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Il contratto di locazione a canone concordato è quella particolare tipologia di contratto che trova applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa e autorizza le parti contraenti a definire liberamente il suo contenuto, ma li vincola in ordine al valore del canone di locazione e alla durata del contratto. In particolare il valore del canone viene determinato sulla base di modelli contrattuali standard, predisposti congiuntamente, su base locale, dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.
Il contratto a canone concordato
Il 30 marzo 2017 sono entrate in vigore una serie di novità proprio per tale tipologia di contratto, introdotte con il Decreto ministeriale 16/03/2017 che ha dettato nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione e ha aggiornato la modulistica da usare per la stipula degli stessi.
Innanzitutto si prevede ora l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i Comuni con almeno 10mila abitanti. I proprietari potranno così fruire della cedolare secca con aliquota ridotta al 10% che nel 2018 tornerà al 15%.
Rimanendo in tema di contratto a canone concordato si prevede ora che le parti possono e non hanno più l’obbligo di essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. In mancanza i contratti sono sempre validi.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali devono tener conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell’alloggio;
- stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
- pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni cortili, aree a verde, impianti
- sportivi interni, ecc.);
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del
- riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
Solitamente per la durata del contratto si applica la formula del “3+2”, ossia 3 anni al termine di cui le parti possono stipulare di comune accordo un nuovo contratto oppure, in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, il precedente si intenderà prorogato per legge per altri 2 anni, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta nei 6 mesi prima della scadenza triennale.
Ora le nuove regole prevedono che gli accordi territoriali possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge. Sempre gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti per i quali il locatore non opti per la cedolare secca, l’aggiornamento del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75% della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. Infine tali contratti devono essere stipulati utilizzando un nuovo Contratto locazione tipo.
Contratti ad uso transitorio
Il Decreto fornisce nuove regole anche per altre tipologie di contratti, come quelli ad uso transitorio che devono avere una durata non superiore a 18 mesi e devono essere stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori. Detti contratti, devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo locale, da provare, per i contratti di durata superiore a 30 giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto. Anche in tal caso il locatore potrà usufruire della cedolare secca e va redatto usando uno schema tipo.
Contratti per studenti universitari
Infine per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso transitorio previsti per studenti universitari fuori sede si prevede che nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, nonchè nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti – in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Anche in questo caso dovrà essere utilizzato lo locazione studenti allegato al decreto stesso e il proprietario potrà fruire della cedolare secca anche se affitta a chi è iscritto a corsi di formazione post laurea quali Master, Dottorati, Specializzazioni o perfezionamenti.
Agevolazioni fiscali
Sul piano fiscale, il Dm ha previsto che il reddito imponibile dei fabbricati locati è ridotto del 30% a patto che nella dichiarazione dell’anno in cui si intende usufruire dell’agevolazione vengo indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
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