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Agestire la comunità condominiale (condòmini e inquilini) con la diligenza del “buon padre di famiglia” è l’amministratore, che agisce in forza a un contratto di mandato. L’articolo 1130 del Codice civile, fra le altre cose, prevede che il professionista debba curare la tenuta del “Registro di anagrafe condominiale”, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Non rientra, invece, il numero di telefono.
Il Registro contiene quindi anche i dati personali, quelli che il Garante definisce “informazioni che identificano o rendono identificabile, direttamente o indirettamente, una persona fisica e che possono fornire informazioni sulle sue caratteristiche, le sue abitudini, il suo stile di vita, le sue relazioni personali, il suo stato di salute, la sua situazione economica, … eccetera”.
In particolare vi rientrano:
- i dati che consentono l’identificazione diretta (immagini, dati anagrafici e tutti quelli che permettono l’identificazione indiretta, come codice fiscale, indirizzo IP, numero di targa dell’auto
- i dati sensibili che rivelano l’origine razziale o etnica, le convinzioni religiose e le opinioni politiche e quelli relativi alla salute. Di recente, l’articolo 9 del Regolamento dell’Unione europea 2016/679 ha incluso anche i dati genetici, quelli biometrici e quelli relativi all’orientamento sessuale
- i dati su condanne penali e reati.
* In merito a questo tema “delicato”, si fa riferimento al vademecum “Il condominio e la privacy” redatto del Garante della privacy. Che, tra le altre cose, specifica che è sempre richiesto il consenso dell’interessato per comunicare i suoi dati personali a terzi, tranne nei casi specifici previsti da un obbligo di legge o quando è necessario adempiere a obblighi contrattuali.
Ruolo dell’amministratore di condominio e privacy
Nel corso degli anni è aumentata l’attenzione sui dati personali e di pari passo anche la responsabilità dell’amministratore di condominio, incluso nell’elenco previsto dall’articolo 5 del Regolamento europeo sulla privacy. In particolare, il testo comunitario prevede che gli amministratori siano obbligati a trattare i dati secondo liceità, correttezza e trasparenza, nonché decidere in che modo organizzare la tenuta dei dati personali. Rispetto alla situazione antecedente all’entrata in vigore del Regolamento (avvenuta nel maggio 2018), i cambiamenti sostanziali sono pochi e si possono riassumere in una maggiore severità nei confronti del titolare e responsabile del trattamento dei dati, l’amministratore appunto, al quale non occorre il consenso dell’assemblea per gestire le informazioni dei condòmini. È tenuto però a fornire i propri dati, anagrafici e professionali, tramite targa da apporre nella bacheca condominiale.
Che cosa si può esporre in bacheca in condominio
È vietato pubblicarvi informazioni contenenti dati personali che facciano risalire a uno o più condòmini. Quest’ultima è utilizzata per informazioni di carattere generale, come gli orari della raccolta differenziata, o di avvisi di emergenza, come le interruzioni di servizi (acqua, gas, luce.), nonché per i dati relativi all’amministratore.
Privacy soggetti morosi in condominio
Il compito dell’amministratore si fa arduo quando in condominio si presentano situazioni di morosità. Se qualcuno non paga le spese dovute per la gestione delle parti e dei servizi comuni, spetta proprio all’amministratore tentare di riscuotere le somme, anche ricorrendo ad azioni severe, come la richiesta al giudice di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Quando un condomino risulta inadempiente non versando la propria quota, in molti casi, purtroppo, per scongiurare l’interruzione di servizi essenziali sono i condòmini comunque in regola con i pagamenti ad accollarsi il debito.
In questa fase l’amministratore non può fare altro che seguire l’iter di legge (solleciti e richiesta del decreto ingiuntivo), ma non può inserire in bacheca i nomi dei morosi. Sul punto il Garante per la privacy ha precisato che, in nessun caso, è possibile pubblicare sulla bacheca condominiale i dati e le generalità dei condòmini morosi, così come non si può comunicare a terzi l’importo del debito. Se ciò avvenisse, l’amministratore violerebbe il diritto alla riservatezza dei morosi e potrebbe essere chiamato a risarcire i danni.
Il debito, invece, può essere comunicato in assemblea agli altri partecipanti al condominio.
L’amministratore può registrare l’assemblea condominiale, avendo cura di allegare il file al verbale e custodirlo. In ogni caso, tutti i condòmini partecipanti alla riunione devono dare il loro assenso alla registrazione, compresi gli ospiti (ad esempio i titolari di aziende che devono realizzare lavori allo stabile), che devono lasciare la riunione una volta esaurito l’argomento che li riguarda.
Accesso al conto corrente condominiale
L’articolo 1129, comma 7, del Codice civile dispone che «l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».
La norma contempla quindi che ciascun condomino possa prendere visione del conto, ma soltanto “per il tramite dell’amministratore”. Occorrerà quindi che il soggetto interessato avanzi una richiesta formale all’amministratore, che è tenuto a fornire la documentazione. Qualora ciò non avvenisse, il condomino può chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria e la revoca del mandato dell’amministratore. Inoltre, può rivolgersi direttamente alla banca, previo invio di una raccomandata all’amministratore.
Sito del condominio: accesso riservato agli aventi diritto
L’assemblea può chiedere all’amministratore di creare un sito Internet condominiale. Sarebbe una sorta di “bacheca digitale”, nella quale inserire informazioni di carattere generale, ma anche i documenti adottati con le delibere assembleari, quali ad esempio i dati contabili e i verbali approvati. L’accesso al sito, dal quale si potrebbe fare in mwodo anche di estrarre e stampare i documenti, non può essere pubblico, ma deve essere riservato soltanto agli aventi diritto, che possono visionarne i contenuti solo dopo essersi autenticati, inserendo username e password loro fornite.
Videocamere nelle parti comuni del condominio: obbligatorio l’avviso
L’articolo 1122 ter del Codice Civile prevede che «le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136». Ossia, serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà dei millesimi di proprietà dell’edificio. Una volta deliberato e installato l’impianto di videosorveglianza, bisogna fare riferimento al vademecum “Il condominio e la privacy” redatto del Garante della privacy, suddiviso in otto capitoli, uno dei quali dedicato proprio alla videosorveglianza.
L’amministratore ha l’obbligo di segnalare la presenza delle videocamere sistemando cartelli visibili e riconoscibili nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze. Le immagini registrate possono essere conservate per un tempo massimo di 48 ore, trascorse le quali vanno cancellate.
Il Garante ha precisato, inoltre, che l’installazione delle videocamere nelle parti comuni è lecita solo se rispetta il “principio di proporzionalità”: ciò significa che il loro utilizzo deve rappresentare l’unica soluzione possibile rispetto ad altri sistemi meno invasivi quali impianti di allarmi, cancelli automatici, ecc.
Le medesime regole valgono anche per i videocitofoni capaci di registrare e salvare immagini su un supporto di memoria. L’obiettivo del dispositivo elettronico deve limitarsi a riprendere soltanto l’area limitata e mai pubblica e sarà necessario apporre in questo caso dei cartelli ben visibili che indichino la presenza delle videocamere.
Tratto da Cose di Casa cartaceo
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