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Gli affitti brevi sono oggetto in questi ultimi mesi dell’attenzione mediatica a seguito delle proteste degli studenti universitari fuori sede contro il caro affitti e la mancanza di alloggi a prezzi accettabili.
Tralasciando le polemiche, su tale tipologia di affitti, l’ultima legge di bilancio è intervenuta sul regime fiscale delle locazioni brevi (fino a 30 giorni), prevedendo un aumento della tassazione sugli affitti brevi o turistici, per coloro che hanno optato per la cedolare secca, che passa dal 21 al 26%.
Vediamo però che cosa sono, cosa comportano e come sono regolati gli affitti brevi, per informare chi ha un appartamento e vuole metterlo a reddito su tutto quello che occorre sapere. Caso bene diverso da quelli contestati, che riguardano proprietari di molti immobili e di intere palazzine adibite a questo genere di locazione a breve termine.
Che cosa è l’affitto breve
Nelle principali città italiane e d’interesse storico-artistico il mercato degli affitti brevi risulta essere in costante crescita, andando sempre più a consolidare l’offerta di soluzioni alternative alla tradizionale sistemazione in hotel. L’Agenzia delle Entrate precisa che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A questo sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
La platea di soggetti che intraprende questa attività imprenditoriale è molto variegata; troviamo dai professionisti del settore con più attività in esercizio al semplice proprietario di un immobile in zona d’interesse che svolge un’altra professione, fino alla fascia più giovane che predilige la locazione dell’immobile come attività principale. Gli affitti brevi sono gestiti dallo stesso proprietario, da agenzie immobiliari (presenti anche online) o da intermediari come specifiche piattoforme web, quelle del “turismo social”, un aspetto della sharing economy (letteralmente “economia della condivisione).
Eventuali problematiche possono essere diverse a seconda del contesto in cui è inserito l’immobile e alle sue caratteristiche. All’interno dei condominio, ad esempio, non devono essere presenti limitazioni in ordine a tali attività, cioè il regolamento non lo deve vietare; la conformazione e le dotazioni impiantistiche devono rispondere alla normativa di riferimento. Questo, in molti casi, rende necessari interventi di ristrutturazione finalizzati alla ridistribuzione degli ambienti, all’implementazione dei servizi igienici e all’adeguamento impiantisco.
Attenzione: negli affitti brevi è molto importante la corretta gestione dell’ospite, accoglierlo nel modo migliore, essere a disposizione, assisterlo durante il soggiorno.
La sostenibilità dell’affitto breve
Fenomeno in grande ascesa, l’affitto breve si basa su un’idea di fondo “sostenibile”: mettere a disposizione degli altri, in cambio di un pagamento, i beni di nostra proprietà. Un modello planetario che ha trovato nel web il terreno fertile su cui svilupparsi, arrivando a conquistare in breve tempo fasce di mercato sempre più variegate. Oggi con pochi clic sul pc o tramite lo smartphone è possibile condividere la propria casa, il bene per antonomasia. Un annuncio online è visibile dagli utenti di tutto il mondo e domanda e offerta si incontrano in tempo reale. Altrettanto immediato è il pagamento, con una parte del prezzo pattuito (all’incirca il 3%) da corrispondere alla piattaforma (una delle tante) che consente tale scambio e su cui occorre sempre registrarsi. In definitiva, la formula dell’affitto breve è sostenibile nel senso che rimette in circolazione e a reddito immobili che altrimenti resterebbero abbandonati e sfitti.
Il CIR, il Codice Identificativo affitti brevi
Chi affitta il proprio appartamento per brevi periodi di tempo potrebbe, a seconda della regione di appartenenza, doversi dotare del cosiddetto CIR, codice identificativo affitti brevi. Si tratta, in sintesi, del Codice Identificativo Regionale che tutte le strutture ricettive – Affitti brevi, Bed & breakfast, Agriturismi e Alberghi – devono possedere e che dovrà essere obbligatoriamente indicato in ogni canale di promozione utilizzato dalla struttura ricettiva (portali di prenotazioni online – OTA; booking.com; AirBnb; Social Network; Google; brochure e biglietti da visita ecc.). La multa per la violazione delle disposizioni viene punita con una ammenda da 500€ a 5.000€. La sanzione è prevista anche nel caso in cui, ottenuto il codice, non venga inserito negli annunci immobiliari. Ogni Regione detta le modalità per ottenere il CIR.
Affitti brevi: che cosa dice la legge
I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. L’adempimento riguarda:
- coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare
- coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.
Registrazione degli ospiti
L’Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni host di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura tramite il portale dedicato (alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/) al momento del check-in, senza eccezioni. Per ottenere l’accesso al portale e
le credenziali, è necessario contattare la Questura della propria città.
- Stipulazione del contratto
Per soggiorni inferiori a 30 giorni, nel caso l’host non gestisca una struttura ricettiva, è necessario stipulare un breve contratto scritto con l’ospite al momento del check-in. Questo tipo di contratto non deve essere registrato. Alcuni modelli di contratto di locazione a breve termine sono facilmente disponibili online, ma si può contattare un avvocato o un’associazione di categoria per una guida più specifica. - Permessi contrattuali
A volte, contratti di locazione e di altro tipo, piani regolatori comunali e norme comunitarie prevedono delle limitazioni per quanto riguarda il subaffitto o l’affitto. È opportuno esaminare tutti i contratti precedentemente firmati o contattare il proprio locatore, il consiglio comunale o un’altra autorità. Potrebbe rivelarsi opportuno aggiungere un addendum al contratto, che faccia chiarezza su dubbi, obblighi
e responsabilità di tutte le parti. - Limitazioni ipotecarie
Se l’alloggio è vincolato a un mutuo
(o a qualsiasi altra forma di prestito),
è opportuno consultare il prestatore per essere sicuri che non ci siano restrizioni relative a subaffitto o affitto. - Limitazioni per alloggi sovvenzionati
Sono previste regole che ne vietano il subaffitto senza autorizzazione:
è opportuno consultare l’autorità
o l’associazione abitativa competente.
(Fonte: Airbnb)
Affitto breve e tasse da pagare
Su tale aspetto è doveroso affidarsi a un commercialista per ottenere informazioni più specifiche alla propria situazione. In generale si può dire che il denaro guadagnato come host è considerato un reddito imponibile, che può essere soggetto a diverse tasse, come l’imposta sulla locazione, quella sul reddito o l’Iva. È sempre meglio, inoltre, consultare l’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it) per verificare se si è idonei a usufruire di crediti, come sgravi e agevolazioni fiscali.
Passando agli aspetti fiscali, per la qualificazione del reddito del proprietario, si fa riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il cosiddetto TUIR (DPR n. 917 del 1986), secondo cui i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale ma anche parziale, del bene immobile sono qualificati come reddito fondiario che deve essere sempre imputato al proprietario. Di conseguenza se per esempio a sottoscrivere il contratto di locazione breve fosse il figlio del proprietario che è comodatario dell’immobile, il reddito derivante dai canoni percepiti devono essere dichiarati sempre e solo dal proprietario. Per la tassazione del reddito, si utilizza in questo caso il criterio di competenza, vale a dire che il proprietario deve dichiarare il reddito interamente così come pattuito nel contratto, indipendentemente se lo ha effettivamente incassato o meno.
Imposta sul reddito delle persone fisiche
La tassazione ai sensi del regime ordinario Irpef viene calcolata sulla base della somma totale dei ricavi annuali. I proventi derivanti dall’attività di home-sharing potrebbero dunque sommarsi a quelli generati da altre entrate (per esempio, un reddito da lavoro dipendente) e potrebbe dunque trovare applicazione un’aliquota fra il 23% e il 43%. L’utilizzo di questo regime permette l’applicazione di detrazioni, come quelle relative ai costi di ristrutturazione dell’alloggio o i costi dei servizi delle piattaforme specializzate.
Cedolare secca: cosa cambia nel 2024
Dal 2017 su tali contratti è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti casa”.
La cedolare è un regime di favore, nel senso che il locatore che la sceglie, potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione invece che alla tassazione ordinaria (quindi pagando di Irpef e relative addizionali regionale e comunale) all’imposta sostitutiva che ha in linea generale un’aliquota al 21%.
Tuttavia, per le locazioni brevi (fino a 30 giorni), si prevede un aumento della tassazione, per coloro che hanno optato per la cedolare secca, che passa dal 21 al 26%. Pertanto, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si prevede che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applichi l’aliquota del 26%.
L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
La normativa prevede, poi, che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, operino la ritenuta del 21% – precedentemente prevista – a titolo di acconto.
Gli intermediari non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono ai propri obblighi tramite la stabile organizzazione.
I soggetti residenti extra Ue, continua la norma, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato Ue, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono ai propri obblighi tramite la stabile organizzazione; qualora gli stessi soggetti siano riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro Ue, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale; in assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi relativi ai contratti brevi. I soggetti residenti in uno Stato Ue, riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi ovvero nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale fra uno dei soggetti individuati dalla legge.
Solitamente la scelta per la cedolare avviene al momento in cui si registra il contratto di locazione.
Se l’affitto non supera i 30 giorni, non scatta l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle entrate e quindi non andranno pagate le imposte di registro e di bollo come previsto per le altre tipologie contrattuali.
Come optare per la cedolare secca? Sono due le strade che si possono seguire: registrare lo stesso il contratto all’Agenzia (in questo caso il proprietario dovrà inviare online alle Entrate il modello RLI in cui va comunica l’opzione per la cedolare) oppure non registrare il contratto e effettuare l’opzione della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi.
Tralasciando per il momento gli obblighi a cui sono soggetti gli intermediari, vediamo nel dettaglio per quali contratti di locazione breve si può scegliere la cedolare secca:
- la durata non deve superare i 30 giorni
- la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017
- non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale
- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze
- possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
- le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa
- può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni
- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
IMU
Oltre che all’IRPEF e al bollo, gli affitti brevi non sfuggono neanche al Fisco locale, l’Imu ad esempio, che si paga sulle seconde case (sulle prime solo se sono abitazioni di lusso, rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9). A pagare l’imposta è sempre e solo il proprietario di casa.
Niente IMU se si affitta solo una stanza della abitazione principale
Se si affitta una sola stanza dell’abitazione principale, il proprietario è comunque esente dal pagamento dell’Imu (sempre che l’immobile non sia di lusso o di pregio).
Tari: la paga il proprietario
La Tari, la tassa sui rifiuti – che negli altri tipi di affitto viene pagata dall’inquilino – negli affitti brevi, che non superano i 30 giorni, va pagata dal proprietario.
I vantaggi dell’affitto breve: non solo economici e fiscali
Sicuramente gli affitti di breve durata presentano numerosi vantaggi dal punto di vista fiscale. Il primo vantaggio per chi decide di affittare un appartamento per brevi periodi di tempo riguarda la riscossione dei canoni di locazione. Un affitto di breve durata infatti non comporta rischi per quanto riguarda la riscossione del canone, se poi si tratta di un mese o anche alcuni giorni, il rischio è completamente azzerato visto che si paga in anticipo. Senza dimenticare che affittare per breve tempo stanze della propria abitazione oppure iniziare un’attività di bed and breakfast significa avere una vera e propria entrata o anche solo arrotondare lo stipendio o la pensione. Anche l’inquilino ha vantaggi nello scegliere la locazione breve, visto che non servono le garanzie necessarie per assumere impegni a lungo termine.
I veri vantaggi dell’affitto breve sono anche di carattere non economico. Per esempio nel caso di un proprietario che non vuole occupare l’immobile per 8 anni perché pensa che potrebbe servirgli, o vuole utilizzarlo privatamente ogni tanto, come nel caso di abitazioni al mare. Oppure se si teme la morosità, che con l’affitto breve non è possibile perché l’ospite paga in anticipo rispetto al soggiorno. O, ancora, se si ha in programma di vendere la casa, perché l’affitto lungo può diventare un vincolo.
Se l’affitto breve è in condominio
Occorre informarsi bene su norme, restrizioni e obblighi specifici in vigore sul territorio e per i singoli casi. Alcuni esempi di restrizioni, infatti, includono contratti, leggi e regole della comunità. È importante anche assicurarsi che il proprio alloggio sia idoneo all’ospitalità.
Se la casa da affittare o la stanza sono in condominio, bisogna verificare che non vi sia un divieto nel regolamento contrattuale. Tale documento, infatti, potrebbe vietare questo tipo di attività (il divieto deve essere però specificato in modo esplicito); in quel caso la locazione sarebbe praticamente impossibile, a meno che tutti i condomini votino all’unanimità la modifica del regolamento. Nessun problema, invece, in assenza di regolamento contrattuale. In quest’ultimo caso, esattamente come avviene con i bed and breakfast in condominio, non è necessario il parere favorevole dell’assemblea.
L’inquilino può subaffittare
Chi ha sottoscritto un contratto di locazione non sempre può affittare a terzi l’appartamento o parte di esso. Ciò è possibile soltanto quando il contratto (che deve essere regolarmente registrato) prevede la sublocazione. Se si mette in affitto l’intero alloggio è comunque necessario il parere del proprietario, mentre se la locazione si limita a una o più stanze è sufficiente inviargli una raccomandata, con i dati del subconduttore, le stanze subaffittate e la durata del contratto.
Affitti brevi: che cosa e come dichiarare al fisco
Chi affitta per periodi brevi e saltuari utilizzando il contratto di locazione turistica, non è tenuto ad aprire la partita Iva.
Se, al contrario, l’attività è abituale sarà necessario regolarizzare la propria posizione fiscale, iscrivendosi alla Camera di Commercio e inviando la comunicazione “Scia” al Comune di riferimento.
Lavoratore dipendente o autonomo, il locatore deve dichiarare al Fisco i proventi dell’attività: vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi alla voce “redditi fondiari”. Mentre se si tratta di subaffitto, l’inquilino inserirà i redditi alla voce “redditi diversi”.
È possibile usufruire di una deduzione forfettaria del 5%, mentre non sono deducibili le spese dovute al sito web intermediario o quelle “di gestione”, come i costi per la pulizia delle stanze.
In alternativa alla tassazione Irpef, si può optare per la cedolare secca: il reddito dell’attività è assoggettato all’aliquota del 21%.
Cautelarsi con un’assicurazione contro i danni
Per quanto riguarda gli eventuali danni, è sempre consigliabile per il proprietario dell’alloggio stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile. Alcune piattaforme d’intermediazione online offrono pacchetti primari, che vanno valutati con attenzione e, se opportuno, integrati con una polizza aggiuntiva.
Affitti brevi e affitti “lunghi”: due attività completamente diverse
Per affitto breve si intendono soggiorni che durano meno di 30 giorni, si può dire, non fa concorrenza a quello lungo. Si tratta di due operazioni sostanzialmente diverse. Il proprietario che opta per l’affitto lungo avrà canone fisso, rendita garantita, cioè un’operazione di lungo periodo, pochi problemi, pochi pensieri; l’affitto breve presuppone una logica completamente differente: intanto, c’è la componente della variabilità, perché non si dispone di “un fisso”, e poi implica tanto lavoro, soprattutto di organizzazione.
Si guadagna di più con l’affitto breve?
Non necessariamente, dipende molto anche dal luogo in cui si trova l’appartamento, se si tatta di una località molto appealing durante tutto l’anno per ragioni diverse, economiche o legate al turismo… È vero che i flussi di affitto breve sono più alti di quello lungo, perché il prezzo medio a notte è più alto; pertanto si può arrivare anche al doppio rispetto alla locazione lunga, ma il proprietario ha dei costi: deve pagare le spese di condominio, le bollette e, se si affida a un gestore, deve calcolare anche quella spesa. Ci saranno quindi casi (località) in cui si guadagnerà qualcosa di più ma non tantissimo, altri in cui – a fronte di un lavoro organizzativo non indifferente – ci sarà un rilevante vantaggio economico, altri ancora in cui si potrebbe anche guadagnare meno se la casa o la località non hanno nessuna attrattiva.
Affitti brevi: quale prezzo?
Gli esperti consigliano, in relazione ai prezzi, di adottare un sistema di “tariffazione dinamica” modificando il prezzo continuamente in base a quello che accade sul mercato in quel momento. Quanto incide sul costo che la casa sia ristrutturata? Un immobile che è stato ristrutturato radicalmente, e dunque con una buona qualità complessiva, può ambire a un target di prezzo maggiore in media del 20-30%, intercettando un profilo di clienti che, pur scegliendo una soluzione di soggiorno smart, presta attenzione alla qualità della dimora dove soggiornare.
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