutte le verifiche che servono a rendere sicuro l’acquisto, controllare se si ha la possibilità di usufruire dei benefici fiscali per la prima casa, nonché quantificare le imposte che dovranno essere versate prima per il preliminare e quindi per l’acquisto di casa.
Al notaio si potrà chiedere un preventivo per oneri fiscali, spese, onorario e Iva, sia per l’atto di acquisto, sia per l’eventuale mutuo, in modo da avere un quadro sufficientemente chiaro delle risorse complessive necessarie. In questa fase la consulenza notarile servirà anche per verificare la possibilità di fruire di agevolazioni, crediti d’imposta e, più in generale, di stipulare l’atto con il maggiore risparmio fiscale realizzabile in base alle numerose norme in materia, non sempre ben coordinate fra loro. Anche sulle imposte che graveranno l’immobile anno per anno (ad esempio tasi e imu) sarà bene fare mente locale. Il notaio è in grado di comunicare la rendita catastale, che viene presa a base per determinare l’ammontare di queste imposte.
Il sistema fiscale italiano, anche per chi acquista casa – come sottolineano gli stessi notai – presenta illogicità che possono nascondere pericolose trappole. L’esempio portato è quello dell’acquisto di un’abitazione per il prezzo di 400.000 euro a fronte di un valore catastale di 100.000 euro. Se si compra casa da un soggetto privato e si possiedono i requisiti per ottenere i benefici “prima casa” si pagherà il 2% del valore catastale, insieme a 100 euro per le imposte ipocatastali e altri tributi. Se si compra sempre da un privato ma non si possiedono i requisiti per ottenere i benefici “prima casa” si pagherà il 9% del valore catastale (a cui vanno aggiunte 100 euro per le imposte apocatastasi e altri tributi). Al contrario se si compra da un’impresa di costruzione le percentuali salgono, rispettivamente, al 4% ed al 10% e, si calcolano non sulla rendita catastale ma sul prezzo. A ciò si devono aggiungere altri 600 euro per imposte fisse di registro, trascrizione e voltura, oltre ai soliti tributi. Ciò significa che per una stessa casa e pagata al medesimo prezzo, gli oneri fiscali possono variare da 2.100 a 40.600 euro. Sulla base di ciò il consiglio principale è verificare fin da subito con l’ausilio del notaio quanto si deve pagare al fisco, così facendo si potranno fare le opportune valutazioni e sapere con certezza se il costo totale della casa è alla propria portata.
I notai forniscono una serie di consigli di carattere generale per chi si accinge a comprare casa che riportiamo di seguito:
- per chi decide di stipulare un mutuo per l’acquisto della casa è opportuno valutare attentamente le molte possibilità che vengono offerte: tasso fisso o variabile, commissioni d’istruttoria, spese d’incasso rata, possibilità di sospendere il pagamento in presenza di determinate circostanze, necessità di stipulare polizze assicurative
- prima di sottoscrivere il preliminare verificare l’esistenza di ipoteche e altre passività che gravano l’immobile: se sono presenti si potrà comunque procedere all’acquisto, ma vi sono una serie di cautele da adottare per arrivare a liberare il bene. Da verificare anche con l’amministratore del condominio l’avvenuto pagamento delle spese condominiali e la presenza di lavori straordinari deliberati e non ancora eseguiti.
- decidere con attenzione se trasferire a vantaggio dell’acquirente, oppure mantenere in capo al venditore le detrazioni fiscali conseguenti a eventuali lavori eseguiti: nonostante si tratta d’importi che vanno spalmati su più anni, non sono affatto trascurabili.
- effettuare verifiche di carattere tecnico come l’efficienza energetica dell’immobile, la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza (non è vietato acquistare un immobile con impianti non a norma, con l’acquirente che si fa carico dell’adeguamento ma questo comporta spese delle quali si dovrà tenere conto nella determinazione del prezzo), la regolarità urbanistica dell’immobile, cioè la conformità alle licenze, concessioni, autorizzazioni edilizie a suo tempo rilasciate. Se ci sono dubbi sulla presenza di abusi, il notaio consiglierà di far intervenire un professionista dotato delle necessarie competenze tecniche, per svolgere gli accertamenti e redigere una perizia.
- considerare l’opportunità di stipulare anche il contratto preliminare (chiamato comunemente “compromesso”) con atto notarile, che viene registrato e trascritto: è una cautela che può rivelarsi preziosa perché, dal momento della trascrizione, il preliminare mette al sicuro da eventuali successive pretese di terzi sull’immobile (ipoteche, sequestri, pignoramenti). Il costo è limitato e le imposte vengono recuperate al momento del successivo atto notarile di trasferimento.
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