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Le leggi regionali per il recupero dei sottotetti disciplinano da anni la possibilità di trasformare i volumi sotto la copertura in mansarde abitabili, a patto di rispettare una serie di requisiti e di presentare i relativi permessi in Comune. Il recupero del sottotetto è un intervento impegnativo ma vantaggioso perché consente di ingrandire le abitazioni all’ultimo piano o di ricavare una casa a sé stante da abitare, affittare o rivendere. Per rendere abitabile il sottotetto occorre rispettare una serie di requisiti come altezze minime, volumetrie, rapporto aero-illuminante. Il Decreto Salva Casa ha abbassato il numero dei metri quadri necessari per l’abitabilità a 28 mq due persone (prima ce ne volevano 38 mq) e a 20 metri quadri per una persona (prima 28 mq). Anche se le norme introdotte dal decreto salva casa non riguardano specificatamente i sottotetti, agevolano nella realizzazione di mini appartamenti.
Superfici, altezze, aria e luce necessari per recupero sottotetto
Per trasformare un sottotetto inabitabile in un mini appartamento occorre quindi verificare in primis se sono rispettati i limiti sulle superfici minime previste dalla legge.
L’immobile, in questo caso un sottotetto, può ottenere l’abitabilità se ha una superficie minima di 28 o 20 metri quadri, a seconda che ci vivano due o una persona.
L’altezza minima media inoltre deve essere di 2,40 metri. L’abitabilità del sottotetto è valida anche quando non è possibile rispettare le distanze minime fra gli edifici ma non si possono apportare modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto.
Per trasformare il sottotetto in mini appartamento si dovranno anche rispettare i valori corretti dei rapporti aeroilluminanti (il rapporto tra la superficie vetrata delle finestre e quella del pavimento); per questo è necessario procedere all’apertura di finestre, sia verticali sia per tetti. Ovviamente il sottotetto per essere abitabile deve essere collegato alla rete fognaria, nonché deve prevedere l’allaccio alle utenze di luce, gas e acqua.
Attenzione alle regole comunali
Per poter rendere abitabile un sottotetto occorre però sempre osservare i requisiti stabiliti dalle Leggi Regionali e da quelle comunali. Sono queste infatti a stabilire, in aggiunta alle norme previste a livello nazionale, dove si possono recuperare o meno i sottotetti, ad esempio limitando gli interventi nei centri storici o modificando i limiti per l’altezza sotto gronda e del colmo.
Per trasformare il sottotetto in una mansarda abitabile, passo necessario da compiere quindi è quello di verificare anche i vincoli e le condizioni che impone la normativa regionale. Dal Piemonte alla Sicilia, dalla Liguria alla Puglia, ogni Regione stabilisce le caratteristiche da rispettare che riguardano l’altezza media dei locali abitabili, con particolari eccezioni nelle zone montane, prevedendo anche la possibilità di aprire finestre, abbaini e lucernai sul tetto e di effettuare modifiche o meno per le quote di falda, colmo e pendenza.
Condizioni rispettate? Via ai lavori di recupero
È necessario sempre rivolgersi a un tecnico professionista, che, a seguito di un rilievo dimensionale del sottotetto, consideri la rispondenza delle altezze ai vincoli nazionali, regionali, oltre che dei singoli regolamenti edilizi comunali.
Bonus ristrutturazione sottotetto
Una volta verificare tutte le condizioni previste dalla legge, altezze e superfici minime in primis, si può procedere al recupero dell’immobile per trasformarlo in una mansarda abitabile. Recupero che significa lavori di ristrutturazione ma anche bonus.
Ristrutturando il sottotetto si può recuperare difatti parte dell’investimento grazie all’agevolazione per ristrutturazione che consiste, fino al 31 dicembre 2024 e anche dal 1° gennaio 2025 per le prime case in una detrazione dall’Irpef al 50% (con limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare), mentre per le seconde case dal 2025 si scende al 36% e con il limite di 48.000 euro.
Si può accedere al Bonus ristrutturazione per il sottotetto anche facendo lavori di risanamento conservativo come adeguare le altezze dei solai o l’apertura di nuove finestre per esigenze di aerazione dei locali. La detrazione si spalma in dieci quote annuali di pari importo direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Bonus mobili
Connesso alla ristrutturazione, c’è anche il bonus mobili, la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili nuovi, come cucine, letti, armadi, cassettiere eccetera e di grandi elettrodomestici (questi ultimi di classe non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori), destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. La detrazione fiscale è in vigore anche nel 2025 e con limite massimo di spesa di 5mila euro.
Abitabilità del sottotetto
Una volta conclusi i lavori di recupero del sottotetto, il direttore dei lavori deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità (SCA), documento che attesta come il nuovo spazio abitativo rispetti tutte le normative di sicurezza, igiene, risparmio energetico e accessibilità previste dalla legge. La SCA viene presentata all’ufficio tecnico comunale, non al Catasto e dopodiché l’approvazione della SCA, si può procedere con l’aggiornamento catastale. Il tecnico abilitato aggiorna la planimetria e la destinazione d’uso presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto, dove il sottotetto viene registrato come ambiente abitabile.
Fondamentale per l’abitabilità – ma anche per la vivibilità di un sottotetto – è la presenza di finestre per tetti che garantiscano la corretta aeroilluminazione e un’ottima efficienza energetica. Per migliorare la luminosità, poi, è sempre consigliabile superare i minimi previsti dalla legge e aprire il sottotetto alla luce con finestre multiple. sia a finestra a bilico manuale GGU di Velux prevede una rotazione del battente di 180° per la pulizia del vetro esterno. L’anima in legno è rivestita di poliuretano bianco; il design estremamente essenziale si adatta a tutti gli ambienti, dai più moderni con tetto in laterocemento, a quelli più classici con tetto in legno. http://www.velux.it
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