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Acquisto della prima o seconda casa, lavori di ristrutturazione, acquisto materiali, onorari dei professionisti: quale aliquota Iva si applica? Al 4, 10 o al 22%? Vediamo nei dettagli la disciplina sull’Iva applicata in edilizia.
Aliquote Iva
L’Iva è l’imposta sul valore aggiunto, introdotta dal Dpr 633/1972, che trova applicazione “sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell’esercizio di imprese o nell’esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate”. Nel nostro sistema fiscale troviamo tre diverse aliquote Iva:
- aliquota Iva ordinaria al 22%
- aliquota Iva ridotta al 10%
- aliquota Iva ridotta al 4%.
Quando si applicano in riferimento al mercato immobiliare?
Acquisto casa: quale aliquota Iva?
Partendo dall’acquisto di un immobile il legislatore ha previsto una disciplina speciale per quanto riguarda l’acquisto della prima casa. Si tratta della cosiddetta agevolazione “prima casa” un regime fiscale di favore con una riduzione delle tasse da pagare per chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale. In tal caso se si acquista tale immobile da una ditta si applicherà l’aliquota Iva ridotta al 4% anziché al 22%. L’immobile però oltre ad essere adibito ad abitazione principale dell’acquirente non deve rientrare nelle categorie di lusso né di pregio (A1 abitazione di tipo signorile, A8 abitazioni in ville e A9 castelli, palazzi di eminenti pregi storici e artistici). Se invece si acquista una prima casa di lusso allora si applica l’aliquota Iva ordinaria al 22%. Se invece si va ad acquistare un immobile che non sarà adibito a prima casa, si applicherà l’aliquota Iva ridotta al 10% sempre che l’immobile non sia di lusso altrimenti troverà applicazione l’aliquota ordinaria al 22%.
Ristrutturare casa: quale aliquota Iva si applica?
Passando ai lavori di ristrutturazione degli immobili anche in questo caso occorre fare delle distinzioni a seconda del tipo di intervento che si esegue. Per quanto riguarda i lavori di manutenzione ordinaria – come ad esempio la riparazione o sostituzione delle finiture degli edifici, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage – e quelli di manutenzione straordinaria – realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, costruzione di scale interne, frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza modificare la volumetria e la destinazione d’uso – si applica l’aliquota Iva ridotta al 10% sulle prestazione di servizi. Cosa significa? Che sui lavori eseguiti dall’impresa si applica l’Iva al 10%. Sull’acquisto dei beni e materiali si applica l’Iva ridotta solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto, nel senso che l’aliquota ridotta si applica se acquista i beni la ditta.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10% invece:
- ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori
- ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente (così ad esempio se si decide di tinteggiare la casa da soli senza chiamare alcuna imprese, non si potrà avere l’IVA agevolata per l’acquisto di vernici ed attrezzi ma al 22%)
- alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio – quindi sulla parcella del geometra, architetto o ingegnere che ha seguito i lavori si applica l’Iva al 22%).
Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi.
Quali sono i beni significativi? A individuarli è il Decreto 29 dicembre 1999. Essi sono:
- ascensori e montacarichi
- infissi esterni e interni
- caldaie
- video citofoni
- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
- sanitari e rubinetteria da bagni
- impianti di sicurezza.
Su tali beni significativi, quindi, l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. Per capire facciamo un esempio in relazione ad un intervento di manutenzione straordinaria che costa in totale 15mila euro, di cui:
- 10mila per la prestazione lavorativa della ditta che ha eseguito i lavori
- 5mila il costo dei beni significativi come la rubinetteria e sanitari.
Sui 5mila euro del costo dei beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (15.000 – 5.000 = 10.000). Sul valore residuo (5.000 euro) si applicherà invece l’aliquota ordinaria al 22%.
Passando ai lavori di restauro e risanamento conservativo – come ad esempio l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti o l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali – e di ristrutturazione – come la modifica della facciata dell’immobile, la realizzazione di una mansarda o di un balcone o l’apertura di nuove porte e finestre – è prevista sempre l’aliquota Iva del 10% su:
- prestazioni di servizi relativi alla realizzazione degli interventi
- l’acquisto di beni forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (ad esempio pitture, laterizi, ecc.)
- forniture dei cosiddetti beni finiti.
I beni finiti sono quei che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità. Sono beni finiti su cui si applica l’Iva al 10% in caso di lavori di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia:
- porte
- infissi esterni
- sanitari (lavandini, vasche, ecc)
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue. Non si applica l’Iva ridotta però alle materie prime e semilavorati quali mattoni, maioliche, piastrelle, chiodi, tondini di ferro, calce, gesso, cemento, ecc.
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