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Molti sono gli italiani che decidono di prendere in affitto un appartamento in cui trascorrere il periodo estivo. Un’opportunità anche per i proprietari di immobili che concedendo in locazione anche per brevi periodi la seconda casa possono così recuperare almeno in parte quanto pagato tra tasse e varie spese di manutenzione dell’immobile. Ma qual è il contratto che deve essere stipulato? Ci sono particolari obblighi da rispettare per chi affitta e chi prende in locazione una casa per le vacanze? Quali sono le tasse da pagare? E come si può applicare il regime fiscale di favore della cedolare secca, tenendo conto delle recenti novità di legge in proposito? Cerchiamo di rispondere ai dubbi più frequenti e a dare qualche consiglio per chi si accinge a prenotare e vuole scongiurare eventuali truffe.
Casa vacanza: come trovarla
Per chi decide di prendere in affitto una casa per le ferie estive il primo passo da compiere è ovviamente quello di trovare un appartamento che soddisfi le proprie esigenze. Oggigiorno il mezzo più usato per cercare la casa vacanza ideale è internet dove si trovano moltissimi siti dedicati agli affitti turistici, ove per ogni annuncio si possono vedere foto, descrizione degli interni ed esterni, arredi ed elettrodomestici presenti, l’ubicazione e il canone, entrando in contatto direttamente con il proprietario.
Esistono diversi siti che pubblicano annunci immobiliare, appositamente dedicati per le locazioni brevi, portali web appositi, che mettono direttamente in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb.
Per verificare la coerenza e veridicità tra immagini e case, come ricorda la Polizia Postale, è bene utilizzare un motore di ricerca web di immagini su cui caricare le foto presenti nell’annuncio e controllare che non si tratti di foto di repertorio ma di una casa reale.
Per capire se l’immobile e la zona (distanza dal mare, posizione centrale…) corrispondono alla descrizione fatta nell’annuncio, è utile anche cercare la strada indicata sulle mappe disponibili nel web e, una volta trovato il luogo esatto, visualizzarlo tramite satellite. Valutando poi il prezzo, e per capire se è alto, basso o adeguato è opportuno fare una ricerca sulla zona tramite la piattaforma in cui è presente l’annuncio, utilizzando anche un motore di ricerca e controllando se il prezzo non è troppo basso e quindi effettivamente in linea con la località e la struttura della casa. Per verificare che tutto sia regolare, incontrare – ove possibile – l’inserzionista per una visita della casa.
Scelta la casa che fa al caso proprio è indispensabile leggere con attenzione il contratto che deve inviare il proprietario.
Casa vacanza: il contratto di locazione
In merito al contratto, a seconda del periodo di permanenza sono tre le tipologie contrattuali di locazione per finalità turistica che si possono usare:
- locazione turistica lunga (il cosiddetto contratto casa vacanze o uso villeggiatura) in cui la durata della permanenza va da 1 a 2-3 mesi
- locazione turistica breve ( il contratto “brevi vacanze”) in cui la durata della permanenza è più breve, in genere 10/15 giorni fino ad un mese massimo
- locazione turistica molto breve ( il contratto con formula “weekend”) in cui la vacanza è molto breve, un fine settimana o comunque pochi giorni.
Il riferimento normativo è il Codice civile, in particolare dagli articoli 1571 e seguenti, e non la Legge n. 431 del 1998 sulle locazioni in genere. Questo significa che la locazione per finalità turistiche non è soggetta alle regole previste per la locazione generale e viene lasciata ampia discrezionalità alle parti nella ricerca dell’accordo più conveniente. Sicuramente nel contratto deve essere specificatamente indicata la finalità turistica della locazione, quindi i motivi che hanno indotto le parti a stipulare l’atto. Le esigenze turistiche sono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi.
Il contratto inoltre deve essere dotato dell’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica.
Inoltre, indipendentemente dalla durata, deve essere redatto in forma scritta. Un obbligo questo a favore dell’inquilino che deve ricevere l’immobile così come descritto nel contratto, ma anche del proprietario visto che, in caso di danni alla casa, furti o incendio, può tutelarsi nei confronti del conduttore. Nel contratto di locazione turistica, sia ad uso villeggiatura, breve e con la formula “weekend” devono inoltre prevedersi clausole dettagliate che riguardano le modalità di pagamento del canone di locazione (si ricorda che è possibile pagare in contanti fino a 999 euro, altrimenti si devono utilizzare strumenti di pagamento tracciabili come assegni, bonifici), l’eventuale deposito cauzionale e l’uso degli spazi accessori se esistono come il posto auto o la cantina.
La registrazione del contratto
Venendo agli aspetti fiscali inerenti il contratto, su questo deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe massimo.
La locazione di una casa vacanza, durando in media meno di 30 giorni, non comporta l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate. Quando invece si supera tale termine, si pensi ad esempio a chi prende in affitto una casa vacanza per due mesi, allora scatta l’obbligo di registrazione che segue le regole generali della locazione.
Il locatore deve registrarlo all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dalla stipulazione o dall’inizio della locazione. Il proprietario dell’immobile può recarsi direttamente nell’ufficio territoriale dell’Agenzia e compilare il modello RLI oppure può incaricare un professionista a farlo.
Caparra, bollette e altro: chi paga?
Il deposito cauzionale in genere è pari al 30% del canone e rappresenta il primo passo per prenotare la casa vacanza e che deve essere versato dal futuro inquilino. Nel contratto inoltre possono essere indicati forfettariamente i consumi di consumi di gas, luce e acqua che possono essere pagati direttamente nel canone di locazione o a parte, a seconda del contratto.
In genere le utenze per i consumi sono imputati al conduttore e devono essere specificatamente indicato nel contratto. A tal proposito può capitare che il locatore chieda una cifra forfettaria al conduttore o a fine locazione si provveda poi alla lettura dei consumi in modo dettagliato. A proposito poi di pagamenti, preferire sempre metodi tracciabili.
Gli obblighi del locatore
Dal punto di vista del proprietario dell’immobile, per affittare la casa vacanza non è necessario aprire partita IVA. Questo perché l’attività è saltuaria, per un numero preciso di giorni all’anno.
Il proprietario ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, con tutte le caratteristiche indicate nel contratto. Inoltre deve adempiere ad un altro obbligo molto importante, ossia la denuncia all’autorità locale di Pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile. Una comunicazione nota anche come “denuncia antiterrorismo” che deve essere redatta sulla base di appositi moduli che si trovano sul sito internet della polizia di Stato (www.poliziadistato.it) e consegnati di persona o inviati tramite raccomandata a/r. Firmato il contratto e consegnato l’immobile non resta che entrare in casa e godersi le meritate vacanze.
Gli obblighi dell’inquilino
Chi prende in affitto un appartamento per le vacanze ha l’obbligo di custodirlo ed è responsabile di tutti i danni che dovessero verificarsi. Il consiglio è quindi prima di stipulare il contratto, verificare insieme al proprietario lo stato dell’immobile, i mobili e la funzionalità di elettrodomestici presenti in casa. Inoltre l’inquilino deve osservare il regolamento condominiale se esiste e tutte le regole del vivere civile.
Cani, gatti e animali domestici si possono portare in vacanza solo se non è espressamente vietato nel contratto.
Le tasse da pagare: dall’Imu alla Tari alla tassa di soggiorno
Chi concede in affitto un appartamento, essendo questo indicato come seconda casa, deve sempre pagare la nuova Imu e la Tari, la tassa sui rifiuti.
In merito alla nuova IMU, la casa vacanza si considera seconda casa e come tale si paga a prescindere dalla categoria catastale. Come si calcola? In primis va individuata la base imponibile che è data dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%. Al valore ottenuto si devono moltiplicare dei coefficienti previsti per legge. In particolare si tratta del 160 per le abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi (categoria catastale da A/1 a A/11 – escluso A/10).
Le modalità di pagamento sono a scelta del contribuente che può optare tra modello f24 o bollettino di conto corrente postale. Per chi sceglie di pagare con il modello F24, reperibile on line gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli sportelli abilitati, questo deve essere compilato con molta attenzione. Una volta compilato il modello F24 si può pagare agli sportelli delle banche o delle poste se l’importo da pagare è pari o inferiore alla somma di 1000 euro; on line tramite i servizi di home banking o dal sito dell’Agenzia delle Entrate – F24Web, F24 on line e F24 cumulativo – se il saldo supera i 1000 euro.
Il pagamento può avvenire tramite il servizio PagoPa oppure il modello F24 ordinario o semplificato può essere compilato tramite la propria banca (home banking) o direttamente dal sito internet delle Entrate (si accede tra l’altro con Spid) indicando l’Iban del conto corrente di addebito.
Se invece si sceglie di pagare l’imposta con i bollettini postali cartacei, il numero di conto corrente è “1008857615”, valido su tutto il territorio nazionale e il bollettino deve essere intestato a “Pagamento Imu”.
In merito alla Tari, la tassa rifiuti deve essere versata da chiunque possiede o detiene a qualunque titolo locali o aree in grado di produrre rifiuti. Si paga anche sulle seconde case anche se è messa in locazione. Se la locazione è duratura, e c’è un regolare contratto di affitto, a pagare la tassa rifiuti è l’inquilino. Se invece si affitta la seconda casa temporaneamente, ad esempio nei mesi estivi, prefigurando così una casa vacanza, allora a pagare è sempre il proprietario e i Comuni stabiliscono degli sconti in merito.
Nel novero delle tasse per affitto case vacanza dal lato dell’inquilino c’è da pagare la tassa di soggiorno, un’imposta che viene applicata agli ospiti “delle strutture ricettive di territori classificati come località turistica o città d’arte” che può variare da pochi euro a 10 a seconda dei Comuni; spesso è prevista un’esenzione per i bambini.
La cedolare secca sull’affitto breve
Rimanendo sempre dal lato del locatore, la rendita che verrà elargita con il canone di locazione costituisce un reddito che viene soggetto a tassazione. A tal proposito il proprietario può optare anche per le locazioni brevi per il regime della cedolare secca, un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo applicando un’aliquota del 21%.
I contratti di locazione breve per si può scegliere la cedolare secca devono rispettare tali caratteristiche:
- la durata non deve superare i 30 giorni
- la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017
- non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale
- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze
- possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
- le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa
- può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni
- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
Il locatore esercita l’opzione per il regime della cedolare con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.
A pagare è sempre il proprietario dell’immobile. Dal 2021 la si può applicare solo se nell’anno si destinano a questo scopo al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività viene considerata come imprenditoriale.
Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, inoltre, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
Per le locazioni “brevi”, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
Dal 1° gennaio 2024 l’aliquota da applicare sugli affitti brevi è al 21% in caso di locazione di un solo immobile. Dal secondo in poi spetta al locatore scegliere quello su cui applicare la tassazione più bassa al 21%, mentre sui restanti trova applicazione l’aliquota maggiorata al 26%.
La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.
Occhio alle truffe: come riconoscerle ed evitarle
Vacanza è sinonimo di relax, ma la cautela non deve venire meno mai. Sono troppi purtroppo gli italiani finiti vittima di una truffa o di un tentativo di frode mentre prenotavano le proprie vacanze. Il rischio più frequente è quello della casa vacanza fantasma, ma sono tanti anche coloro che, arrivati nel luogo di villeggiatura, si sono trovati davanti una sistemazione totalmente diversa da quella pubblicizzata o, incredibilmente, già occupata da altri.
Oltre alla beffa, anche il danno economico dato che- secondo alcune indagini – chi è caduto in trappola ha perso, in media, 314 euro, per un valore complessivo stimato che sfiora i 100 milioni di euro; quasi due italiani su tre (65%), nonostante la truffa o il tentativo di truffa, decidono di non denunciare l’accaduto alle autorità competenti.
Assicurazione casa vacanza
Per tutelare i viaggiatori dalle tipologie di truffa più comuni, la casa vacanza fantasma o sostanzialmente diversa dall’annuncio, alcune compagnie assicurative hanno messo a punto assicurazioni viaggio specifiche che intervengono, rimborsando le somme di denaro perse, sia in presenza di una truffa vera e propria – quando ad esempio la casa affittata non esiste – sia quando l’immobile non è conforme alla descrizione fornita nell’annuncio.
In questa seconda casistica, è bene sapere che la copertura è garantita solo se la difformità è significativa e tale da precludere parzialmente, se non del tutto, il normale uso dell’abitazione. Difformità di poco conto, ad esempio un immobile più piccolo di quanto dichiarato o più distante dai servizi principali, se entro certi limiti, potrebbero non essere coperte. In caso di difformità, il rimborso è ottenibile solo se si rinuncia completamente all’utilizzo dell’immobile affittato.
Attenzione, come sempre, a scoperti, franchigie, massimali ed esclusioni: la polizza casa vacanza, ad esempio, è valida solo se vi è un regolare contratto di locazione firmato e se il pagamento è stato fatto con un metodo tracciabile, sono quindi escluse le somme versate in denaro contante e, anche, gli affitti tra persone legate da parentela. In caso di truffa, è necessario sporgere denuncia alle autorità.
Qualche consiglio per evitare le truffe?
- Scegli solo siti affidabili: prima di prenotare online, fai una ricerca sulla società o sull’agenzia di viaggi. Controlla recensioni di altri viaggiatori e verifica la loro reputazione su siti affidabili. Assicurati inoltre che il sito dal quale prenoti sia sicuro controllando che utilizzi una connessione crittografata protetta
- Pagamenti tracciati: preferisci metodi di pagamenti sicuri come carte di credito o sistemi online affidabili. Evita soluzioni come ricariche di carte prepagate o servizi di trasferimento di denaro.
- Politiche di cancellazione: leggi attentamente le politiche di cancellazione e assicurati di comprendere i termini e le condizioni relativi ad eventuali rimborsi.
- Conferma direttamente con i fornitori di servizi: se prenoti attraverso un intermediario, è consigliabile confermare direttamente con la struttura ricettiva che la tua prenotazione sia stata effettuata.
- Occhio alle offerte troppo allettanti: fai attenzione a offerte di viaggio estremamente economiche o promesse di lusso a prezzi stracciati. Potrebbero essere tentativi di truffa.
- Attenzione alle e-mail sospette: fai attenzione alle e-mail non richieste o sospette che affermano di offrire promozioni di viaggio ed evita di cliccare su link o di fornire dati personali tramite e-mail.
- Se scegli una casa vacanza, non limitarti all’annuncio: un sopralluogo, un controllo sulla via e l’uso di mappe digitali possono essere utili per verificare che l’immobile esista veramente.
- Assicurazioni di viaggio: considera l’opportunità di acquistare un’assicurazione di viaggio che copra eventuali imprevisti o cancellazioni o, anche, dalle truffe.
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