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Assemblee di condominio; necessità di eseguire manutenzioni straordinarie (le più classiche, la rottura di un tubo o il fermo dell’ascensore); la sanificazione delle parti comuni; negli stabili più grandi il mantenimento del servizio di portierato, in piena sicurezza. Il coronavirus sta cambiando le regole anche in condominio: sono molti i proprietari e gli inquilini che si domandano, a fronte di un problema, come agire. Per questo occorre fare chiarezza.
Innanzitutto le assemblee, come tutti gli “assembramenti”, sono vietate. Sulla legittimità dell’assemblea a distanza, non tutti concordano. Tanto più che la normativa condominiale usa i termini “intervento e intervenuti”. E tanto più che non tutti dispongono di strumenti tecnologici che gli consentono di partecipare da remoto. Non solo.
Il luogo di convocazione dell’assemblea (lo studio dell’amministratore) deve essere dotato di connettività in banda larga di almeno 100 mbs in download e 20 mbs in upload. La partecipazione dei condòmini dovrebbe poi avvenire con tre modalità: in video conferenza, attraverso piattaforme come Google Meet (inclusa nelle Gsuite di Google, che offre un periodo gratuito di 15 giorni per la prova gratuita) o Skype; per telefono, se la riunione si tiene solo via audio, collegandosi ad un numero di conferenza indicato dall’amministratore e protetto da pincode; inviando la propria delega ad altri partecipanti.
La verifica delle presenze dei collegati sarebbe effettuata dal presidente con riconoscimento diretto che dovrebbe anche controllare la regolare convocazione. Le deleghe sarebbero conferite normalmente in forma scritta per via telematica. Il calcolo delle maggioranze è realizzato in tempo reale grazie all’utilizzo delle funzioni di composizione del verbale che sono offerti dalla gran parte dei software di gestione condominiale o con l’ausilio della Gsuite di Google di Office365 di Microsoft.
Esiste, certo, il rischio di un’impugnazione sulle modalità di svolgimento, di convocazione e di voto, dal quale è difficile mettersi al riparo. Si tenga anche presente che le recenti fonti normative – emanate per l’emergenza Covid 19 – non hanno affrontato esplicitamente la questione.
La manutenzione straordinaria? Può decidere l’amministrazione, ma va usata precauzione
In caso di un intervento urgente di manutenzione straordinaria, l’amministratore ha facoltà di agire, a patto che si faccia successivamente ratificare l’intervento dall’assemblea. Ad esempio, se si rompe una tubatura, occorre intervenire per evitare danni alla casa. Ovviamente, per le ditte che operano il pronto intervento, oltre alle norme di sicurezza vigenti e che devono essere osservate per legge, si aggiungono le norme straordinarie anti contagio, come l’uso di guanti, apposite mascherine e il rispetto delle distanze. Se non è possibile rispettarle, i lavori vanno sospesi. Se è necessario l’ingresso in un appartamento, le maestranze possono entrare uno per volta e utilizzare protezioni nel toccare pareti e altre superfici. Una volta concluse le opere, spetterà al proprietario di casa o all’inquilino arieggiare bene i locali e disinfettare tutte le parti coinvolte dall’intervento. Per ciò che riguarda l’ascensore – proprio per evitare malfunzionamenti in caso di urgenza – il condominio è libero di disporre un uso parziale (per questo periodo di emergenza) dello stesso.
La sanificazione delle parti comuni: obbligo o opzione?
Per il contenimento del contagio del coronavirus gli amministratori di condominio sono tenuti a prevedere la sanificazione di tutti gli spazi comuni degli immobili (i corridoi d’ingresso, le scale, gli ascensori, pulsantiere, maniglie, corrimano, ecc.). Lo prevede la circolare n. 3190 del 3 febbraio 2020 del Ministero della Salute, che interviene sulle responsabilità dei datori di lavoro rispetto agli uffici: nei condomìni il compito del datore è affidato agli amministratori. Tenendo anche conto che, in alcuni Comuni, i sindaci sono addirittura intervenuti con ordinanze ad hoc per prescrivere la necessità di sanificare gli ambienti collettivi. Normalmente, prima di procedere a costosi interventi di disinfestazione straordinaria l’amministratore sarebbe tenuto a convocare l’assemblea condominiale e comunicare i preventivi di spesa, ma qui rientriamo nelle particolari urgenze per le quali chi guida il condominio ha facoltà di intervenire e far ratificare tale decisione in una successiva assemblea condominiale (Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24654 del 3/12/2010).
L’intervento va oltre la normale detersione e disinfezione degli spazi e le attività di disinfestazione condominiale, che ha cadenza annuale ed è programmata in anticipo, fra le attività di manutenzione ordinaria ripartite nelle spese. L’uso dei prodotti chimici necessari è a discrezione di chi esegue i lavori e può comunque essere concordata preventivamente con l’amministratore stesso che, a sua volta, ha la possibilità di intervenire per consigliare di evitare o limitare l’accesso ai locali trattati.
Il portiere: può continuare a lavorare, ma solo se non presenta sintomi di contagio
Vigilare sullo stabile, mantenerlo pulito e ritirare pacchi e corrispondenza. Specie in questo periodo, l’attività svolta dai portieri negli stabili è quantomai utile. Soprattutto se nella casa abitano persone anziane. Ma come fare a conciliare il servizio con l’emergenza del Covid-19? I portieri sono fra le figure indicate da Governo come essenziali allo svolgimento delle attività base e quindi sono al lavoro. Tuttavia, non potendo lavorare da casa in smart working, i portinai devono essere messi in condizione di svolgere la propria attività in sicurezza. L’amministratore deve invitare il portiere ad applicare le disposizioni contenute nei decreti del presidente del Consiglio dei ministri: uso di guanti e mascherina sono utili strumenti di prevenzione, insieme alla disinfestazione dei locali di portineria e al rispetto delle distanze di sicurezza con il pubblico (abitanti dello stabile, come postini e corrieri). Ci può essere il caso di un condominio che decide di sospendere il servizio: in questo caso, in accordo con chi svolge la mansione, è possibile concordare un anticipo di ferie. Certo, qualora dovesse accusare i sintomi influenzali tipici del Covid-19, il dipendente deve subito contattare i numeri di emergenza e nel frattempo ritirarsi in isolamento volontario, avendo cura di contattare l’amministratore che avviserà il resto dei condòmini.
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