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Con l’arrivo dei primi freddi è tempo di effettuare la manutenzione della caldaia o del climatizzatore a pompa di calore, verifica fondamentale per il corretto funzionamento.
Effettuare la manutenzione periodica della caldaia è un obbligo stabilito dalla legge. Infatti, la normativa in materia regola, a seconda dell’obsolescenza e della tipologia dell’impianto, la frequenza con cui effettuare i dovuti controlli.
Una precisa regolazione e una corretta manutenzione degli impianti termici consentono difatti non solo di ridurre sensibilmente i consumi di casa ma anche di immettere nell’atmosfera una minore quantità di gas, che hanno effetti negativi sull’ambiente e sulla nostra salute. Perché un impianto ben tenuto e più sicuro inquina anche meno.
Quando si parla di buon funzionamento degli impianti si fa riferimento fondamentalmente alla manutenzione della caldaia. Ma cosa significa? Quando effettuarla? Chi la deve fare? Quanto costa? C’è differenza con la revisione? E quali sanzioni in caso non si adempia?
Impianti termici: quali sono
Prima di rispondere a queste domande, chiariamo cosa siano gli impianti termini, cosa vi rientra e cosa no. L’impianto termico, come precisa una guida del Ministero dello Sviluppo economico, è un sistema tecnologico che serve a riscaldare o raffrescare gli ambienti.
Tra gli impianti termici devono essere annoverati:
- Tutti gli impianti per il solo riscaldamento ambientale, per il riscaldamento ambientale più la produzione di acqua calda sanitaria o anche per la sola produzione di acqua calda sanitaria se al servizio di più utenze (impianti dotati di caldaie, pompe di calore per riscaldamento, fan-coil, aerotermi, radiatori, ecc..)
- Tutti gli impianti per il raffrescamento estivo (impianti dotati di pompe di calore per il condizionamento estivo, fan-coil, ecc..).
Sono impianti termici:
- Impianti di riscaldamento dotati di generatori di calore alimentati a gas, a gasolio, a biomassa, energia elettrica, altro (quali a puro titolo di esempio caldaie, condizionatori, pompe di calore )
- Stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante installati in modo fisso sono assimilati ad impianti termici quando la somma delle potenze al focolare (cioè ci deve essere la fiamma) di tali unità per ciascuna unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW
- Impianti di climatizzazione estiva
- Impianti alimentati da teleriscaldamento e/o sistemi e apparecchi cogenerativi.
Non sono invece impianti termici i singoli scaldabagni, i sistemi di esclusiva produzione di acqua calda sanitaria se sono al servizio della singola unità immobiliare, nonché gli apparecchi mobili per il riscaldamento o il raffrescamento, ossia non installati in modo fisso alle pareti o al soffitto e neppure i condizionatori da finestra anche se fissati alla parete o alla finestra.
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Manutenzione caldaia: cosa significa
Chiarito cosa debba intendersi per impianti termici, soffermiamo la nostra attenzione sulla manutenzione della caldaia. La manutenzione è l’insieme delle operazioni utili a preservare nel tempo le prestazioni degli apparecchi e/o dei componenti ai fini della sicurezza, della funzionalità e del contenimento dei consumi di energia. La manutenzione della caldaia serve per garantire la sicurezza dell’impianto. La legge dice che la manutenzione della caldaia è obbligatoria e le tempistiche per la manutenzione di ciascun apparecchio/componente sono riportate dai fabbricanti di apparecchi e componenti dell’impianto termico nei libretti d’uso e manutenzione.
Spetta agli installatori e ai manutentori definire e dichiarare esplicitamente all’utente, in forma scritta e facendo sempre riferimento alla documentazione tecnica del progettista dell’impianto o del fabbricante degli apparecchi, quali sono le operazioni di manutenzione di cui necessita l’impianto e con quale frequenza le operazioni vadano eseguite. Non è quindi corretto – come comunemente si crede – che la manutenzione della caldaia vada eseguita una volta all’anno, ma deve essere invece effettuata secondo le cadenze indicate nelle istruzioni tecniche fornite dall’impresa installatrice. Qualora l’impresa non dovesse aver fornito istruzioni in merito o queste non siano più disponibili (succede per gli impianti vecchi), bisogna riferirsi alle istruzioni tecniche relative al modello elaborate dal costruttore del generatore di calore (la fabbrica). II manutentore ha l’obbligo di rilasciare un report della manutenzione e di compilare il libretto di impianto nelle parti pertinenti. L’intervento di manutenzione, compreso il report che ne deriva, non coincide necessariamente con il controllo di efficienza energetica.
Controllo di efficienza energetica o controllo dei fumi (revisione della caldaia)
Diverso dalla manutenzione ordinaria della caldaia è il controllo dell’efficienza energetica dell’impianto, anche che anch’esso è obbligatorio per legge ma ha scadenze precise a seconda della potenza del nostro impianto.
Così sono soggetti a controllo efficienza energetica, quindi alla revisione obbligatoria, le seguenti tipologie di impianti:
- impianti per la climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale superiore a 10 kW
- impianti per la climatizzazione estiva e pompe di calore di potenza termica utile nominale superiore a 12 kW.
Il controllo dell’efficienza energetica deve essere effettuato in diversi momenti indicati nella tabella seguente.
Inoltre il controllo deve avvenire all’atto della prima messa in servizio dell’impianto, a cura della ditta installatrice, nel caso di sostituzione degli apparecchi del sottosistema di generazione, come ad esempio il generatore di calore e nel caso di interventi che non rientrino tra quelli periodici, ma tali da poter modificare l’efficienza energetica. Dopo le operazioni di controllo il manutentore deve redigere e sottoscrivere il Rapporto di controllo di efficienza Energetica in tre copie di cui una è trattenuta dal manutentore stesso, un’altra è rilasciata al responsabile dell’impianto che la allega al libretto di impianto e una è inviata a cura del manutentore all’Autorità Competente per le ispezioni (in genere comuni con più di 40.000 abitanti e province per il restante territorio o organismo esterno da queste delegato) .
Volendo fare un esempio per capire quando effettuare manutenzione e controllo dell’efficienza energetica prendiamo il caso di una caldaia alimentata a gas avente una potenza nominale utile di 24 kW. Sul libretto delle istruzioni della caldaia è scritto che il controllo e la manutenzione dell’apparecchio devono essere effettuati annualmente e il manutentore ha rilasciato una dichiarazione in cui è formalmente esplicitata tale frequenza. Per questo tipo di impianti si prevede che i controlli di efficienza energetica vengano eseguiti ogni 4 anni. Cosa deve fare l’utente? Dovrà disporre l’esecuzione della manutenzione dell’apparecchio annualmente, secondo quanto indicato dal manutentore, ed ogni 4 anni, dove non diversamente specificato da disposizioni emesse dalla Regione di appartenenza, in occasione della manutenzione annuale, l’utente dovrà far fare anche un controllo di efficienza energetica.
Manutenzione caldaia e controllo fumi: le differenze
Volendo essere più esaustivi, ricordiamo che la manutenzione della caldaia e il controllo dei fumi sono operazioni essenziali per garantire il corretto funzionamento, la sicurezza e l’efficienza energetica di un impianto di riscaldamento. Sono disciplinate da normative specifiche che indicano la frequenza e le modalità di esecuzione.
La manutenzione ordinaria della caldaia consiste in una serie di controlli e interventi volti a garantire il corretto funzionamento e la sicurezza dell’impianto. Gli interventi principali comprendono:
- Pulizia della caldaia: Rimozione di residui e incrostazioni, che possono ridurre l’efficienza della caldaia e aumentare i consumi di combustibile.
- Controllo delle componenti: Verifica dello stato di bruciatore, scambiatori di calore, ventilatori e termostati.
- Verifica della sicurezza: Controllo dei dispositivi di sicurezza, come il pressostato, la valvola di sicurezza e il termostato di sicurezza, per prevenire malfunzionamenti.
La frequenza della manutenzione ordinaria è indicata nel libretto d’uso e manutenzione della caldaia e dipende dal modello e dalle indicazioni del costruttore. Di solito, la manutenzione viene effettuata una volta all’anno o ogni due anni, ma può variare in base alle normative locali.
Il controllo dei fumi (o analisi della combustione) è un’operazione che serve a verificare l’efficienza energetica della caldaia e il livello di emissioni inquinanti prodotte durante il funzionamento. Durante questo controllo, vengono misurati:
- Emissioni di ossidi di azoto (NOx);
- Emissioni di anidride carbonica (CO2);
- Concentrazione di ossigeno nei fumi;
- Efficienza della combustione.
Il tecnico esegue l’analisi utilizzando apposite sonde inserite nella caldaia. I risultati devono rispettare i parametri stabiliti dalle normative in materia di efficienza energetica e inquinamento. Per caldaie a gas o metano (potenza inferiore a 35 kW), il controllo dei fumi deve essere effettuato ogni due anni in generale, ma può variare in base a normative locali e età dell’impianto. Se la caldaia è alimentata a combustibili solidi o liquidi (legna, pellet, gasolio), il controllo dei fumi è obbligatorio annualmente.
Manutenzione e revisione della caldaia: sono la stessa cosa?
La risposta a questa domanda è negativa. Manutenzione caldaia e revisione non sono la stessa cosa, anche se entrambe sono importanti per il corretto funzionamento dell’impianto e sono previste dalla legge.
La manutenzione riguarda tutte le operazioni ordinarie che servono per garantire che la caldaia funzioni correttamente e in sicurezza. La frequenza della manutenzione viene solitamente stabilita dal libretto di istruzioni della caldaia e dalle indicazioni del produttore. In generale, è consigliato farla una volta all’anno, ma può variare.
La revisione (o controllo dell’efficienza energetica) si concentra specificamente sulla verifica delle emissioni dei fumi e dell’efficienza energetica dell’impianto. In sintesi la manutenzione è un controllo ordinario per mantenere la caldaia in buone condizioni e assicurare un corretto funzionamento quotidiano. La revisione è un controllo obbligatorio sull’efficienza energetica e sulle emissioni dei fumi, che viene certificato con il rilascio del bollino blu.
Bollino blu e bollino verde caldaia: cosa sono
Quando si parla di caldaia, si sente spesso parlare di bollino blu e bollino verde. Il primo è una certificazione che attesta il corretto funzionamento dell’impianto termico e l’efficienza energetica. Si tratta di un documento rilasciato da un tecnico abilitato dopo aver eseguito i controlli necessari e rappresenta una garanzia per evitare malfunzionamenti, risparmiare sui consumi e ridurre le emissioni inquinanti. Il bollino blu è un adesivo che viene apposto sul rapporto di controllo dell’efficienza energetica per caldaie e impianti termici con una potenza inferiore a 35 kW. Viene rilasciato dopo la manutenzione dell’impianto e la revisione obbligatoria, che riguarda il controllo dell’efficienza energetica e delle emissioni dei fumi.
Il tecnico redige tre copie del rapporto:
- Una copia per il manutentore.
- Una per il responsabile dell’impianto (proprietario o affittuario).
- Una viene inviata all’Autorità Competente per le ispezioni.
Per impianti termici con una potenza compresa tra 35 e 350 kW, viene utilizzato il bollino verde.
Le autorità locali possono effettuare controlli a campione per verificare il rispetto delle norme. Il compito di controllare e custodire il libretto della caldaia con il bollino blu è a carico del proprietario di casa o dell’affittuario, che devono assicurarsi che la manutenzione sia effettuata correttamente.
Sanzioni per mancata manutenzione
La mancata esecuzione della manutenzione o del controllo dei fumi può comportare sanzioni amministrative che variano da 500 a 3.000 euro, a seconda delle disposizioni locali. Inoltre, un impianto non manutenuto può rappresentare un rischio per la sicurezza (come fughe di gas o malfunzionamenti) e causare un aumento dei consumi energetici.
Quanto costa effettuare la manutenzione
In linea generale, la manutenzione ordinaria della caldaia ha un costo che oscilla tra i 70 euro e i 120 euro. Il controllo dei fumi, invece, può costare indicativamente dai 40 euro ai 70 euro.
Gli interventi di controllo e revisione della caldaia siano effettuati unicamente da tecnici abilitati, autorizzati a rilasciare la documentazione che certifichi il corretto funzionamento della caldaia. Il tecnico che esegue il controllo ha il compito di:
- annotare sul libretto della caldaia tutti gli interventi di controllo effettuati;
- redigere il rapporto di controllo tecnico di manutenzione;
- allegare il bollino che attesti la conformità dell’impianto.
Manutenzione caldaia: chi paga, inquilino o affittuario?
In caso di affitto di una casa, la responsabilità per la manutenzione della caldaia e il controllo dei fumi è ripartita tra proprietario e inquilino in base a quanto stabilito dall’articolo 1576 del Codice Civile. In particolare il proprietario (locatore) è responsabile di:
- Riparazioni straordinarie e sostituzioni: Deve provvedere alla sostituzione della caldaia o di suoi componenti nel caso in cui l’impianto non sia più efficiente a causa di obsolescenza, usura o deterioramento naturale. Questo riguarda situazioni che richiedono interventi non prevedibili o che vanno oltre la normale manutenzione.
- Garantire che l’inquilino possa godere della casa con un impianto che funzioni correttamente.
L’inquilino invece, salvo diverso accordo, è responsabile di:
- Manutenzione ordinaria della caldaia: Deve occuparsi degli interventi di routine, come la pulizia, il controllo delle componenti e l’esecuzione dei controlli di sicurezza periodici.
- Controllo dei fumi: Deve effettuare il controllo dei fumi e garantirne la conformità con le normative vigenti.
- Organizzare e pagare i costi relativi a questi controlli periodici, che sono considerati spese ordinarie e rientrano nella responsabilità dell’inquilino, poiché sono necessarie per il corretto funzionamento dell’impianto durante l’uso.
Se l’immobile è dotato di un impianto di riscaldamento centralizzato (come in molti condomini), la responsabilità della manutenzione e dei controlli ricade sull’amministratore di condominio. Gli inquilini o proprietari delle singole unità partecipano alle spese di manutenzione attraverso le spese condominiali.
Revisione caldaia seconda casa
La revisione della caldaia è obbligatoria anche per una seconda casa. Se l’impianto della seconda casa è funzionante, anche se viene utilizzato solo per brevi periodi all’anno, deve comunque essere sottoposto alle regolari operazioni di manutenzione e al controllo dei fumi, secondo le scadenze previste dalle normative. Questo perché l’impianto può essere riattivato in qualsiasi momento, e quindi deve rispettare gli standard di sicurezza ed efficienza anche se viene utilizzato poco o solo stagionalmente. Quindi se la caldaia della seconda casa è funzionante, anche se usata poco, è obbligatorio fare manutenzione e controlli fumi.
L’unico caso in cui non è necessario eseguire la manutenzione della caldaia e il controllo dei fumi riguarda impianti che sono stati disattivati. Questo accade quando l’impianto è non funzionante o non più utilizzabile ed è stato dichiarato inattivo, ossia si è disdetto il contratto di fornitura del gas o dell’energia e l’impianto è stato sigillato e disattivato, notificando l’inattività all’autorità competente.
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