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Quando si vende o si compra casa e quando si devono pagare le tasse, si sente spesso parlare di visura catastale, rendita catastale, categorie catastali… Ecco una breve guida con tutte le informazioni sul Catasto e i documenti che vi hanno a che fare.
Che cosa è il Catasto
Il Catasto, che è stato sottoposto a riforma nel 2015, è un vero e proprio archivio di tutte le proprietà immobiliari site in un Comune o in una provincia, con l’indicazione dei proprietari. È l’inventario dei beni immobili di uno Stato e fornisce le informazioni relative alla localizzazione geografica, estensione e consistenza di un bene immobiliare, la sua destinazione d’uso e le caratteristiche, relativi redditi. L’articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale: “Catasto GEOMETRICO PARTICELLARE, fondato sulla MISURA e sulla STIMA, non probatorio, allo scopo di accertare la “proprietà” immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte”. In Italia si divide in due sezioni complementari: Catasto dei Terreni e Catasto dei Fabbricati.
Il Catasto Terreni comprende l’elenco di tutti i terreni di natura agricola ovvero comunque inedificati, mentre il Catasto dei Fabbricati – denominato Catasto Edilizio Urbano – è costituito dalle costruzioni di natura civile, industriale e commerciale.
A cosa serve il Catasto
Ha come finalità quella di censire le proprietà immobiliari, aggiornare eventuali cambiamenti e realizzare i presupposti per l’imposizione fiscale. La gestione delle banche dati catastali e lo svolgimento dei relativi servizi sono stati affidati all’Agenzia del Territorio che dal 1° dicembre 2012, è stata incorporata nell’Agenzia delle Entrate.
Nel Catasto Edilizio Urbano sono registrati dati di natura tecnico-fisica, giuridica ed economica, associati ad ogni unità immobiliare urbana. Tra questi dati troviamo:
- l’identificazione catastale (nome Comune, codice Sezione, numero di mappa, numero di particella, numero di subalterno);
- indirizzo
- classe di redditività (espressa solo per alcune unità immobiliari
- consistenza (espressa in vani o superficie netta)
- rendita catastale (il reddito ordinario potenzialmente ritraibile dall’unità immobiliare urbana, calcolato al netto delle spese ordinarie di conservazione e perdite eventuali ed al lordo delle imposte)
- categorie.
Che cosa è la categoria catastale
La categoria catastale corrisponde alla tipologia delle unità immobiliari all’interno della stessa zona censuaria, ossia all’interno di quella porzione di territorio in cui la redditività dei fabbricati è uniforme e le cui caratteristiche ambientali e socio economiche sono simili.
Le categorie catastali differiscono tra loro per la destinazione ordinaria e permanente dell’immobile, e la loro distribuzione all’interno dei gruppi catastali avviene quindi in base alla loro destinazione d’uso, e determinano così la rendita dell’immobile in questione.
Le categorie catastali si intendono come delle informazioni codificate, connesse alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare urbana. Le categorie sono distinte in 5 gruppi identificati con le lettere da A a F (a quest’ultimo in particolare appartengono le cosiddette categorie fittizie, senza indicazione di rendita catastale).
Ecco le categorie appartenenti al quadro degli IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA:
- Gruppo A: A/1 – Abitazioni di tipo signorile; A/2 – Abitazioni di tipo civile; A/3 – Abitazioni di tipo economico; A/4 – Abitazioni di tipo popolare; A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare; A/6 – Abitazioni di tipo rurale; A/7 – Abitazioni in villini; A/8 – Abitazioni in ville; A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici; A/10 – Uffici e studi privati; A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
- GRUPPO B: B/1 – Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme; B/2 – Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento); B/3 – Prigioni e riformatori; B/4 – Uffici pubblici; B/5 – Scuole, laboratori scientifici; B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9; B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti; B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate
- GRUPPO C: C/1 – Negozi e botteghe; C/2 – Magazzini e locali di deposito; C/3 – Laboratori per arti e mestieri; C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi; C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative; C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse; C/7 – Tettoie chiuse o aperte.
Le categorie catastali ai fini IMU
Le categorie catastali sono elemento importante al fine della tassazione immobiliare. L’Imu, l’Imposta municipale propria che ora comprende anche la Tasi, il tributo locale sui servizi indivisibili è dovuta sull’abitazione principale solo se tale immobile rientra in precise categorie. Quali? Quelle considerate di lusso o di pregio, ossia A1, A8 e A9. Per conoscere la categoria catastale del proprio immobile basta guarda l’atto di vendita o di donazione oppure fare una visura catastale.
Che cosa è la classe catastale
Se le categorie catastali indicano la tipologia dell’immobile, la classe catastale esprime, all’interno della stessa categoria, il grado di redditività di un immobile. Le classi catastali sono degli indicatori che esprimono il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C.
In definitiva la classe catastale viene utilizzata come ulteriore classificazione dell’immobile e si definisce in base a diversi criteri:
- il livello delle finiture
- i servizi in dotazione
- la dimensione e la posizione dei vani
Contribuiscono alla formazione della classe catastale anche altri elementi, come la posizione centrale o su strade di pregio, la luminosità degli ambienti e la funzionalità data dalla disposizione delle varie stanze. Questi aspetti determinano una classe catastale più alta, aumentando la rendita catastale. La classe catastale di un immobile viene attribuita dall’Agenzia delle Entrate successivamente alla domanda di accatastamento oppure attraverso la dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. Ad ogni classe catastale è attribuita una tariffa che verrà definita dall’Agenzia del Territorio corrispondente.
Come trovare la classe catastale?
La categoria e la classe catastale di un immobile possono essere rilevate attraverso una visura catastale.
La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire una serie di informazioni riguardanti un certo immobile. La visura contiene le informazioni relative alle particelle iscritte al Catasto dei Terreni e ai beni censiti al Catasto dei Fabbricati (unità immobiliare, beni comuni, lastrici solari, ecc.), alla mappa catastale e alle planimetrie rappresentative delle unità immobiliari urbane. Inoltre le visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell’immobile.
Le informazioni catastali sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali. I proprietari possono chiedere la consultazione gratuita e non pagando tributi, per gli immobili di cui risultano titolari in catasto. La consultazione dei dati catastali può essere richiesta presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato, Sportello Amico (attivo negli uffici postali) oppure per via telematica tramite i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate o di Poste Italiane S.p.A. (Certitel Catasto Web). Il rilascio delle visure catastali prevede il pagamento dei tributi speciali tranne nel caso in cui la richiesta arriva, come detto poc’anzi, dal proprietario dell’immobile.
Che cos’è la rendita catastale
La rendita catastale è un valore economico attribuito a ciascun immobile, sia esso fabbricato o terreno, calcolato dall’Agenzia delle Entrate. Questo valore rappresenta il reddito annuo potenziale che l’immobile è in grado di generare per sua natura, indipendentemente dall’effettivo uso o reddito che ne deriva. È necessario avere la rendita catastale dell’immobile per esempio per calcolare l’IMU, l’imposta municipale sugli immobili
Che cosa è la visura catastale
La visura catastale è il documento contenente tutti i dati relativi ad un edificio o unità immobiliare. In particolare con la visura è possibile acquisire:
- i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati)
- i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili
- i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie)
- atti di aggiornamento catastale.
La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire una serie di informazioni riguardanti un certo immobile. La visura contiene le informazioni relative alle particelle iscritte al Catasto dei Terreni e ai beni censiti al Catasto dei Fabbricati (unità immobiliare, beni comuni, lastrici solari, ecc.), alla mappa catastale e alle planimetrie rappresentative delle unità immobiliari urbane. Inoltre le visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell’immobile.
Dove richiedere la visura catastale
La consultazione dei dati catastali può essere richiesta presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato, Sportello Amico (attivo negli uffici postali) oppure per via telematica tramite i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate o di Poste Italiane S.p.A. (Certitel Catasto Web). Il rilascio delle visure catastali prevede il pagamento dei tributi speciali tranne nel caso in cui la richiesta arriva, come detto, dal proprietario dell’immobile.
Come richiedere la visura catastale online?
Si può utilizzare il servizio “CONSULTAZIONE PERSONALE ONLINE” dal sito dell’Agenzia delle entrate ottenendo, gratuitamente e limitatamente agli immobili dei quali il richiedente risulta titolare di diritti reali:
- la visura catastale attuale (con gli intestatari catastali) o storica (senza intestatari) per immobile contenente i dati identificativi, di classamento, le causali di aggiornamento e annotazione, la superficie catastale e l’indirizzo (solo per i fabbricati)
- la visura della mappa con la rappresentazione della particella del catasto terreni
- la planimetria dell’unità immobiliare urbana
- l’ispezione ipotecaria, con l’elenco delle formalità riguardanti l’immobile selezionato, le singole note e, se disponibile, il relativo titolo, presenti nella banca dati informatizzata dei registri immobiliari. I documenti sono forniti anche in formato pdf.
Si può accedere al servizio, disponibile nell’area personale di Fisconline /Entratel, con:
- il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
- la Carta di Identità Elettronica (CIE)
- la Carta Nazionale Servizi (CNS)
- le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel /Fisconline (fino a quando saranno in uso).
Il servizio “VISURA CATASTALE TELEMATICA” consente di ottenere invece:
- le visure attuali per soggetto, ossia limitate agli immobili su cui il soggetto cercato risulti all’attualità titolare di diritti reali (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica)
- le visure, attuali o storiche, per immobile (censito al catasto terreni o al catasto fabbricati), impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
- la visura della mappa di una particella censita al catasto terreni, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali.
Quanto costa la visura catastale
Le informazioni catastali sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali. I proprietari possono chiedere la consultazione gratuita e non pagando tributi, per gli immobili di cui risultano titolari in catasto.
I documenti sono forniti su file in formato pdf. Per la consultazione non è prevista alcuna registrazione. Il servizio prevede il pagamento online, effettuato attraverso il sistema pagoPA, dei tributi speciali catastali previsti e delle commissioni applicate dal Prestatore di Servizi di Pagamento e dallo strumento di pagamento scelto.
Per ogni visura erogata dal servizio “Visura catastale telematica” l’importo dovuto è di:
- 1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10, in caso di visura per soggetto
- 1,35 euro, nel caso di visura, attuale o storica, per immobile
- 1,35 euro, in caso di visura della mappa.
Si accede al servizio senza alcuna registrazione, digitando il codice fiscale, dalla pagina https://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenIspezioni/visCondizioniUtilizzo.jsp
Come avviene la ricerca
Per ottenere una visura catastale, gli utenti hanno a disposizione diverse modalità di ricerca dei dati catastali che sono le seguenti:
– Ricerca per immobile: La consultazione si esegue utilizzando due possibili chiavi di ricerca:
- l’identificativo catastale del bene, cioè la particella catastale per il Catasto terreni o l’unità immobiliare urbana per il Catasto urbano
- l’indirizzo dell’unità immobiliare urbana. In questo caso, la ricerca è limitata all’archivio del solo Catasto fabbricati.
– Ricerca per soggetto: la ricerca dei dati di un bene immobile, intestato a uno o più soggetti, prevede la consultazione delle informazioni inserendo i dati anagrafici del soggetto interessato: cognome, nome, sesso, codice fiscale, se persona fisica, denominazione e sede legale, se persona giuridica. La ricerca può essere eseguita negli archivi sia del Catasto terreni sia del Catasto fabbricati.
– Ricerca per partita: in tal caso la consultazione avviene inserendo il numero identificativo dell’intestatario di uno o più beni immobili
– Ricerca per periodo di riferimento: in relazione a un determinato periodo di riferimento si può richiedere un visura attuale, se riferita alla situazione catastale corrente oppure storica, se riferita a tutte le situazioni relative al periodo richiesto e contenute nella banca dati informatizzata.
Come leggere una visura catastale
La visura catastale di un bene immobile contiene precisi dati che sono i seguenti:
- Indirizzo: ubicazione dell’immobile, comprensiva del numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare.
- Zona censuaria: indica la porzione omogenea di territorio comunale nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme.
- Categoria: tipologia delle unità immobiliari, presenti nella zona censuaria
- Classe: parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (ciò, in quanto, la redditività è omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’a ‘n’ al crescere della redditività.
- Consistenza: indica la dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A) è espressa in metri quadri
- Rendita: per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C, la rendita catastale è determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe. Per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie D ed E la rendita è determinata attraverso stima diretta.
- Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche.
- Particella: è detta anche mappale o numero di mappa, rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero. Il dato è sempre obbligatorio.
- Denominatore: dato eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno).
- Subalterno: per il Catasto fabbricati, dove presente, identifica un bene immobile, compresa la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente nell’ipotesi di un intero fabbricato ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente. Il dato, qualora esistente, è necessario per l’univoca identificazione della singola unità immobiliare; diversamente, il sistema produrrà l’elenco delle unità immobiliari urbane aventi stessa particella al fine della loro successiva selezione singola. Per il Catasto terreni, dove presente essenzialmente si riferisce ai fabbricati rurali.
Modifiche alla visura catastale
Le informazioni catastali – a eccezione della consultazione delle planimetrie che è riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile o ai loro delegati – sono pubbliche e dunque l’accesso ai dati contenuti in una visura catastale è consentito a tutti, nel rispetto della normativa vigente.
Le visure delle unità urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie dell’immobile. L’intestatario può richiedere di rettificare il dato sulla superficie catastale dell’immobile oppure, qualora questo dato non fosse presente negli archivi del Catasto, di inserirlo associandolo a una planimetria già esistente in banca dati.
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