Al via il rent to buy, la nuova formula di acquisto di casa con riscatto introdotta con l’entrata in vigore dello Sblocca Italia convertito in legge, l’11 novembre 2014. Il provvedimento ha il merito di aver dato una definizione più precisa di una nuova forma di compravendita che si è sviluppata soprattutto negli ultimi anni, complice la crisi economica e la sempre maggiore difficoltà di accesso al credito per le famiglie per l’acquisto di casa.
Molti proprietari e futuri acquirenti possono infatti ricorrere alla formula dell’affitto con riscatto, anche conosciuto come “rent to buy”. Come? Stipulano un contratto in cui stabiliscono che l’immobile venga dato immediatamente in godimento e quindi nella disponibilità dell’inquilino. Nei canoni di locazione mensili che il conduttore andrà a pagare al locatore/proprietario, una quota potrà essere imputata a prezzo della futura compravendita. In altre parole, il canone di locazione ingloba una quota del prezzo, a titolo di anticipazione.
Sono le parti che, nello stesso contratto, stabiliscono quale quota del canone di locazione sia da imputare come prezzo della futura compravendita. Nel contratto quindi le parti possono accordarsi e prevedere per il conduttore la possibilità di esercitare il riscatto dell’immobile, entro un termine stabilito e diventare così proprietario a tutti gli effetti.
L’inquilino non è obbligato ad esercitare l’acquisto, che rimane comunque una facoltà. Non ci sono regole fisse da rispettare nella stipula del contratto e tutto è rimesso all’accordo tra inquilino e proprietario. Ad esempio questi possono decidere che, pagando l’ultima rata, l’inquilino diviene proprietario automaticamente dell’immobile, senza dover esercitare alcune opzione, quindi senza dover necessariamente manifestare la volontà di voler procedere all’acquisto. Sempre in sede contrattuale, le parti possono anche decidere la quota dei canoni di locazione, imputata al corrispettivo, che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
E se il locatore non trasferisce la proprietà dell’immobile al termine del riscatto? In tal caso il conduttore può rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione in forma specifica, ossia una sentenza che prevede il trasferimento della proprietà ovvero può ottenere la restituzione dei canoni di affitto imputati come parte del prezzo della vendita, maggiorati degli interessi.
Il contratto si risolve automaticamente in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni che stabiliscono sempre le parti nel contratto, ma che non può essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Se il contratto viene risolto per causa imputabile al conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e all’acquisizione integrale dei canoni versati.
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