Dopo aver visitato più volte un appartamento, valutandone pro e contro, se l’acquirente decide finalmente di acquistarlo, ecco che comincia l’iter della compravendita tra il venditore e il futuro proprietario, una fase nella quale è necessario prestare la massima attenzione, in modo tale da non commettere errori. In primo luogo, per rendere formale il proprio interesse, l’acquirente può avanzare al venditore la cosiddetta “proposta irrevocabile d’acquisto”, che deve contenere i dati di entrambe le parti, quelli concernenti l’immobile e i termini di massima dell’accordo, compreso prezzo e modalità di pagamento. Tale impegno non è assolutamente vincolante e in linea di massima il venditore, anche dopo aver accettato la proposta, può decidere di cedere il suo immobile ad un terzo interessato che propone un’offerta migliore. Maggior peso ha invece l’accettazione della proposta d’acquisto avanzata dall’acquirente. Il venditore è libero di rifiutarla, ma nel momento in cui la accetta (rispondendo attraverso raccomandata o telegramma) vincola l’acquirente a rispettare l’accordo. Normalmente, se l’affare non va in porto, il proprietario dell’immobile trattiene l’eventuale caparra versata dall’interessato.
Il discorso cambia se i due firmano il contratto preliminare di compravendita, che gli addetti ai lavori chiamano più semplicemente “compromesso”. Rispetto alla proposta irrevocabile d’acquisto, tale atto impegna entrambi a stipulare il rogito, che definisce l’affare per legge. Nel compromesso, oltre ai dati personali del proprietario e dell’interessato, devono essere inseriti per iscritto: il prezzo concordato per la vendita dell’appartamento e le modalità di pagamento (specificando se vi è l’intenzione di accendere un mutuo), la presenza di eventuali acconti o caparre (assegno non trasferibile, solitamente il 15-25% del prezzo totale), i dati catastali e generali dell’abitazione, e infine eventuali ipoteche. Il documento deve quindi essere firmato dalle parti e registrato entro venti giorni. Per non correre rischi, è consigliabile contattare un notaio e far trascrivere l’atto nei registri immobiliari.
La firma del compromesso rappresenta quindi il momento più importante nell’acquisto di un immobile, che però termina definitivamente con la stipula del “contratto definitivo di compravendita”, più comunemente chiamato rogito. Questo documento, in cui sono riportati i termini già concordati nel contratto preliminare, può essere siglato in forma privata (con successiva autenticazione delle firme di venditore e acquirente) oppure, come avviene di solito, redatto da un notaio. La seconda soluzione (anche se più costosa della prima) è assolutamente consigliata, perché sarà lo stesso notaio a compiere alcune verifiche fondamentali, che escludano eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri e anomalie edilizie dell’immobile. Al rogito, oltre ai documenti personali delle due parti, vanno allegati una serie di certificati inerenti l’immobile, fra cui quello di conformità edilizia e l’Ape (Attestato di prestazione energetica). A questo punto, ancora il notaio si occupa di registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate e, per finire, lo trascrive nella conservatoria dei registri immobiliari.
In collaborazione con Confappi (Confederazione Associazioni Piccola Proprietà Immobiliare)/Fna Federamministratori
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