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Chi acquista un immobile facente parte di edifici interamente ristrutturati, può fruire di un’agevolazione fiscale, la detrazione Irpef pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.
Detrazione fiscale per chi acquista immobili ristrutturati
L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef calcolata su un costo forfettario di ristrutturazione dell’immobile. In particolare, il beneficio spetta quando gli interventi di ristrutturazione hanno riguardato interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile.
La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.
Il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.
Come si calcola la detrazione fiscale
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve calcolare la detrazione su un importo forfettario: 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Nel prezzo è compresa anche l’Iva addebitata all’acquirente.
Così per fare un esempio si pensi ad un contribuente che acquista un’abitazione al prezzo di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro. La detrazione (50% di 50.000 euro) è pari a 25.000 euro.
Per fruire dell’agevolazione fiscale occorre rispettare precise condizioni come:
- l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi
- l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori
- l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio.
Per avere l’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. Il contribuente deve però essere in possesso dell’atto di acquisto, di assegnazione o del preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini prima indicati. Se questi atti non riportano la data di ultimazione dei lavori o non indicano che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà chiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti le condizioni richieste per avere l’agevolazione. Si può beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.
Acquisto immobile ristrutturato e bonus mobili
Il bonus mobili ed elettrodomestici spetta ai contribuenti che hanno realizzato determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio ed usufruiscono della relativa detrazione. Tra gli interventi che costituiscono presupposto per poter richiedere il bonus sono compresi difatti quelli di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile. Per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione preceda quella in cui si acquistano i mobili. Nel caso di acquisto dell’immobile da imprese, per data di inizio lavori deve intendersi quella di acquisto o di assegnazione.
Si ricorda che il bonus mobili consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di:
- mobili nuovi quali cucine, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi, apparecchi di illuminazione.
- grandi elettrodomestici come frigoriferi, congelatori, lavatrici, lavasciuga e asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi per la cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.
È escluso l’acquisto di porte e pavimentazioni (elementi che rientrano nel 50% della ristrutturazione), tende e tendaggi e altri complementi di arredo. Tra le spese da portare in detrazione invece si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati.
Cessione credito o sconto in fattura
Acquistando un immobile ristrutturato dall’impresa inoltre si può ottenere lo sconto in fattura o cedere il credito corrispondente alla detrazione, come spiegato dall’Agenzia delle Entrate anche nelle risposte alle domande dei contribuenti. Avendo il Decreto Rilancio (DL 34/2020) introdotto la possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito per gli interventi agevolati con il Bonus Ristrutturazioni, di conseguenza l’Agenzia ha concluso che la stessa opzione può essere esercitata dagli acquirenti degli immobili facenti parte di interi fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia realizzati dall’impresa.
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