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Chi decide di acquistare una casa, deve rispettare una serie di obblighi. Uno step fondamentale nell’iter di compravendita immobiliare riguarda il contratto preliminare, anche conosciuto come compromesso. Si tratta di un accordo tra venditore e compratore, con cui entrambi si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il compromesso non è obbligatorio, ma si stipula per ragioni specifiche che non permettono la vendita immediata impegnando comunque le parti a portare a conclusione l’operazione. Ad esempio si pensi all’acquirente che non ha immediata disponibilità di denaro per comprare la casa e perciò deve rivolgersi ad una banca o finanziaria per avere un mutuo, ovvero al venditore che non ha ancora ricevuto in consegna la casa nuova da vendere. In questi casi è necessario stipulare un compromesso.
Le caratteristiche del contratto preliminare di vendita
È un vero e proprio contratto che deve avere sempre la forma scritta, ponendo particolare attenzione al contenuto. Se si scrive nel contratto preliminare ad esempio “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile sito in via… ” non si tratta in tal caso di un contratto preliminare, ma di una vera e propria compravendita. Nel compromesso andrà scritto invece “Tizio promette a Caio di vendere, e Caio promette a Tizio di acquistare, l’immobile sito in… ”. Il compromesso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto che le parti si impegnano a stipulare: il loro consenso espresso, la determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica), e il prezzo della vendita. Nel compromesso possono essere inserite ulteriori clausole denominate “accessorie” come ad esempio il termine di tempo entro cui procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita. I tempi in questo caso sono determinati dal mutuo che accende l’acquirente o dalla conclusione dei lavori e successiva consegna dell’immobile al venditore. Il termine entro cui stipulare la compravendita può essere semplice (quando una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante) oppure essenziale (quando la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine, non dichiari entro 3 giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti). Il compromesso può essere redatto da un notaio con atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice intentando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato.
Da segnalare che per la stipula di un preliminare di vendita sussiste l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica. Il proprietario deve, in ogni caso, rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime (e quindi quanto meno alla stipula del preliminare, che segna la conclusione delle trattative).
La trascrizione nei Registri immobiliari
Una tutela per le parti, una volta stipulato il contratto preliminare, è la sua trascrizione nei Registri Immobiliari, i registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, come donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Per la trascrizione è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro. Una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione successiva che riguardi l’immobile oggetto della futura compravendita, non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente. La trascrizione del preliminare non ha più efficacia se entro 1 anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto non viene trascritto l’atto definitivo di compravendita o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso.
Registrazione all’Agenzia delle Entrate: dal 7 marzo 2023 anche via web
Non solo trascritto: il contratto preliminare deve essere anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma oppure 30 se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio. All’atto della registrazione va versata l’imposta di registro che ha misura fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita e quella di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Quando il contratto prevede un pagamento in anticipo, è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. Si deve precisare però che dall’imposta pagata per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.
Dal 7 marzo 2023 si prevede la possibilità di registrare online i preliminari di compravendita, senza doversi recare in un ufficio delle Entrate, grazie all’attivazione di un nuovo servizio che consente, attraverso la procedura web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, di inviare la richiesta direttamente dal proprio pc insieme agli allegati, come il contratto ed eventuali planimetrie. Per richiedere la registrazione in via telematica basta indicare nel nuovo modello “Rap”, che si trova online sul sito delle Entrate, i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni. Questi documenti dovranno essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b). Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte (registro e/o bollo) e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente. I soggetti non obbligati alla registrazione telematica possono comunque presentare il modello “Rap” presso un ufficio dell’Agenzia, insieme al contratto e agli eventuali allegati.
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