Box auto: acquisto, quali tasse e quali agevolazioni fiscali
Per l'acquisto di un box auto, se di pertinenza della prima casa, si possono godere di alcuni benefici fiscali. E se si compra il box successivamente all'acquisto dell'appartamento, attenzione a considerare l'importo fisso da pagare previsto.
Quando si valuta l’acquisto di un appartamento, è opportuno valutare anche la possibilità di parcheggiare l’auto sotto casa, eventualmente considerando anche l’acquisto di un posto macchina, soprattutto se l’alloggio si trova in città. La prima soluzione possibile, se disponibile, consiste nell’acquistare un box auto inglobato nell’edificio o ubicato in spazi attigui. L’immobile e il box possono essere venduti insieme in un unico “pacchetto” oppure separatamente.
In alcuni condomini, invece, vi è la possibilità di parcheggiare l’automobile in cortile. I posti riservati a tale utilizzo possono essere a cielo aperto o coperti da apposite tettoie e, solitamente, sono delimitati da linee disegnate sull’asfalto o da paletti con catene. Il parcheggio in cortile molte volte è oggetto di discussione fra condòmini: per evitare spiacevoli sorprese, prima di firmare l’atto di compravendita dell’appartamento è consigliabile informarsi sul regolamento inerente ai posti auto.
Il cortile è uno spazio comune dello stabile e il suo utilizzo può essere disciplinato sia dal regolamento condominiale sia da delibere dell’assemblea. Se esiste un regolamento che vieta il parcheggio delle automobili, per modificarlo servirà il voto unanime e scritto di tutti i condòmini. Il discorso cambia in assenza di regolamento: in questo caso entra in gioco l’articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l’uso della “cosa comune”. Nell’articolo si legge che l’utilizzo del bene comune non può impedire agli altri condòmini di farne pari uso, ma non è scritto da nessuna parte che parcheggiare la propria auto in cortile è vietato. La sentenza della Cassazione n.1547 del 2009, ha specificato che lo spazio comune si può utilizzare come “parcheggio temporaneo delle autovetture di condòmini con le limitazioni previste per consentire l’accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell’edificio condominiale”. Un permesso a tempo quindi, che non impedisca agli altri abitanti dell’edificio di usufruire dell’area comune.
Per evitare malintesi, in assenza di regolamento, l’assemblea di condominio può deliberare a maggioranza e destinare il cortile a parcheggio, a patto che tutti possano accedervi. Se le auto sono più numerose degli spazi a disposizione, si possono organizzare dei turni e, con il voto unanime dei condòmini, richiedere di volta in volta a chi occupa il parcheggio, il pagamento di un corrispettivo in denaro, che confluirà in un fondo comune. Sempre secondo i giudici,l’assemblea non può mai assegnare posti fissi per la seconda auto, tutelando di fatto chi possiede soltanto una macchina.
Se i box auto dell’edificio in cui avete scelto di abitare hanno prezzi eccessivi e qualora nel cortile del condominio non sia possibile parcheggiare l’automobile, un’altra soluzione consiste nel provare ad acquistare un box auto di un palazzo vicino. Il decreto Semplificazioni (9 febbraio 2012, n.5) ha reso possibile l’acquisto dei cosiddetti “parcheggi Tognoli” su area privata, a patto che il posto auto ceduto sia destinato a pertinenza di un immobile ubicato nello stesso Comune.
Riepilogando: prima di firmare l’atto di compravendita, controllate il regolamento condominiale per capire se è possibile parcheggiare l’automobile in cortile. Se il regolamento vieta quest’utilizzo, valutate l’acquisto di un box attiguo al vostro edifico. Il prezzo è proibitivo? Cercatene un altro in uno stabile poco distante: dal 2012 i “box Tognoli” su area privata possono essere acquistati. In questo modo, potreste ritrovarvi ad abitare in un palazzo e parcheggiare l’automobile in quello accanto.
Il box auto è una pertinenza, definita dal Codice Civile, come cosa mobile o immobile destinata in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra, in tal caso di una casa. Facciamo il punto sulle agevolazioni fiscali oggi esistenti per l’acquisto o costruzione.
L’acquisto di un box auto, se ci sono alcune condizioni, permette di godere di alcune agevolazioni fiscali. Il beneficio prima casa previsto per chi compra l’immobile da adibire a prima casa viene esteso infatti al box auto.
Fino al 31 dicembre 2024 inoltre si può, sempre rispettando precisi requisiti, fruire della detrazione Irpef al 50% in caso di acquisto o di realizzazione del box.
Benefici prima casa: che cosa sono e quando si applicano
Quando si compra casa occorre pagare delle imposte allo Stato con importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato.
Così se si acquista da un’impresa, la compravendita è soggetta ad IVA, con aliquota pari al 10%. Andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, l’imposta di registro, quello ipotecaria e quella catastale, del valore fisso di 200 euro ciascuna.
Se si acquista casa da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione e avranno tali misure:
Imposta di registro: 9%
Imposta ipotecaria: 50 euro
Imposta catastale: 50 euro
Tali imposte sono ridotte qualora si acquisti la prima casa. Così se la compravendita è soggetta ad Iva, l’aliquota applicabile non è più al 10 bensì al 4 per cento e le imposte ipotecaria, catastale e di registro hanno misura fissa di 200 euro. Se si acquista la prima casa da un soggetto privato o da un’impresa ma senza Iva, l’imposta di registro è al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale hanno misura fissa di 50 euro.
Per avere l’agevolazione prima casa, l’immobile da acquistare non deve essere di lusso né di pregio, quindi non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) e A9 (palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli. L’abitazione inoltre deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la sua residenza.Nell’atto di acquisto il compratore deve allegare una dichiarazione, a pena di decadenza, in cui dichiara di voler trasferire la sua residenza. Se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, deve essere comunque nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività di studio, di volontariato e sportive.
Box prima casa
Le agevolazioni prima casa spettano anche per l’acquisto delle pertinenze. La pertinenza è definita dal Legislatore, precisamente all’art. 817 del Codice Civile, come la cosa mobile o immobile destinata in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra.
Le pertinenze ammesse a godere dei benefici prima casa, classificate o classificabili nelle categorie catastali sono:
C/2 (magazzini e locali di deposito),
C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse),
C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
L’agevolazione prima casa quindi vale anche per le pertinenze, come il box auto che può essere acquistato anche separatamente pagando sulla compravendita imposte ridotte grazie ai benefici prima casa, sempreché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile. Inoltre l’Agenzia delle Entrate, nel caso dell’acquisto di un garage non collocato nelle immediate vicinanze del domicilio /residenza dell’acquirente, ha precisato che il box auto per essere considerato pertinenza “deve vantare una relazione durevole ed essere funzionale all’immobile, non al proprietario, per godere delle agevolazioni prima casa”.
Come sottolinea il Consiglio Notarile di Milano, le imposte da pagare nel caso di compravendita di un box tra privati sono l’imposta di registro, (con un minimo in ogni caso di 1.000 euro), quella c.d. ipotecaria e quella c.d. catastale.
Attenzione: se si compra solo il box prima casa (successivamente all’acquisto dell’appartamento), il costo delle tasse sarà fisso di 1.000 euro e non inferiore come forse ci si potrebbe aspettare facendo la somma tra imposta di registro del 9% + imposta ipotecaria 50 euro + imposta catastale: 50 euro.
Nel dettaglio in caso di acquisto di un box auto che non sia di pertinenza dell’immobile, l’imposta di registro è pari al 9% sul prezzo, oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna.
Nel caso di acquisto di un box auto pertinenza dell’immobile per cui si fruisce dei benefici prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% sul valore catastale (= rendita catastale X 115,5%) oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna. Infine se si acquista un box auto pertinenza dell’immobile per cui non si fruisce dei benefici prima casa, l’imposta di registro è pari al 9% sul valore catastale (= rendita catastale X 126%) oltre ad imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna.
Agevolazione fiscale al 50% per acquisto e costruzione box auto
Oltre a pagare imposte ridotte, sul box di casa si può anche fruire di una detrazione fiscale. L’acquisto o la realizzazione di un box può anche rientrare nelle spese ammesse alla detrazione al 50% e con limite massimo di spesa di 96mila euro ad unità immobiliare fino al 31 dicembre 2024.
In particolare, l’agevolazione è riconosciuta:
per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione)
per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune (purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa).
La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione, da dimostrare con apposita attestazione rilasciata dal costruttore. Per avere l’agevolazione occorre verificare il rispetto delle seguenti condizioni:
deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione
deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione
è necessario che l’impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori (questi ultimi non sono agevolabili).
Per chi acquista contemporaneamente casa e box auto con unico atto notarile, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato..
La detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o, in assenza, di un preliminare d’acquisto registrato, in cui è indicato il vincolo pertinenziale. È necessario, però, che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente richiede la detrazione.
Per chi il box auto lo vuole costruire, per usufruire della detrazione per la costruzione di nuovi posti e autorimesse, anche di proprietà comune, è necessario che gli stessi siano pertinenziali ad una unità immobiliare a uso abitativo. La detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, anche quando la costruzione è stata realizzata in economia. Queste spese devono essere documentate dal pagamento avvenuto mediante bonifico, anche se l’unità abitativa non è stata ancora ultimata.
Per usufruire della detrazione al 50% per l’acquisto del box auto, il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione:
atto di acquisto, o preliminare di vendita registrato, dal quale risulti la pertinenzialità
dichiarazione del costruttore, nella quale siano indicati i costi di costruzione
bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.
Per la costruzione del box pertinenziale è necessario che il proprietario sia in possesso dei seguenti documenti:
concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione
bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.
Il bonifico in particolare deve essere effettuato dal beneficiario della detrazione (proprietario o titolare del diritto reale dell’unità immobiliare sulla quale è stato costituito il vincolo pertinenziale con il box). La detrazione spetta anche al familiare convivente che abbia effettivamente sostenuto la spesa, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta. La stessa cosa vale anche per il convivente more uxorio. Se poi sono stati versati acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico nel corso dell’anno, e fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che:
il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si fa valere la detrazione
dal compromesso risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra abitazione e box.
Nei casi in cui il pagamento non sia stato disposto mediante bonifico, si può ugualmente usufruire della detrazione a condizione che nell’atto notarile siano indicate le somme ricevute dall’impresa che ha ceduto il box pertinenziale e che il contribuente ottenga dal venditore la certificazione sul costo di realizzo del box e una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa.
