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In sedici Regioni d’Italia (più l’Umbria, dove di recente il provvedimento è diventato stabile ed è stato incorporato nel testo unico di governo del territorio) è ancora il momento di agire per i cittadini che vogliono aggiungere alla propria casa la metratura equivalente a una stanza, o poco più, usufruendo di una deroga alle condizioni prescritte dal piano regolatore comunale.
• Il decreto, che deriva da un accordo Stato-Regioni del 2009 e contiene anche la possibilità di demolire e ricostruire palazzi fatiscenti godendo di un premio di volumetria, si chiama Piano Casa.
• Nata come misura eccezionale per rilanciare il settore dell’edilizia in crisi, la legge è ancora in vigore: le Regioni infatti l’hanno via via riemendata, a volte riscritta.
• Fa eccezione l’Emilia Romagna, dove – conclusa l’esperienza della prima legge regionale – la misura non è mai stata riproposta.
• I prossimi due o tre anni potrebbero davvero essere gli ultimi per questo provvedimento; in alcune Regioni, infatti, la legge rischia di scomparire per sempre.
• Solo poche amministrazioni hanno effettuato un monitoraggio puntuale per capire l’impatto della disciplina sul proprio territorio. Significa che, in pratica, non è chiaro quanto le famiglie italiane proprietarie di ville e case autonome abbiano usato e gradito l’opportunità di ricavare la stanza in più.
• Su alcuni territori invece – come già accaduto in Valle d’Aosta e in Umbria e come molto probabilmente accadrà in Sardegna – la norma potrebbe anche diventare permanente.
La mappa: dove sì e dove no
L’ultima ondata di proroghe nelle Regioni è arrivata negli ultimi giorni del 2014, con un articolo inserito nella legge Finanziaria.
• Il Piano Casa è stato prorogato in Basilicata, Calabria, Marche, Piemonte, Puglia, Toscana e Sicilia: la dilazione dei tempi, a seconda dei territori, è stata di 12 o 24 mesi.
• Nel Lazio, oltre allo slittamento dei termini, è stato riscritto l’intero testo legislativo. In altri territori, come Abruzzo, Campania, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Molise, Veneto e Provincia di Bolzano, la data ultima per presentare richiesta di ampliamento era già stata stabilita a fine 2015.
• Il Piano Casa è invece scaduto da un anno o più in maniera definitiva, senza ripescaggio, in Lombardia ed Emilia Romagna.
• In Umbria e Sardegna, infine, la scelta dell’amministrazione è stata quella di lavorare a un nuovo testo di legge senza scadenza; strada già intrapresa da Valle d’Aosta e Provincia autonoma di Bolzano.
• Singolare, infine, la situazione della Provincia di Trento, dove l’accordo Stato-Regioni del 2009 non è mai stato recepito, perché preesisteva una legge locale che concedeva bonus di volumetria a chi riqualificava l’esistente. Norma che, anch’essa in scadenza nel 2014, è stata prorogata di un anno, in attesa di un complessivo restyling, fino a dicembre 2015.
Limiti e vincoli per agire
Ovunque, il provvedimento agisce nella stessa maniera: concede premi volumetrici, solitamente fino al 20% della superficie preesistente, a chi vuole ampliare una casa (in genere edifici uni o bifamiliare, pochissimi i casi di possibilità di applicazione a villette a schiera o altre tipologie).
• L’opportunità di agire avviene in deroga ai piani regolatori comunali.
• Definite le regole generali, l’applicazione – territorio per territorio – dipende da ciò che è stato stabilito dal singolo Governo regionale e da ulteriori esclusioni all’applicazione della norma imposte dai singoli Comuni. Solo per fare qualche esempio: in Calabria o in Toscana l’incremento di cubatura non può superare mai i 70 mq di superficie lorda; la Liguria impone ampliamenti differenziati a seconda delle dimensioni iniziali dell’edificio; la Provincia di Bolzano, il Friuli e l’Abruzzo fissano una metratura limite (sommando nuovo più vecchio). In Molise si può intervenire anche su case ancora in costruzione, purché le strutture portanti siano state completate entro il 31 luglio 2011; al contrario, in Provincia di Trento, è concesso l’incremento solo su edifici esistenti alla data del 5 marzo del 1995, a destinazione prevalentemente residenziale e che non siano vincolati come beni ambientali. In Friuli è consentito destinare l’intervento anche in corpi distaccati dal fabbricato originario, così come in Veneto; una possibilità, questa, che nelle Marche è stata introdotta con l’ultima revisione della legge.
• In Friuli, Liguria e Sardegna per usare il Piano Casa basta rispettare la normativa base sull’efficienza energetica, in Abruzzo è necessario raggiungere almeno la classe energetica B, in Toscana occorre abbassare di minimo 20% il fabbisogno energetico dell’edificio.
Demolire e ricostruire
Una seconda possibilità di intervento contenuta in tutti i testi delle leggi di applicazioni è quella di demolire immobili vecchi e fatiscenti e ricostruirli fruendo di un bonus aggiuntivo del 35% o oltre. Definita la regola, le applicazioni sono specifiche e cambiano da Regione a Regione. Va detto però che tale misura è stata fino a ora utilizzata in rari casi.
Con la proroga anche maggiori applicazioni
In quasi tutti i territori la proroga del Piano Casa arrivata alla fine di dicembre 2014 non ha comportato variazioni alla legge originaria, salvo le seguenti eccezioni. In Puglia il provvedimento è stato esteso anche agli edifici non residenziali, che fino a oggi erano esclusi. Nelle Marche, dove sono stati concessi due anni in più di tempo, è arrivato il via libera anche al frazionamento delle unità immobiliari dopo gli interventi di ampliamento, ed è stata introdotta la possibilità di trasformare i sottotetti, oltre che recuperarli; infine agli edifici ubicati in zona agricola è stato concesso il permesso di accorpare all’immobile principale la volumetria degli accessori di pertinenza per una superficie massima di 100 mq (in precedenza erano 70 mq).
Uno o due anni in più e anche senza scadenza temporale
La prima Regione a puntare su un provvedimento senza scadenza è stata la Valle d’Aosta che, fin dalla prima versione del 2009, ha elaborato una legge (la n. 4/2009) rivolta a consentire, negli anni, un progressivo rinnovo del parco del costruito.
• Una scelta condivisa anche dalla Provincia di Bolzano, che ugualmente non ha fissato un termine per il Piano Casain versione altoatesina.
• A distanza di sei anni, tocca ora all’Umbria: già con le modifiche alla normativa “madre” ( legge n. 13/2009) aveva deciso negli scorsi anni di rendere permanenti le possibilità concesse per le demolizioni e ricostruzioni degli edifici. Dall’inizio del 2015 il Piano Casa è stato recepito in versione integrale (con pochissime rettifiche) negli articoli dal 74 al 79 del Nuovo testo unico di governo del territorio e non ha scadenza temporale.
• Analoga la strada perseguita dalla regione Sardegna: il compito di sostituire il Piano Casa (scaduto il 29 novembre 2014) è affidato, qui, al disegno di legge n. 130 del 2014. Il testo è già stato approvato dalla Commissione Territorio del Consiglio regionale, ma deve ancora avere il via libera definitivo. In questa Regione sono moltissime le novità, fra le principali spicca innanzitutto la possibilità di aumentare i volumi degli edifici esistenti fino al 20% nell’ambito d’interventi regolati da un Piano particolareggiato e fin al 30% in presenza di un Puc, con un ulteriore bonus del 15% finalizzato al miglioramento dell’efficienza energetica. Nelle zone F, a 300 metri dalla costa, la riqualificazione dell’esistente è consentita con premi fino al 25% del costruito nelle strutture ricettive, a condizione che riguardi non l’aumento delle stanze, ma solo quello di spazi di servizio alla clientela, così da garantire la destagionalizzazione delle aperture di hotel e alberghi. In merito alle demolizioni e ricostruzioni, è incentivato il trasferimento di fabbricati dalle zone H (a rischio idrogeologico) a quelle «sicure», con la concessione di premialità fino al 40%. Allo stesso modo, chi sposta fabbricati dalla fascia costiera verso appezzamenti al di fuori di quella distanza può godere di un bonus del 15%.
• Anche la Lombardia guarda all’inserimento di specifici articoli nella legge urbanistica per sostituire il Piano Casa.
Le misure per il rilancio dell’edilizia si sono concluse il 31 dicembre 2013 e a fine 2014 la Regione ha varato una legge per la riqualificazione edilizia e per porre un argine al consumo di suolo, a favore del rilancio del costruito.
• Nel Lazio, anche se il Piano Casa è valido fino al 2017 grazie a una recente proroga, si punta verso una riforma più complessiva e a regime sulla rigenerazione urbana (il cui testo di Giunta potrebbe arrivare prima dell’estate) e verso un testo unico sull’urbanistica.
Lazio: fino al 2017, tra bonus e housing sociale
In questa Regione il Piano Casa resta in vigore fino al 31 gennaio del 2017. E, oltre a essere prorogata, la legge regionale di applicazione del provvedimento (L. 21/2009) è stata anche riscritta.
• Rispetto al passato, i “bonus” per ampliamenti e sostituzioni restano pressoché invariati nelle percentuali, differiscono però le modalità con cui sono concessi. Per gli immobili residenziali, sarà possibile incrementare la volumetria del 20% dell’esistente fino a un massimo di 70 mc (fatto salvo il rispetto delle normative antisismiche, di quelle sul risparmio energetico e la bioedilizia, sulle distanze.
• Lo stesso premio è previsto anche per gli edifici non residenziali. Se destinati a erogare servizi socio-sanitari: il tetto massimo è fissato a 200 mc. Fabbricati produttivi e artigianali e quelli a destinazione ricettiva: il bonus sale al 25% fino un tetto di 500 mc.
• Per le demolizioni e ricostruzioni il premio volumetrico è del 35%; se l’immobile non è residenziale si può ampliare fino a 350 mc, a patto però che nel nuovo edificato venga raggiunta la classe energetica A. Non solo: in caso di ristrutturazione o sostituzione con cambio di destinazione d’uso, a fronte di un premio del 30% concesso, viene richiesta la restituzione di un 30% (calcolato in questo caso sulla volumetria già maggiorata dal bonus) da destinare a housing sociale (alloggi e servizi abitativi a prezzi contenuti, destinati a cittadini con reddito medio-basso).
• Gli interventi del Piano Casa (tutti esclusi dai centri storici e su cui i Comuni non hanno possibilità di intervenire, definendo deroghe alle esclusioni già fissate dal Piano Paesistico regionale) potranno essere realizzati con una Dia (sotto i 500 mq) o con Permesso di costruire. Per ciò che riguarda gli oneri, la legge prescrive che se le urbanizzazioni non possono essere realizzate nell’area oggetto della singola operazione, possono essere monetizzate, ma devono essere destinate dai Comuni al miglioramento del costruito, sempre nello stesso ambito territoriale. In caso di Piani attuativi, non è prevista comunque la monetizzazione.
In collaborazione con avvocato Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242. http://www.fna.it
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