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Quando si fa la compravendita di un appartamento situato in un condominio, può capitare che si scopra uno sbaglio di attribuzione della cantina.
Ciò può essere dovuto a errori di vario tipo a livello documentale e può avere come conseguenza l’utilizzo, magari per anni, di una cantina diversa da quella effettivamente di proprietà.
Ma come è potuto accadere? E soprattutto si può risolvere questo problema, e in quale maniera?
Vediamo perché avviene lo scambio di cantine in condominio e come si può intervenire.
Come e quando ci si accorge di uno scambio di cantine
Spesso un eventuale scambio di cantine tra condomini viene scoperto fortuitamente, nel momento in cui si effettuano delle verifiche sull’immobile di proprietà in occasione di una compravendita o di una successione ereditaria.
In questi casi, infatti, è necessario recuperare l’atto di provenienza dell’appartamento, ossia il titolo di acquisto, ed eseguire dei controlli di tipo ipotecario e catastale sull’immobile.
Nel caso in cui l’appartamento abbia delle pertinenze, come per esempio una cantina, essa viene descritta nell’atto di acquisto identificandola con una descrizione della posizione e/o dei confini con il corridoio o con altre cantine.
Se l’appartamento deve essere venduto, all’atto di compravendita va allegata la planimetria catastale, dalla quale, a seguito di controlli, si può evincere che la cantina indicata nella scheda catastale non è la stessa indicata nell’atto di provenienza.
Per quale motivo vi può essere un errore nella documentazione
Una volta verificata la discrepanza tra i documenti relativi all’immobile, va stabilito se l’errore si trova nell’atto o nella planimetria.
Nella maggior parte dei casi è la planimetria ad essere sbagliata: essa cioè riporta graficamente una cantina che non è quella di pertinenza dell’appartamento in oggetto.
Ciò si verifica specialmente con riferimento ad atti di compravendita molto vecchi nel tempo ed è dovuto al fatto che fino a qualche anno fa non vi era l’obbligo di allegare la planimetria catastale all’atto e pertanto non ci si accorgeva dell’errore.
La Legge n. 122/2010, all’articolo 19 comma 14, ha introdotto l’obbligo di allegare la scheda catastale di immobile e relative pertinenze agli atti pubblici e alle scritture private autenticate.
Pertanto negli atti di compravendita anteriori a tale data, la planimetria non sempre veniva prodotta e di conseguenza non ci si accorgeva dell’attribuzione sbagliata di una cantina.
Un altro motivo di discrepanza nella documentazione può essere un errore materiale contenuto nell’atto di provenienza.
Ossia può capitare che nell’atto di acquisto dell’appartamento vi sia stato un mero errore di copiatura dei dati contenuti nel precedente atto di acquisto, per esempio riportando i confini sbagliati o i dati catastali se è identificata separatamente rispetto all’appartamento di cui è pertinenza.
Per verificare se è avvenuto questo, è necessario risalire indietro nel tempo e recuperare i precedenti titoli di provenienza dell’immobile.
Le conseguenze pratiche dell’errore di attribuzione di cantine
A livello pratico si possono verificare diverse situazioni.
Il proprietario dell’immobile per esempio può avere in uso la cantina giusta, cioè quella effettivamente di sua proprietà, nonostante l’errore documentale, sia esso a livello catastale o di altro tipo.
Viceversa, egli può avere in uso la cantina sbagliata, che in realtà sulla base dei documenti appartiene a un altro condomino.
Dal punto di vista pratico, nel momento in cui si va a vendere l’appartamento, l’acquirente deve entrare in possesso della cantina che effettivamente risulta di proprietà del venditore in base alla documentazione, mettendosi d’accordo per uno scambio materiale degli spazi adibiti a cantina.
Come risolvere lo scambio di cantine nei documenti
Se l’errore si trova nella planimetria che riporta una cantina diversa da quella indicata nell’atto, è necessario rivolgersi a un geometra.
Egli preparerà la nuova planimetria corretta e la presenterà agli uffici del Catasto per l’inserimento nella banca dati.
Se l’errore si trova nell’atto di acquisto, occorre fare un atto di rettifica.
Il notaio redigerà un atto nel quale espliciterà l’errore riscontrato sanando così quello presente nell’atto di acquisto.
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