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Sì al portaombrelli, no alla bicicletta o ad una scarpiera. Occupare con propri mobili o oggetti ingombranti lo spazio del pianerottolo è illegittimo. Lo ha affermato in diverse pronunce la Corte di Cassazione e lo ha ribadito recentemente con l’ordinanza 30468/2024 depositata il 26 novembre scorso.
Il caso riguarda la denuncia di un proprietario nei confronti di altri due condomini che avevano occupato due pianerottoli delle scale condominiali con mobili propri. La vicenda giudiziaria, dopo i primi due gradi di giudizio, è arrivata fino in Cassazione, che ha obbligato i due condomini a togliere gli arredi personali dal pianerottolo.
Che cosa si intende per pianerottolo
Il pianerottolo è quell’area collocata come intermezzo fra due rampe successive di scale, attraverso il quale ogni condomino può accedere alla propria unità immobiliare o, se presente, all’ascensore. Non viene menzionato tra le parti comuni del condominio all’articolo 1117 del Codice civile ma possiamo affermare che il pianerottolo rientra a tutti gli effetti tra le parti condivise dello stabile. A tal proposito è una decisione della Corte di Cassazione (ordinanza 12 dicembre 2022, n. 36141) ad aver spiegato che «negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, e anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù’ del dettato dell’articolo 1117 c.c., n. 1».
Il pianerottolo è quindi uno spazio necessario per collegare il passaggio tra le unità abitative e in quanto tale deve essere accessibile a tutti i condòmini e liberi da impedimenti.
Le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condòmini, che pagano metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. È il criterio fissato dall’articolo 1124 del Codice, valido anche per scale e ascensori, ed è giustificato dal cosiddetto “uso potenziale”, nel senso che chi risiede a un piano più alto, rispetto ai condòmini dei piani inferiori, per accedere alla propria abitazione fa un uso potenzialmente maggiore di scale e pianerottoli.
Che cosa si può mettere sul pianerottolo e cosa è vietato
La Cassazione chiarisce un aspetto centrale ossia che non è vietato collocare piccoli oggetti purché non ostacolino il transito. Lo è invece usare tale spazio in comune per collocarvi mobili propri o altri oggetti ingombranti, che limitano la fruibilità dello spazio. Così si può mettere sul pianerottolo un portaombrelli o uno zerbino alla porta di ingresso sempre che non ostacolino il passaggio e che siano decorosi, ma non si può installare una scarpiera, parcheggiare la propria bicicletta o peggio ancora il contenitore della spazzatura posizionato in maniera fissa fuori la porta di ingresso.
Sì anche ad una pianta purché sempre non intralci il passaggio, mentre il quadro deve rispettare il concetto di decoro architettonico. Per fare un esempio in un condominio antico, se si appende un poster moderno potrebbero esserci problemi. In questi casi è sempre bene verificare le limitazioni eventualmente previste dal regolamento condominiale.
Deve rispettare la nozione di decoro architettonico – che la Cassazione ha definito come «l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia» – anche l’apertura sul pianerottolo di una finestra o un nuovo vano d’accesso al proprio appartamento.
Se vi è un regolamento condominiale che vieta questo intervento, la strada da percorrere è quella di modificare la regola, che necessita del voto unanime di tutti i condòmini proprietari. Se invece il regolamento non dice nulla al riguardo, si può procedere all’intervento anche se avvisare l’amministratore di condominio è sempre buona prassi, onde evitare disguidi in corso d’opera.
Sì
•Zerbino
•Portaombrelli
•Piante (non devono intralciare il passaggio)
•Quadri (non devono ledere il decoro architettonico)
No
•Bicicletta, monopattino e altri mezzi di locomozione
•Mobiletti
•Scarpe (consentito solo l’uso saltuario)
•Bidoni della spazzatura (consentito solo l’uso saltuario)
Si può mettere una videocamera di sorveglianza sul pianerottolo?
Per capire se si possa o meno installare una videocamera di sorveglianza per uso privato sul pianerottolo, viene in aiuto ancora una volta la Cassazione. La sentenza 30 maggio-12 luglio 2017, n. 34151 difatti ha stabilito che “le scale di un condominio e i pianerottoli delle scale condominiali non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti, perché sono, in realtà, destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetti, e di conseguenza la tutela penalistica di cui all’art. 615 bis c.p. non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese”.
La sentenza sta a significare che il condòmino che ha installato una videocamera per fini privati non deve rimuoverla, anche nel caso in cui l’obiettivo inquadri «(…) la porzione di pianerottolo prospiciente la porta suddetta, nonché la rampa delle scale condominiali e una larga parte del pianerottolo condominiale». Inoltre occorre fare attenzione a eventuali violazioni della privacy visto che, posta sul pianerottolo, la videocamera potrebbe registrare il passaggio di altri condòmini o soggetti terzi che non intendono essere ripresi. E il garante della privacy ha chiarito che l’intervento è legittimo, a condizione che l’angolo di visuale dell’obiettivo inquadri solo l’area da proteggere.
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