La nuova normativa che regolamenta il condominio (“Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”, contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220) è stata ripensata e adattata per quanto possibile alla realtà moderna e alle decisioni prese più di frequente dai giudici. Fino alla sua entrata in vigore, il 18 giugno 2013, valgono le vecchie regole. Ecco le principali novità:
- Millesimi. In due casi è possibile cambiare i millesimi a maggioranza dei partecipanti all’assemblea che possiedano almeno metà della quote: quando sono frutto di un errore di calcolo materiale o quando qualcuno dei condomini ha aumentato o diminuito i valori per più di un quinto in seguito a variazioni di superficie o aumento o diminuzione del numero delle unità immobiliari (accorpamenti, frazionamenti). In alternativa anche uno solo dei condomini può ricorre al giudice.
- Debiti. Se un condomino è moroso, i creditori del condominio debbono prima tentare di rifarsi in giudizio su di lui e solo dopo possono chiedere il denaro al condominio.
- Riscaldamento. Non è possibile rinunciare all’uso delle parti e degli impianti di cui si è comproprietari (per esempio, staccarsi dall’antenna centralizzata). L’unica eccezione è il distacco dal riscaldamento che è possibile solo se non emergono notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
- Requisiti amministratore. L’amministratore dovrà avere un diploma delle superiori, la polizza Rc professionale e aver seguito un corso di formazione iniziale e quelli periodici. Ma, se ha già svolto questa funzione per almeno un anno nell’ultimo triennio, potrà fare a meno di diploma e corso di formazione iniziale. Se poi è uno dei condòmini, evita anche la Rc professionale e la formazione periodica.
- Rendiconto condominiale. La contabilità deve essere trasparente e il rendiconto deve riportare anche i crediti e i debiti relativi agli anni precedenti e futuri di gestione (essere quindi sia “di cassa” che “di competenza): va accompagnato da una nota esplicativa della gestione. Bisogna poi tenere un nuovo registro nel quale – entro un mese – si annota ogni spesa. I condòmini potranno in ogni tempo chiedere di verificare i giustificativi di spesa .
- Morosi. Contro di loro, l’amministratore deve richiedere il decreto ingiuntivo entro sei mesi dall’approvazione del consuntivo. Se non lo fa, può essere revocato e gli si possono chiedere i danni.
- Box in giardino. Con l’assenso dell’80% dei condomini e dei millesimi. diviene possibile modificare radicalmente l’uso di una parte comuni Si apre la strada alla trasformazione di cortili e giardini in box.
- Pannelli solari e antenne. Il singolo condomino ha facoltà di installare fonti rinnovabili e antenne anche sui tetti comuni, nel rispetto del decoro architettonico e della sicurezza.
- Scale e ascensori. È chiarito che i condomini al piano terra e i negozianti su strada non pagano per scale ed ascensori.
- Assemblea continua. L’assemblea può proseguire in più serate se è previsto nell’avviso di convocazione e non si riesce ad esaurire l’ordine del giorno.
- Innovazioni più facili. I lavori più importanti (detti “innovazioni”) si approvano come prima con due terzi dei millesimi, ma ora basta avere contemporaneamente avere il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea (e non più di tutti i condomini).
- lavori in casa propria. Ogni singolo condomino è tenuto ad avvertire l’amministratore quando fa lavori anche a casa propria.
- Sanzioni per il regolamento. Chi infrange il regolamento può essere condannato a una multa fino a 200 euro, incrementabili però, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
- Salubrità e sicurezza. Le opere per la sicurezza e la salubrità degli edifici, anche se importanti, sono approvabili sempre a maggioranza dei partecipanti all’assemblea che possiedano almeno metà delle quote.
- Altre maggioranze agevolate. Con la stessa maggioranza è possibile decidere di installare antenne centralizzate, sistemi di comunicazione via cavo, abbattere le barriere architettoniche a favore dei disabili, fare opere di risparmio energetico e con fonti rinnovabili, contabilizzazione e termoregolazione del calore, costruire posti auto nel cortile e nel sottosuolo dell’edificio, installare impianti di videosorveglianza a ricariche elettriche per le auto nei garage condominiali. Alcune di queste maggioranze sono più elevate rispetto al passato.
- Conto corrente condominiale. Diventa obbligatorio. L’amministratore che confonde il patrimonio suo o di altri condomini con quello del palazzo è soggetto a revoca per “giusta causa” e pagherà i danni civili ed eventualmente sarà condannato penalmente.
- Supercondominio. Viene recepito il concetto di “supercondominio” come complesso di vari palazzi in condominio. Qualora vi siano più di 60 proprietari, all’assemblea del supercondominio votano i rappresentanti dei singoli palazzi (e non tutti i condomini). Il rappresentante è scelto a maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio: se non ci si riesce, decide il giudice.
- Deleghe. In assemblea le deleghe vanno scritte e l’amministratore non può averne. Gli astenuti sono parificati a chi vota contro.
- Anagrafe condominiale. L’amministratore tiene ed aggiorna l’anagrafe condominiale. Vanno riportati il codice fiscale, la residenza o il domicilio del titolare, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché “i dati relativi alla certificazione di sicurezza degli impianti dei singoli condomini”. Ogni variazione nella titolarità dell’appartamento o nei dati deve essere comunicata entro sessanta giorni all’amministratore in forma scritta.
- Internet. A richiesta della maggioranza dei condomini, l’amministratore deve attivare un sito internet del condominio.
- Revoca amministratore. In ogni momento anche senza motivazione (in tal caso avrà diritto al risarcimento danni per interruzione dell’incarico) l’amministratore può essere revocato. Lo si può fare anche per “giusta causa” (senza risarcimento ed eventualmente con richiesta danni) per una serie di motivi elencati dalla nuova legge, che comprendono anche trascuratezze nella gestione (e non solo atti penalmente rilevanti).
- Nuovi acquirenti. Chi acquista l’immobile di un condomino moroso può liberarsi dell’obbligo di pagare i suoi debiti pregressi consegnando all’amministratore copia autentica del rogito. Non è in tal caso più valido il principio che a richiesta deve pagare i debiti per l’anno in corso e per quello precedente.
- Presenza di animali. Un regolamento condominiale in passato poteva contenere il divieto di tenere animali domestici, per esempio cani di grossa taglia o di certe razze, giudicate a torto o a ragione potenzialmente “feroci”. Ora, a meno che si tratti di un vecchio regolamento trascritto, il divieto non è più consentito.
- Divisione parti comuni. Per farla occorre l’unanimità dei consensi.
- Diffida a chi fa un uso diverso. Nel caso in cui un condomino esegua azioni che modifichino l’uso delle parti comuni, l’amministratore – ma anche un solo condomino – può diffidarlo ed eventualmente convocare un’assemblea che deliberi a maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio la cessazione della violazione ed eventualmente intraprenda un’azione giudiziaria. Si pensi per esempio a chi ha inglobato un pianerottolo o un locale sotterraneo nel proprio appartamento.
- Usufruttuari. È precisato meglio il ruolo degli usufruttuari in assemblea, che hanno comunque diritto di voto al posto dei nudi proprietari quando eseguono opere anche di manutenzione straordinaria a proprie spese, perfino se poi possono chiederne il rimborso.
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