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All’interno di un condominio può accadere che una persona, residente nello stabile oppure no, cada in una qualsiasi delle parti comuni, come il cortile, il giardino, l’androne, le scale o il pianerottolo.
Tali incidenti possono causare danni fisici, e la maggiore difficoltà è quella di capire qual è la causa che ha provocato l’incidente e, quindi, chi ne è il responsabile. Che cosa dice la Legge in proposito?
Responsabilità delle “cose in custodia”: cosa significa
Il concetto a cui fare riferimento è quello relativo alla responsabilità delle cose in custodia.
L’articolo 2051 del Codice Civile, “Danno cagionato da cose in custodia”, stabilisce che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Ciò significa che un soggetto che abbia in custodia una cosa è da considerarsi responsabile delle conseguenze o dei danni causati dalla cosa stessa, anche se non sussiste una condotta colposa del custode.
È sufficiente, per stabilirne la responsabilità, la sussistenza di un rapporto di causa-effetto tra cosa ed evento dannoso.
Nel caso di cadute nelle parti comuni, applicando tale principio generale, è il condominio il custode delle cose comuni ed è quindi necessariamente responsabile dei danni cagionati dalle stesse.
Oneri del danneggiato
La persona che ha subito il danno, nel caso promuova un’azione giudiziaria per il risarcimento del danno, deve dimostrare tutta una serie di elementi, ossia:
- la sussistenza e la gravità del danno subito;
- l’esistenza di un rapporto di causalità tra evento e danno;
- l’eventuale negligenza da parte del custode.
La vittima dell’incidente può portare a riprova di questi elementi tutta una serie di prove, quali:
- referti medici, cartella clinica, verbale del pronto soccorso;
- testimonianze di vicini di casa e condomini sia in relazione allo stato dei luoghi sia all’incidente stesso;
- prove della mancata manutenzione del custode della parte comune dove si è verificato l’incidente;
- prove della mancata comunicazione del custode dello stato pericoloso dei luoghi.
Oneri del custode
Viceversa, il custode della cosa, convenuto in giudizio, qualora non ritenesse che la responsabilità sia a suo carico, deve dimostrare che si è trattato di un caso fortuito.
Il caso fortuito per essere tale e scagionare il custode deve possedere le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, in modo tale che si interrompa il nesso causale tra cosa ed evento.
Può trattarsi di un fatto naturale oppure di un’azione della vittima stessa o di una terza persona, elementi che possano considerarsi inevitabili oppure non prevedibili in alcun modo.
A titolo di esempio, qualora la caduta sia provocata da un pavimento bagnato per le pulizie (sulle scale, su un pianerottolo, nell’androne del palazzo), non si tratta di caso fortuito, in quanto il custode deve sempre e comunque vigilare e occuparsi diligentemente della cosa, e un pavimento bagnato non può essere considerato un fatto improvviso o un pericolo imprevedibile.
Il custode deve insomma conservare e gestire le parti comuni condominiali in una condizione tale da non poter arrecare danni.
È causa di responsabilità la cattiva manutenzione delle parti comuni, che si può configurare nei più svariati modi, per esempio gradini delle scale rotti, radici degli alberi sporgenti in cortile o in giardino, gocciolamenti per infiltrazioni in scale e pianerottoli dovuti a tubature o impianti non revisionati o riparati.
In questi casi non si tratta di una casualità dovuta a un fatto imprevedibile, ma della conseguenza della negligenza nella gestione della cosa comune.
Quando la responsabilità è del danneggiato
Il custode può rendersi non responsabile del danno anche dimostrando la condotta negligente del danneggiato.
Infatti in alcuni casi può essere il comportamento della vittima a causare l’incidente, specie nelle situazioni in cui era necessario da parte sua un dovere di cautela.
È il caso di situazioni condominiali in cui i condomini sono a conoscenza di un pericolo dovuto a un problema esistente e non ancora risolto ma in via di riparazione, e ne sono stati resi edotti da comunicazioni dell’amministratore, avvisi, discussioni in assemblea.
In questi casi non si può parlare di responsabilità del condominio, bensì di condotta superficiale, imprudente e disattenta del condomino nonostante egli conoscesse il problema.
Va in questa direzione la sentenza n. 1048/2021 della Corte d’Appello di Genova che considera responsabile del danno subito dalla vittima la sua stessa condotta disattenta, e non il condominio, in quanto il gradito rotto che ha causato la caduta non si è rotto all’improvviso, ma lo era già e ciò era stato ampiamente segnalato come pericolo a cui prestare attenzione.
Chi paga il risarcimento del danno per caduta in condominio
Se il condominio come custode è ritenuto responsabile della danno alla vittima, è tenuto a pagare i danni, per esempio le cure mediche.
Se il condominio ha una polizza infortuni, i costi sono coperti dall’assicurazione.
Se invece non è stata sottoscritta una polizza, i costi devono essere pagati dai proprietari degli appartamenti di cui è composto il condominio, suddividendo l’importo da risarcire sulla base dei millesimi di proprietà e comprendendo anche il condomino danneggiato nella sua veste di comproprietario.
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