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Con l’entrata in vigore della legge di riforma del condominio n. 220/2012, la facciata è stata inserita nell’elenco delle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del Codice civile. Prima di questa data, numerose sentenze di tribunali e Cassazione avevano comunque chiarito la natura “condominiale” della facciata, definita l’involucro esterno dello stabile che, pur non avendo funzione portante, rappresenta un elemento essenziale ai fini dell’esistenza dell’edificio.
La facciata appartiene, quindi, a tutti i condòmini, i quali possono usufruirne in egual misura, facendo attenzione a non mutarne la destinazione d’uso o a lederne il decoro architettonico.
I giudici hanno anche chiarito come sia possibile aprire una veduta, posizionare targhe e insegne in facciata, ma ognuno di questi interventi deve tenere conto della linea estetica, della fisionomia della costruzione e dell’ambiente in cui la facciata stessa si trova.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca – ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) – l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Se non vi sono dubbi sulla natura “comune” della facciata, più complesso è invece valutare a chi appartengano i balconi. E, di conseguenza, a chi spetti farsi carico dei costi per la loro manutenzione. In assenza di risposte nel Codice civile, nel corso degli anni è stata la giurisprudenza a cercare di chiarire la questione, ma il dibattitto è tuttora aperto.
- La facciata è a tutti gli effetti “parte comune” e quindi a carico di tutti i proprietari
- È in base al tipo di balcone che si decide chi deve pagare le spese
- Danni dovuti all’incuria? Risponde l’amministratore oppure il proprietario
La legge su parti comuni e private nei condomini
*L’articolo 1117 del Codice civile fornisce un elenco delle parti comuni dell’edificio, vale a dire quelle zone o quegli elementi dello stabile necessari all’uso comune. La lista include, fra gli altri, il suolo su cui sorge lo stabile, i tetti, i cortili e le facciate, nonché tutte le opere e i manufatti destinati a un utilizzo condiviso, come per esempio l’ascensore o la caldaia centralizzata.
La facciata del condominio
Per quanto riguarda le opere comuni, la maggioranza richiesta per deliberare in assemblea il lavoro varia a seconda dell’intervento.
• Per la tinteggiatura dell’intera facciata (ma ciò vale anche per il ripristino dell’intonaco e il ritocco dei cornicioni) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
• Nel caso in cui l’intervento sia più limitato (parziale tinteggiatura) e, soprattutto, abbia un costo contenuto, può essere sufficiente il voto favorevole di 1/3 dei condòmini che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
• È richiesto un quorum più ampio in caso di “innovazione”, ossia di un intervento diretto all’uso più comodo, o al maggior rendimento, delle cose comuni, sempre nel rispetto del decoro dell’edificio. In questo caso in assemblea servirà il sì della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio.
• Se l’intervento non rientra nel novero delle “innovazioni agevolate” (come il cappotto termico), allora per il via libera ai lavori sono sufficienti i 500 millesimi.
Nelle delibere in assemblea, la maggioranza necessaria varia in base all’intervento
Le terrazze
Al pari dei balconi, per determinare il giusto criterio di ripartizione delle spese riguardanti la terrazza occorre prima individuarne la tipologia.
• Se si tratta di lastrico solare (copertura dell’intero edificio), i costi di manutenzione vanno suddivisi fra tutti i condòmini proprietari.
• Se, invece, è in uso esclusivo a uno o più condòmini, per ripartire i costi di eventuali manutenzioni si applica il criterio disposto dall’articolo 1126 del Codice civile, secondo cui chi ha l’uso esclusivo del lastrico contribuisce per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre i rimanenti 2/3 restano a carico di tutti i condomini dell’edificio “o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
• La situazione si complica per le terrazze a livello che coprono parzialmente l’edificio, svolgendo la funzione di copertura solo per alcuni condòmini. In questo caso le spese spettano al proprietario esclusivo, tranne quelle per interventi particolari quali l’impermeabilizzazione o la sostituzione della pavimentazione. Allora il costo va suddiviso per un 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo del terrazzo e per 2/3 a carico del resto dei condòmini proprietari.
I balconi
Nel Codice civile non vi è traccia dei balconi. A chi appartengono i balconi? Sono un elemento della facciata (e quindi di proprietà comune) o appartengono solo al condòmino che li utilizza?
• Per provare a chiarire la questione è innanzitutto opportuno individuare la tipologia del balcone, le sue caratteristiche strutturali e il modo in cui si “inserisce” nell’edificio condominiale.
Due tipologie di balconi
I balconi aggettanti (cioè che sporgono dalla facciata) sono considerati un naturale prolungamento dell’appartamento. In caso di manutenzione, ordinaria o straordinaria, la relativa spesa è dunque a carico del proprietario, tranne nei casi in cui i lavori riguardino gli stucchi ornamentali o altri elementi del balcone che – come ha osservato la Cassazione – si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. In questi casi allora i costi vanno suddivisi fra tutti i proprietari, in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Non sempre, però, è immediato valutare quali elementi del balcone siano ornamentali (quindi di proprietà comune), cosicché in molti casi è necessario l’intervento di un giudice per dirimere la questione.
• I balconi incassati (inseriti nella facciata, dove creano una sorta di “rientranza”) hanno la ringhiera in ferro o il parapetto in muratura o vetro e sono considerati elementi della facciata. Quindi le spese per la loro manutenzione sono da ripartire fra tutti i proprietari, in proporzione ai millesimi di proprietà. Un discorso a parte merita la soletta, la porzione che funge contemporaneamente da piano di calpestio del balcone e da copertura per il condomino sottostante e che la giurisprudenza equipara ai solai interni alle case. Per la ripartizione dei costi relativi a tali elementi si applica quindi l’articolo 1125 del Codice civile: «…le spese (ndr) sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore intonaco, tinta e decorazione del soffitto».
Danni per l’incuria? Quando risponde l’amministratore
Una situazione purtroppo molto comune riguarda i danni che derivano dall’incuria della facciata, come parti di intonaco che si staccano dal balcone e colpiscono un’auto parcheggiata o, nei casi più gravi, un passante. Per valutare con esattezza chi sia il responsabile del danno, occorre individuare con precisione la parte oggetto del crollo. Se a staccarsi è un elemento decorativo del balcone o il calcinaccio del parapetto in muratura, il responsabile del danno è l’amministratore di condominio che, come disposto dall’articolo 1130 del Codice civile, ha l’obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dello stabile.
• Nei casi più urgenti, l’amministratore può agire senza interpellare l’assemblea di condominio, che avrà cura di aggiornare nella seduta successiva.
• Se invece a crollare è una parte “non esterna” del balcone o cede la parte sottostante del balcone aggettante – solo se in conseguenza di un sovraccarico o vetustà della struttura – a rispondere del danno è il proprietario esclusivo del balcone.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
Tratto da Cose di Casa dicembre 2018
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