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Un lavoro fuori dal proprio Comune o l’iscrizione all’Università in una città lontana dalla propria di origine o ancora un inizio di convivenza… tante possono essere le situazioni che spingono alla ricerca di un immobile in affitto che sia già arredato. Conoscere le regole e le norme che regolano questo tipo di locazione è essenziale onde evitare spiacevoli sorprese in un secondo momento.
Affittare un immobile arredato: quale contratto
In primo luogo, è bene sapere che l’affitto di un appartamento già ammobiliato, ossia già fornito di arredi di proprietà del proprietario dell’immobile, è frequente soprattutto nel caso di locazione ad uso abitativo e, in particolar modo, transitorio. Ma non è una regola. Si può scegliere di affittare l’immobile arredato usando qualsiasi tipologia di contratto previsto dalla legge: a canone libero, a canone concordato o agevolato e ad uso transitorio per l’appunto. Vediamo brevemente le caratteristiche di ognuno.
Il contratto di locazione abitativa più utilizzato è quello a canone libero, così chiamato perché l’importo è liberamente determinato dalle parti. La durata minima e le modalità di rinnovo, recesso, eccetera sono invece dettate dalla Legge.
Nei Comuni ad alta densità abitativa, il locatore-proprietario, a fronte di agevolazioni fiscali, può decidere di utilizzare dei modelli contrattuali standard per la locazione, che vengono stipulati a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini. Il canone è assistito nel senso che è oggetto di trattative e non può essere deciso liberamente dal proprietario. In genere ha durata fissa di 3 anni, prorogabili di altri due, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.
Per motivi di lavoro può capitare che un soggetto debba trasferirsi in un’altra città e quindi sorge l’esigenza di prendere un immobile in affitto. In tal caso si può utilizzare la tipologia contrattuale della locazione ad uso transitorio. Con tale contratto il proprietario di un immobile concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria specifica (ad esempio motivi di lavoro) il godimento di un immobile dietro pagamento, per un periodo limitato da 1 ad un massimo di 18 mesi. La durata così anche l’esigenza temporanea, devono essere specificatamente indicate nel contratto, altrimenti questo risulta soggetto alla disciplina ordinaria con durata di 4 anni + 4 anni. Non è necessario dare la disdetta perché il contratto scade naturalmente alla fine del tempo indicato.
Particolare tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio, è quello previsto per gli studenti universitari fuori sede. In tal caso l’esigenza transitoria riguarda la permanenza in una città universitaria per motivi studio: il canone non è liberamente pattuito dal proprietario ma deve attenersi a quello stipulato da accordi territoriali. La durata della locazione varia da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi.
Come si registra il contratto e il regime fiscale applicabile
Una volta stipulato il contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle entrate (si precisa che la registrazione è obbligatoria solo se la durata del contratto supera i 30 giorni all’anno) seguendo specifiche modalità:
- On line dal sito dell’Agenzia, dotati di credenziali (nome utente e password)
- Agli uffici territoriali delle Entrate, presentando il modello RLI; debitamente compilato, scaricabile gratuitamente sempre sul sito (www.agenziaentrate.gov.it).
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’imposta di registro, per immobili ad uso abitativo, ha misura pari al 2 per cento del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni della locazione. Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile su cui calcolare l’imposta è ridotta del 30%. A pagarla sono il locatore e il conduttore, 50 e 50. Per ogni copia del contratto da registrare si paga anche l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte.
Si può anche optare per pagare un’imposta sostitutiva, ossia la cedolare secca. Regime di tassazione alternativo, con la cedolare si paga un’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali. Chi sceglie la cedolare non dovrà pagare né l’imposta di registro, né quella di bollo. L’imposta ha aliquote diverse a seconda della tipologia di contratto di locazione a cui si applica al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti per i contratti a canone libero
e al 10% per i contratti stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia) e in quelli ad alta tensione abitativa. Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi (ovvero contratti di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 la cedolare si può applicare solo se nell’anno si destinano a questo scopo al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività viene considerata come imprenditoriale.
Affitto immobile arredato: l’accordo tra le parti
Proprietario e inquilino possono accordarsi per concedere all’inquilino solo una parte dell’arredo come ad esempio la cucina e il bagno o tutto l’arredo necessario a utilizzare l’appartamento fino ai letti, armadi e persino la televisione. Deve esserci un accordo che stabilisce il tutto e che può essere contenuto nello stesso contratto di locazione ovvero contenuto in un accordo separato e distinto, anch’esso da sottoscrivere e da registrare.
In entrambi i casi è necessario indicare i beni presenti nell’immobile redigendo una sorta di inventario.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione del mobilio bisogna distinguere tra quelle di ordinaria e quelle di straordinaria manutenzione. Le spese di ordinaria manutenzione (ad esempio un’anta di un armadio che si stacca) spettano all’inquilino. Quelle invece di manutenzione straordinaria (ad esempio la rottura della caldaia o del piano cottura) – spettano al locatore.
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