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Quando si decide di comprare casa i rischi di ritrovarsi ipoteche a sorpresa o di subire la doppia vendita, ossia nell’arco di tempo che intercorre tra il rogito e la trascrizione il proprietario venda ad altri lo stesso immobile, sono dietro l’angolo. Per tutelare l’acquirente da queste spiacevoli situazioni la Legge sulla concorrenza ha introdotto una novità, il cosiddetto deposito prezzo, un conto deposito presso i notai, proprio a garanzie delle compravendite.
Chi compra una casa o un altro immobile può versare il prezzo al notaio, che girerà l’importo al venditore solo dopo la trascrizione del rogito, ossia quando il passaggio di proprietà sarà diventato definitivo.
Vediamo nei dettagli di capire meglio come funziona grazie alle risposte fornite ad una serie di domande sul deposito dal Presidente del Consiglio Notarile di Milano Arrigo Roveda.
Cos’è il deposito prezzo introdotto dalla Legge sulla concorrenza?
Il deposito prezzo è uno strumento creato per offrire a chi acquista un immobile una forma di tutela, che copre il periodo fra la firma dell’atto notarile e la trascrizione. Il notaio, prima di stipulare un atto con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile, compie gli accertamenti necessari per verificare che il bene sia libero da gravami pregiudizievoli, quali ipoteche, pignoramenti, sequestri. Ma fra il momento in cui l’atto viene firmato e quello in cui viene trascritto nei registri immobiliari c’è un intervallo di tempo, anche se breve, che rimane scoperto. Se ad esempio, prima della trascrizione dell’atto notarile, arrivano all’ufficio del territorio (la vecchia conservatoria dei registri immobiliari) delle formalità pregiudizievoli, come un’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate per imposte non pagate, l’acquirente vedrà messo a rischio il suo acquisto. In questi casi infatti l’immobile diventerà oggetto di garanzia per il debito del venditore. Con il deposito si è inteso mettere al sicuro da questo rischio la somma da versare al rogito, che può essere l’intero prezzo o, in caso di versamenti anteriori, la somma dovuta a saldo.
Come funziona praticamente il deposito prezzo?
Su richiesta anche di una sola delle parti (normalmente l’acquirente) il notaio versa su un apposito conto corrente la somma corrispondente al saldo prezzo, oltre agli importi necessari per estinguere eventuali passività e per il pagamento di altri oneri dovuti, come ad esempio spese condominiali arretrate. Il denaro viene depositato su un conto dedicato e il notaio lo rilascia al venditore solo dopo che, eseguita la trascrizione dell’atto, si è accertata l’assenza di gravami e sono stati estinti gli oneri e le passività.
Da quali rischi protegge?
I rischi sono di varia natura: normalmente riguardano la parte venditrice e possono derivare da imposte non pagate, debiti per i quali viene avviata azione legale di recupero, spese condominiali arretrate e simili. Con il deposito prezzo l’acquirente, se emergono queste problematiche, potrà recuperare il denaro depositato presso il notaio e utilizzarlo per estinguere le passività.
È comunque doveroso ricordare che, accanto al deposito del prezzo, esiste da tempo un altro istituto che offre al venditore le migliori garanzie: si tratta del preliminare redatto per atto notarile registrato e trascritto, con un effetto che tecnicamente si definisce “prenotativo”. Cioè anticipa gli effetti della trascrizione del contratto definitivo, nel senso che eventuali gravami pregiudizievoli presentati all’ufficio del territorio dopo la trascrizione del preliminare non sarebbero pregiudizievoli. La trascrizione del preliminare ha normalmente costi un po’ più elevati del deposito prezzo, ma è senza dubbio più efficace.
Qual è il ruolo del notaio?
Il notaio si pone come soggetto terzo rispetto alle parti. Il conto sul quale vengono depositati il saldo prezzo e le altre somme costituisce per legge un patrimonio separato, che non può essere aggredito da eventuali creditori del notaio, non cade in successione se il notaio muore, non può essere destinato a scopi diversi da quelli per i quali fu disposto il deposito. Il compito del notaio va definito in sede di deposito. Può andare dal solo accertamento dell’assenza di cause che precludono la restituzione del deposito fino all’incarico di attivarsi per provvedere direttamente all’estinzione delle passività. I costi saranno determinati in funzione dell’importo depositato e della complessità dell’incarico.
Da quando entra in vigore la novità?
La nuova normativa è già in vigore a tutti gli effetti, a far data dal 29 agosto. Ci sono state alcune difficoltà iniziali, specialmente con le banche, per chiarire le caratteristiche e i meccanismi regolatori del conto dedicato, ma ormai la macchina ha preso a girare a regime.
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