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Da single o in coppia, uno dei passi più importanti nella vita di una persona è l’acquisto della prima casa e proprio per la sua importanza il fisco riconosce in questi casi e se sussistono specifici requisiti, un regime fiscale di favore. Parliamo delle agevolazioni prima casa anche conosciute come bonus prima casa, ossia benefici fiscali concessi sulle tasse previste quando si compra una casa.
Andiamo nei dettagli e vediamo cosa si intende per bonus prima casa 2024, i requisiti per averlo, quando di perde, come si calcolano le tasse, i casi particolari e molto alto ancora.
Cosa si intende per prima casa
Prima di entrare nel dettaglio del bonus prima casa, vediamo nel dettaglio cosa significa prima casa. I concetti di prima casa e abitazione principale spesso vengono confusi, ma in realtà sono due concetti distinti che si riferiscono a ambiti differenti, sia dal punto di vista legale che fiscale.
Il concetto di prima casa è legato principalmente ai benefici fiscali concessi per l’acquisto di un immobile. Quando si parla di “prima casa” infatti si fa riferimento alla prima abitazione acquistata, o più precisamente, a un immobile che soddisfa determinati requisiti per ottenere il bonus prima casa. L’abitazione principale, invece, è un concetto che riguarda la residenza e si definisce come l’immobile dove la persona, o il nucleo familiare, risiede stabilmente e ha la residenza anagrafica. Dal punto di vista fiscale, la prima casa può non coincidere con l’abitazione principale. In sintesi, il concetto di prima casa è legato all’acquisto dell’immobile e alle agevolazioni previste per tale operazione, mentre il concetto di abitazione principale si riferisce al luogo in cui si risiede effettivamente.
Iva prima casa
Quando si compra una casa, occorre pagare delle imposte: Iva, imposta di registro, ipotecaria e catastale….tutte queste tasse hanno importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato.
Nel primo caso infatti la compravendita può essere esente da Iva con imposta di registro al 9% e imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se invece la vendita è soggetta ad Iva (soprattutto nel caso di vendite effettuate da imprese di costruzione o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dalla fine dei lavori o dell’intervento o nel caso di vendite di fabbricati destinati ad alloggi sociali.
In entrambi i casi il venditore deve indicare nell’atto di vendita che la cessione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto), l’aliquota da applicare è al 10% (22% se l’immobile è di lusso), mentre le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 200 euro ciascuna.
Agevolazioni prima casa: cosa significano
Ma se si acquista un immobile prima casa queste imposte sono più basse. Si tratta dell’agevolazione prima casa per cui le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva − imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%) − imposta ipotecaria fissa di 50 euro − imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva − Iva ridotta al 4% − imposta di registro fissa di 200 euro − imposta ipotecaria fissa di 200 euro − imposta catastale fissa di 200 euro.
È il notaio al momento in cui registra l’atto di compravendita che deve versare per conto dell’acquirente queste imposte. Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna). Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Imposta di registro prima casa
Quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Come precisa l’Agenzia delle entrate tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.
Calcolo imposta di registro prima casa
È l’Agenzia delle entrate che fa un esempio di calcolo dell’imposta di registro. Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro. Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%).
Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).
La dichiarazione da inserire nel rogito
Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa”, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:
- l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
- se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica,
ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio - le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.
Se manca o è incompleta o mendace l’ indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro (oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci).
Agevolazione prima casa requisiti
Ma quando si può fruire dell’agevolazione prima casa e pagare imposte ridotte? La legge indica i requisiti necessari per avere questa agevolazione e riguardano in primo luogo l’immobile da acquistare. Questo infatti non deve essere di lusso né di pregio quindi non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) e A9 (palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli.
Quindi le categorie di immobili che possono essere acquistate fruendo dell’agevolazione prima casa sono:
- A2 abitazioni di tipo civile
- A3 abitazioni di tipo economico
- A4 abitazioni di tipo polare
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
- A6 abitazioni di tipo rurale
- A7 abitazioni in villini
- A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Agevolazioni prima casa residenza: come fare il cambio
Oltre alla categoria catastale un altro requisito da rispettare per godere dell’agevolazione prima casa è l’ubicazione dell’immobile. L’abitazione infatti deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la sua residenza. Nell’atto di acquisto il compratore deve allegare una dichiarazione, a pena di decadenza, in cui dichiara di voler trasferire la sua residenza. Se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, deve essere comunque nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività di studio, di volontariato e sportive.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
In caso di mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.
Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Perdita agevolazioni prima casa
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo può accadere quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
- entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Al contrario le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
- il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale
- il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura
- il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
Vendita prima casa e riacquisto
Inoltre chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.
Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
- per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Per fruire del credito d’imposta il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.
Ciò significa che occorre indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa, nonché dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa e infine produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto e indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.
Vendere prima casa prima di 5 anni
Che tasse si devono pagare se ristrutturo e vendo la prima casa prima di 5 anni? Ce lo ha chiesto un lettore e abbiamo girato la domanda al Consiglio Nazionale del Notariato, che così risponde.
La vendita della prima casa – prima che siano passati cinque anni dall’acquisto – comporta la perdita delle agevolazioni di cui si è fruito. L’atto viene “ripreso” e l’imposta viene liquidata con le aliquote previste per la seconda casa.
Se l’acquisto è stato fatto da privato si tratta dell’imposta di registro, che passa dal 2% al 9%.
Se invece la casa è stata acquistata dal costruttore, si è in campo IVA, che dal 4% diventa del 10%.
Viene recuperata in entrambi i casi la differenza d’imposta con una soprattassa del 30% su tale differenza, oltre agli interessi. (*)
Se poi si è abitata la casa per meno di metà del periodo trascorso fra l’acquisto e la vendita, si pagherà l’imposta sulla plusvalenza, cioè sulla differenza fra prezzo di acquisto, aumentato delle spese di ristrutturazione, e ricavo della vendita.
Se però, entro un anno dalla vendita, il lettore acquisterà un’altra prima casa, non dovrà pagare alcuna imposta e avrà anche diritto a recuperare l’imposta pagata per l’acquisto precedente.
Esempio di calcolo della perdita delle agevolazioni prima casa
Consideriamo una prima casa acquistata da privato al prezzo di 150.000 euro, avente una rendita catastale di 800 euro. Com’è noto, la tassazione degli acquisti da privato si calcola non sul prezzo, ma sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,50 se si tratta di prima casa e per 126 se si tratta di seconda casa.
Perciò all’acquisto l’imposta di registro del 2% è stata calcolata su 800 x 115,50 = 92.400 e quindi è stata di euro 1.848.
Nel momento in cui si perde l’agevolazione, perché si vende prima di 5 anni, viene ricalcolato l’imponibile con il coefficiente di seconda casa, quindi 800 x 126 = 100.800. Su questo importo l’aliquota è il 9% e quindi l’imposta è di euro 9.072.
L’Agenzia delle Entrate chiederà l’importo calcolato come segue: imposta dovuta 9.072 – imposta pagata 1.848 = 7.224 + 30% di 7.224 pari a 2.167,20 = 9.391,20 oltre agli interessi da liquidare in base al tempo trascorso.
Se invece l’atto era soggetto a IVA perché l’acquisto avveniva dal costruttore, non c’è il discorso del valore catastale. L’acquirente avrà pagato il 4% su 150.000 pari a 6.000. Con IVA al 10% la cifra diventa 15.000. Quindi: 15.000 – 6.000 = 9.000 + 30% di 9.000 pari a 2.700 = 11.700 oltre agli interessi da liquidare in base al tempo trascorso.
Controlli compravendite effettuate con l’agevolazione “prima casa”
Gli uffici dell’Agenzia delle entrate controllano gli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici “prima casa” per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo, gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini:
- tre anni dalla data di registrazione dell’atto
- tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile
- tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici
- tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per vendere la casa preposseduta, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.
In mancanza dei requisiti, gli uffici revocano l’agevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinaria e applicando la sanzione del 30% sulla differenza.
Avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro su una compravendita: cosa fare
Sono diversi gli strumenti che la legge offre al contribuente che riceve un avviso di rettifica e liquidazione e che ritiene l’accertamento non corretto. Se ci sono i presupposti, si può giungere anche all’annullamento totale o parziale dell’accertamento o alla rideterminazione del valore accertato.
In ogni caso è necessario attivarsi entro 60 giorni dalla data in cui l’avviso è stato notificato. Nella parte finale dell’avviso sono comunque indicate tutte le informazioni utili per far valere le proprie ragioni. A seconda dei casi, il contribuente può:
- presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente (cioè quella del capoluogo della provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto). Se il valore dell’avviso non è superiore a 50.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione (in tal modo, si avvia una fase amministrativa, della durata di 90 giorni, entro cui deve svolgersi e concludersi il procedimento finalizzato al riesame dell’atto impugnato e alla valutazione, da parte dell’amministrazione, dell’eventuale proposta di mediazione. Se non si raggiunge un accordo con l’ufficio, il giudizio prosegue dinanzi alla Commissione tributaria provinciale)
- presentare istanza di accertamento con adesione all’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo è possibile dialogare in contraddittorio con l’amministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. L’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni.
- presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio che ha emesso l’atto. L’istanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso. Pertanto, il contribuente può valutare di presentare l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole all’istanza di annullamento in autotutela.
Bonus prima casa under 36: cosa succede nel 2024 e 2025
Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, sono state introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.
Tuttavia la legge di conversione del decreto legge n. 215/2023 (legge n. 18/2024), in vigore dal 29 febbraio 2024, ha stabilito che le agevolazioni si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024. Agli acquirenti che hanno stipulato un atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e la data di
entrata in vigore della nuova disposizione (29 febbraio 2024) è concesso un credito d’imposta che potrà essere utilizzato nell’anno 2025. Tale credito è pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle dovute qualora fossero state applicate le agevolazioni “prima casa under 36”.
In cosa consistono le agevolazioni prima casa per gli under 36 anni? Sono previsti i seguenti benefici:
- per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
- per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.
- esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:
- non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
- hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazione di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
Benefici prima casa: i casi particolari
Agevolazione prima casa anche in caso di locazione
Un nostro lettore ha posto la seguente domanda: si può godere del regime fiscale prima casa per una casa in cui non si vive e che si affitta e vivere nella casa di proprietà del coniuge?
L’Agenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata per l’appunto all’acquisto della casa ha chiarito che la locazione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali in oggetto non implica la decadenza dagli stessi in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.
Comportano invece la decadenza dai benefici fiscali – e di conseguenza il versamento delle imposte in misura piena insieme agli interessi e ad una sanzione del 30% -l’aver reso nell’atto di acquisto dichiarazioni false e il non aver spostato entro 18 mesi dall’acquisto la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, oppure anche l’aver venduto o donato l’abitazione – quindi la perdita del possesso dell’abitazione – prima che fossero trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si fosse riacquistato un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Agevolazione prima casa estesa al secondo acquisto
L’agevolazione prima casa può essere fruita anche da chi ne ha già goduto precedentemente per acquistare la prima casa.
In particolare i benefici fiscali sono estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).
Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Altrimenti si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione. Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.
Benefici prima casa e nuda proprietà
Come precisa l’Agenzia delle entrate nella guida online dedicata all’agevolazione prima casa, al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso
dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. L’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Infine, si ha sempre diritto all’agevolazione nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della proprietà (titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietà o viceversa).
Bonus prima casa anche per il box auto
L’acquisto di un box auto, se ci sono alcune condizioni, permette di godere dei benefici prima casa previsti per chi compra l’immobile da adibire a prima casa viene esteso infatti al box auto. Le agevolazioni prima casa spettano difatti anche per l’acquisto delle pertinenze. La pertinenza è definita dal Legislatore, precisamente all’art. 817 del Codice Civile, come la cosa mobile o immobile destinata in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra.
Le pertinenze ammesse a godere dei benefici prima casa, classificate o classificabili nelle categorie catastali sono:
- C/2 (magazzini e locali di deposito),
- C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse),
- C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
L’agevolazione prima casa quindi vale anche per le pertinenze, come il box auto che può essere acquistato anche separatamente pagando sulla compravendita imposte ridotte grazie ai benefici prima casa, sempreché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile. Inoltre l’Agenzia delle Entrate, nel caso dell’acquisto di un garage non collocato nelle immediate vicinanze del domicilio /residenza dell’acquirente, ha precisato che il box auto per essere considerato pertinenza “deve vantare una relazione durevole ed essere funzionale all’immobile, non al proprietario, per godere delle agevolazioni prima casa”.
Come sottolinea il Consiglio Notarile di Milano, le imposte da pagare nel caso di compravendita di un box tra privati sono l’imposta di registro, (con un minimo in ogni caso di 1.000 euro), quella c.d. ipotecaria e quella c.d. catastale.
Se però si compra solo il box prima casa (successivamente all’acquisto dell’appartamento), il costo delle tasse sarà fisso di 1.000 euro e non inferiore come forse ci si potrebbe aspettare facendo la somma tra imposta di registro del 9% + imposta ipotecaria 50 euro + imposta catastale: 50 euro.
Nel dettaglio in caso di acquisto di un box auto che non sia di pertinenza dell’immobile, l’imposta di registro è pari al 9% sul prezzo, oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna.
Nel caso di acquisto di un box auto pertinenza dell’immobile per cui si fruisce dei benefici prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% sul valore catastale (= rendita catastale X 115,5%) oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna. Infine se si acquista un box auto pertinenza dell’immobile per cui non si fruisce dei benefici prima casa, l’imposta di registro è pari al 9% sul valore catastale (= rendita catastale X 126%) oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna.
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