Acquisto casa all’asta: come funziona, rischi, costi, vantaggi e svantaggi
Comprare un immobile all'asta può essere l'occasione per fare un buon affare, pagando un prezzo inferiore a quello di mercato. Per tutelarsi e non avere brutte sorprese bisogna però informarsi bene e conoscere l'iter previsto dalla legge.
Chi vuole acquistare casa e sogna di risparmiare sul prezzo d’acquisto può prendere in considerazione l’asta giudiziaria, che consiste nella vendita forzata di un immobile disposta dal giudice a seguito di un’esecuzione immobiliare o di un fallimento (con la liquidità ottenuta vengono ripagati, in tutto o parzialmente, i creditori). Acquistare un immobile all’asta si rivela molto conveniente visto che il prezzo può essere ridotto anche fino al 25%.
Ma chi può partecipare all’asta? Come si partecipa? Come si diventa proprietari? Quali vantaggi e quali consigli per chi decide di acquistare casa all’asta? Ecco una guida con tutto quello che serve sapere.
Asta immobiliare: che cosa è
L’asta immobiliare è quel processo di compravendita di un immobile che si realizza con delle offerte e si perfeziona con la vendita dello stesso immobile al miglior offerente. In particolare l’asta immobiliare giudiziaria permette la vendita forzata di uno o più beni immobili di una persona fisica o giuridica che è debitore insoluto.
Come si viene a conoscenza di un’asta immobiliare
Dopo la redazione della perizia, il giudice emette l’ordinanza di vendita e stabilisce le condizioni della vendita all’asta, ad esempio indicando il prezzo base contenuto nella perizia, i termini per partecipare, ecc. Si viene a conoscenza di un’asta giudiziaria tramite il cosiddetto “avviso di vendita” o “avviso d’asta”, che è il documento pubblico che redige il cancelliere del tribunale o il notaio. Esso contiene la notizia dell’asta, la data per partecipare, il prezzo base e le modalità di vendita. L’avviso deve essere affisso per 3 giorni consecutivi all’albo del tribunale o pubblicato su siti internet specializzati o anche su quotidiani locali. Esiste anche il portale Avvisi Notarili, realizzato dal Consiglio Nazionale del Notariato, che ospita immobili in vendita già verificati e certificati dal notaio.
Dove trovare l’elenco delle case all’asta?
L’avviso della vendita all’asta di un immobile mediante è pubblicato sul portale del Ministero della Giustizia, nell’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche”, su siti autorizzati e su alcuni quotidiani. L’elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia a pubblicare le case in vendita all’asta è disponibile sul sito http://www.giustizia.it – sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.
Come partecipare a un’asta immobiliare: dal 2018 modalità telematica
A rendere un’asta più fruibile ha contribuito il D.M. 5 dicembre 2017, entrato in vigore nel mese di aprile dell’anno successivo, che dispone l’obbligo di svolgere l’incanto in via telematica. In particolare, l’articolo 569 del Codice di procedura civile riporta, «salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti nonché il pagamento del prezzo siano effettuati con modalità telematiche».
Buona parte dei Tribunali italiani offre la possibilità di partecipare all’asta in via telematica. Questo, oltre a rispondere a un’esigenza di informatizzazione della Giustizia, mira ad ampliare la platea di possibili offerenti, a evitare le turbative d’asta e a diminuire i costi, perché permette a chi vuol partecipare di non essere presente nel luogo in cui la stessa si svolge. È sufficiente avere un pc, un tablet o uno smartphone, possedere la firma digitale e un indirizzo di posta elettronica certificata (pec).
Poi bisogna collegarsi al portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia (o ad altri siti autorizzati) e visualizzare gli avvisi di vendita, veri e propri annunci contenenti le informazioni dell’immobile, il prezzo base d’asta, l’offerta minima e le modalità di partecipazione, la copia dell’ordinanza del giudice e la perizia di stima. Quest’ultima è indispensabile per verificare le condizioni dell’immobile e la sua conformità urbanistica.
Valore di vendita e perizia
Proprio la perizia è un presupposto fondamentale per l’asta. Essa infatti stabilisce il prezzo di base della vendita. Del processo di esecuzione si occupa il Capitolo Terzo del Codice Civile che, in particolare alla Sezione III, dall’art. 567 all’art. 591 ter compreso, definisce vendita e assegnazione di un immobile. Ai sensi dell’art. 568, comma 1, viene specificato invece che il valore di vendita è determinato dal giudice dell’esecuzione del pignoramento in base al valore di mercato, a elementi forniti dalle parti in causa e a una stima stilata da un esperto nominato, considerando tra l’altro superficie, stato e possesso del bene, valore al mq e complessivo, presenza di vizi, oneri di regolarizzazione urbanistica e giuridici non eliminabili, spese condominiali insolute.
Quando il bene viene aggiudicato al miglior offerente, è il giudice dell’esecuzione che con proprio decreto trasferisce la proprietà dell’immobile ed ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie. Tuttavia per altri diritti come l’usufrutto o l’abitazione, non si può disporre la cancellazione con il decreto del giudice dell’esecuzione, ma serve un provvedimento ad hoc del giudice competente. Il perito deve anche specificare se la casa è attualmente libera o occupata e a quale titolo, ad esempio in base al comodato o ad un contratto di affitto.
10 cose da sapere prima di decidere se valutare l’acquisto di una casa all’asta
Per ogni dubbio relativo all’acquisto di una casa in vendita all’asta, è bene rivolgersi al professionista delegato, al custode giudiziario, alla cancelleria del giudice delle esecuzioni oppure affidarsi a un proprio legale. Per aiutarvi a capire come comprare casa all’asta senza sbagliare, riportiamo una sorta di breve decalogo, stilato dal Consiglio Nazionale del Notariato
1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo Conviene sempre assumere preventivamente informazioni relative ai valori di immobili simili e che si trovano nella medesima zona.
2. Valutare i tempi per ottenerne l’effettiva disponibilità, perché non sono sempre prevedibili. In tale circostanza conviene in ogni caso consultare il custode giudiziario.
3. Prendere visione di tutti i documenti disponibili: avviso di vendita, perizia (che specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente), planimetrie, fotografie e tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta.
4. Organizzarsi per poter partecipare alle aste telematiche È necessario dotarsi di una firma digitale, di una pec e di una postazione informatica idonea per la partecipazione on-line alla procedura telematica.
5. Visitare gli immobili È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti eventualmente non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio, le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
6. Definire il limite massimo della somma da investire Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti o si può spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di esporsi più di quanto possibile in base alle proprie finanze.
7. Informarsi sulle spese Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
8. Attenzione alle modalità di pagamento Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta. Se si deve ricorrere a un mutuo, bisogna farlo per tempo valutando che potrebbero esserci difficoltà che protraggono i tempi.
9. Tener conto dei benefici fiscali La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per gli altri trasferimenti immobiliari deve essere espressa in sede di offerta e confermata in sede di aggiudicazione.
10. Disponibilità: attenzione agli immobili occupati È il nuovo proprietario che a sue spese deve per esempio far eseguire lo sfratto con tutte le conseguenze del caso.
Vantaggi
Per chi decide di acquistare una casa all’asta il vantaggio è quello a tutti noti, ovvero quello economico.
Il primo è senza dubbio la convenienza in termini economici visto che si può acquistare una casa ad un prezzo inferiore rispetto al valore commerciale che viene stimato da un perito. Se l’asta poi va deserta, nel senso che il bene non viene aggiudicato perché non vengono presentate offerte, lo stesso viene rimesso all’asta con un prezzo ridotto anche del 25%.
Dato che la partecipazione a questi tipi di asta è standardizzata, seguendo le indicazioni che i singoli avvisi di vendita e lo stesso portale fornisce, tutti possono presentare la propria offerta.
La trasparenza è un altro vantaggio dell’acquisto all’asta: la perizia è sempre visionabile e le singole fasi della procedura d’asta sono tutte scandite sul portale delle vendite pubbliche, tutti possono consultare quali sono gli immobili all’asta e presentare la loro offerta.
Svantaggi
Le aste immobiliari consentono, quindi, di aggiudicarsi una casa a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato. Nonostante ciò, sono pochi gli utenti che scelgono questo canale di acquisto. È alquanto diffusa, infatti, l’idea che per partecipare all’asta sia necessario un know-how di conoscenze tecniche accessibili a pochi. In realtà anche se il sistema è meno complicato di quanto possa apparire, è indubbio che le aste nascondano insidie che è meglio conoscere.
Una volta spiegata la procedura tecnica, alcuni consigli sono d’obbligo per chi volesse acquistare un immobile partecipando ad un’asta giudiziaria. Innanzitutto occorre valutare con attenzione la vera convenienza del prezzo, rapportando alle proprie esigenze personali.
Se l’alloggio non è libero, potrebbe essere difficoltoso e lungo il processo di sgombero.
Se il vecchio proprietario aveva stipulato un regolare contratto d’affitto, prima di entrare in possesso del bene occorre attendere che tale accordo scada.
Il giudice delle esecuzioni non può cancellare usufrutto, sequestri penali o giudiziari.
Attenzione alle spese che si devono comunque sostenere, come la cauzione da depositare al momento della partecipazione alla gara.
Possono esserci tempi molto stretti per il pagamento, quindi se non si dispone di liquidità immediata, bisogna ad esempio chiedere un mutuo e quindi rivolgersi ad un istituto di credito che avrà i suoi tempi per l’istruzione della pratica.
Da ultimo c’è da considerare anche l’ipotesi, non certo rara, di vedersi aggiudicato un immobile all’asta che risulta ancora occupato. È il nuovo proprietario che a sue spese deve eseguire lo sfratto con tutte le conseguenze del caso. In tal caso si deve leggere con attenzione la perizia che deve indicare anche se l’immobile è attualmente occupato onde evitare spiacevoli sorprese in un secondo momento.
Tipi di aste
Asta sincrona, asincrona, sincrona mista
Il giudice dell’esecuzione decide quale modalità di asta utilizzare per la vendita di un determinato bene, scegliendo fra tre opzioni: sincrona, asincrona, sincrona mista.
✓ Nell’asta sincrona le offerte si presentano solo via pec e i rilanci sono online. Il tempo massimo tra un’offerta e l’altra è di 3 minuti, trascorsi i quali l’immobile si ritiene aggiudicato al migliore offerente.
✓ L’asta asincrona segue le stesse modalità per le offerte, ma in caso di più proposte viene indetta una gara con possibilità di rilancio in via telematica e in un tempo determinato, senza simultanea connessione del giudice o del delegato. Chi ha presentato l’offerta più alta entro la data di scadenza della gara si aggiudica l’immobile.
✓ Nell’asta sincrona mista, a oggi è la più utilizzata e ritenuta la più idonea a garantire la maggiore partecipazione alle vendite e quindi il massimo realizzo dell’interesse delle parti perché permette anche a quanti non hanno competenze informatiche e non sono in possesso di pec, di formulare le proprie offerte, che possono infatti essere formulate sia via pec sia in forma cartacea (consegnate in busta chiusa in cancelleria, all’ufficio del professionista o nel luogo della vendita). Tutte le offerte e i rilanci, anche di chi è presente davanti al giudice o al professionista delegato, vengono caricate sulla piattaforma on line. Come per l’asta sincrona l’aggiudicazione avviene quando un’offerta non venga superata da un’altra, nel tempo fissato dal giudice o dal delegato.
Aste senza incanto o con incanto
Nell’avviso di vendita viene anche indicato se l’asta avverrà con la modalità “senza incanto” o con la modalità “con incanto”.
Nell’asta senza incanto, l’offerente presenta, come stabilito nell’avviso di vendita, la propria offerta (digitale o cartacea a seconda dei casi), che è vincolante: anche se è l’unica valida presentata, viene accettata e l’offerente risulterà aggiudicatario. Se invece ci sono più offerte, si apre una gara con rilanci e vince l’offerta più alta.
L’asta con incanto, poco utilizzata, è disposta solo quando il giudice ritenga probabile che la vendita abbia luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene come determinato dalla perizia di stima. Nell’asta con incanto, l’interessato presenta una domanda di partecipazione in busta chiusa. Il giorno dell’asta, vengono esaminate le domande e la regolarità della cauzione (non inferiore al 10% base d’asta), i partecipanti procedono a presentare le offerte, che non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata. Trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, il lotto è aggiudicato in modo provvisorio: infatti, entro dieci giorni, possono ancora essere fatte offerte, purché il superiori di un quinto e in questo caso viene indetto un nuovo incanto.
Come si presentano le offerte per l’asta immobiliare
In caso di vendita all’asta sincrona o asincrona, l’offerta d’acquisto dovrà essere obbligatoriamente redatta in via telematica.
In caso di vendita sincrona mista, l’offerta sarà ammissibile tanto in via telematica quanto in forma cartacea, secondo le previsioni dettate nell’ordinanza di vendita. In tale ultimo caso coloro che hanno formulato l’offerta o la domanda con modalità telematiche partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità, mentre coloro che hanno formulato l’offerta o la domanda su supporto cartaceo, partecipano comparendo innanzi al giudice o al professionista delegato.
L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione, entro il termine e con le modalità richieste. I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere un mutuo ipotecario, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.
Il ricorso al mutuo: attenzione ai tempi
Dall’aggiudicazione, l’offerente deve saldare la cifra d’acquisto entro il termine stabilito dall’avviso di vendita (solitamente non oltre 120 giorni).
Se non si è nelle condizioni di pagare in un’unica soluzione si può optare per un mutuo ipotecario (da specificare nell’offerta), ma occorre che l’espletamento delle pratiche dell’istituto di credito non si protragga oltre i 120 giorni. In tal caso, l’immobile torna sul mercato e l’aggiudicatario perde la cauzione.
È consigliabile pattuire con la banca la pre-delibera di mutuo, scrittura privata che acquista validità solo in caso di aggiudicazione dell’immobile. Da 10 anni esiste una convenzione tra l’Associazione bancaria italiana (Abi) e i tribunali che gestiscono le esecuzioni immobiliari per l’erogazione di mutui ipotecari agevolati, finanzianti il 70-80% del valore di stima o del prezzo di aggiudicazione, se inferiore, dell’immobile. Le banche aderenti sono indicate sul sito dell’Abi.
Firma del mutuo e iscrizione dell’ipoteca sull’immobile coincidono con l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni, che di fatto trasferisce la proprietà all’aggiudicatario.
La firma del decreto prevede la consegna al giudice di due assegni circolari intestati al professionista delegato: uno a saldo del prezzo di trasferimento, l’altro per imposte e oneri.
Il decreto cancella solo le trascrizioni dei pignoramenti, le iscrizioni ipotecarie e il sequestro conservativo, poi divenuto pignoramento, ma non può nulla per altro (diritti di usufrutto o abitazione, fondi patrimoniali, sequestri penali o giudiziari…), che l’aggiudicatario deve risolvere a sue spese con un avvocato.
Il decreto di trasferimento
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento che trasferisce l’immobile all’aggiudicatario, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti, le iscrizioni ipotecarie, il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento. Come detto, invece, per diritti parziali come usufrutto o abitazione, il giudice delle esecuzioni non può disporne la loro cancellazione (che spetta solo al giudice competente).
Le imposte da pagare per l’acquisto all’asta immobiliare
Tra i costi che bisogna assolutamente prevedere in anticipo ci sono anche le imposte. L’immobile acquistato all’asta prevede il pagamento delle medesime tasse previste nelle compravendite tradizionali.
Se l’ex proprietario del bene è un privato, l’aggiudicatario è tenuto a pagare:
l’imposta di registro proporzionale del 2% o 9% (prima o seconda casa),
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Anche se l’aggiudicatario è un’impresa che vende in esenzione di Iva, la cessione dell’immobile è solitamente esente dall’imposta sul valore aggiunto, e l’importo delle tasse coincide con quanto elencato sopra
l’imposta di registro proporzionale del 2% o 9% (prima o seconda casa),
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Qualora invece la cessione non sia esente da Iva (per esempio quando è effettuata da un’impresa costruttrice ed entro 5 anni dalla costruzione o ultimazione del fabbricato) l’aggiudicatario deve pagare:
imposta di registro 200 euro
imposta ipotecaria 200 euro
imposta catastale 200 euro
l’Iva del 10% o del 22% se si tratta di un immobile rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Un immobile aggiudicato all’asta può usufruire delle agevolazioni previste per la prima casa: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% e imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro.
Il pagamento dell’Iva, se previsto, scende al 4%, mentre resta invariato l’importo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna pari a 200 euro.
