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La gestione di un condominio prevede due diverse tipologie di spese: quelle ordinarie riguardano la manutenzione regolare dei servizi comuni, come l’ascensore e le scale. Per la loro approvazione, in prima convocazione, è necessario il voto favorevole della metà degli intervenuti all’assemblea, che rappresenti la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione è sufficiente il sì di 1/3 dei proprietari e 1/3 del valore dell’edificio. Le spese straordinarie, invece, comprendono tutte quelle derivanti da interventi eccezionali, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia. In linea di massima, le maggioranze richieste per approvare queste spese cambiano a seconda dell’entità economica delle manutenzioni.
Per gli interventi straordinari, in generale, l’assemblea in seconda convocazione può deliberare con la maggioranza di 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio. Per i lavori più costosi (e di rilevante entità) l’assemblea deve sempre deliberare con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio. Fra le spese straordinarie possono rientrare anche le innovazioni, cioè quegli interventi diretti a innovare le cose comuni: per la loro approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (la metà più uno) che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Le norme per la ripartizione delle spese sono contenute nel regolamento condominiale contrattuale e, solo in sua assenza, si fa riferimento al Codice civile. In particolare, secondo l’articolo 1123, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per le innovazioni deliberate a maggioranza e per i servizi nell’interesse comune vanno suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino; nel caso, invece, si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Per le spese straordinarie, fra cui ci sono quelle per interventi “eccezionali”, le maggioranze necessarie in assemblea cambiano in base all’entità economica del tipo di manutenzione.
Sono proprio le spese straordinarie a creare i maggiori problemi agli amministratori di condominio; per esempio quelle relative all’ascensore o ad altre parti comuni utilizzate in modo differente dai singoli condomini. Ma non solo. Anche nel caso di cessione di un immobile, le spese straordinarie possono creare confusione: il nuovo proprietario potrebbe ritrovarsi a pagare interventi approvati prima che la compravendita andasse a buon fine. Oppure ancora: a chi spetta pagare tra usufruttuario e nudo proprietario? E tra divorziati? Vediamo.
Ascensore: sicurezza a carico di tutti
È di proprietà di tutti i condomini solo se è stato installato durante la costruzione dell’edificio. Nel caso in cui, invece, sia stato realizzato in un momento successivo, la proprietà e le relative spese spettano solo a chi lo ha fatto aggiungere e ne usufruisce. Detto ciò, per quanto concerne le spese ordinarie e straordinarie, in assenza di diverse disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, esse vanno ripartite tra i condomini, per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore di ciascun appartamento rispetto a quello totale del condominio. Se invece è necessario eseguire lavori per adeguare l’impianto alle normative di sicurezza, tutti i condomini devono contribuire, anche quelli che vivono al pian terreno o i proprietari dei negozi che non utilizzano l’ascensore, dato che tutti trarranno benefici da questo intervento, in quanto contribuisce ad aumentare il valore commerciale dell’edificio.
Usufrutto e nuda proprietà
I rapporti tra l’usufruttuario (chi gode di un bene la cui proprietà appartiene a un altro soggetto) e il nudo proprietario (chi possiede il diritto di proprietà del bene, ma non ha il diritto di goderne) sono regolati dal Codice civile. L’usufruttuario può partecipare alle assemblee di condominio ed esprimere il proprio voto, ma solo per questioni di ordinaria amministrazione e godimento delle cose e servizi comuni. Per innovazioni, ricostruzioni e manutenzione straordinaria, invece, è solo il nudo proprietario a poter decidere, a meno che quest’ultimo si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico oppure ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo. In questo caso specifico, l’usufruttuario è legittimato a votare ed eseguire gli interventi a proprie spese e richiederne il rimborso al nudo proprietario. Il discorso non cambia per la ripartizione delle spese di gestione: l’usufruttuario paga quelle ordinarie, come la manutenzione dell’impianto di riscaldamento o le piccole riparazioni all’ascensore, mentre le spese straordinarie (il rifacimento della facciata o la sostituzione della caldaia) sono a carico del nudo proprietario. In ogni caso, dopo la riforma del condominio (entrata in vigore il 18 giugno 2013), a norma dell’art. 67, ultimo comma, Disposizione di Attuazione del Codice Civile, “nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”. Tradotto significa che entrambi sono tenuti a pagare le spese, ma solo quelle effettuate dopo il 18 giugno 2013. Per gli oneri antecedenti, invece, il creditore dovrà rivalersi sull’usufruttuario o sui suoi eredi.
Il caso degli ex coniugi
Per separati o divorziati, anche il pagamento delle spese condominiali a volte è motivo di contestazioni.
• La Cassazione ha stabilito che, a meno che i due non si accordino diversamente, quando la casa familiare è attribuita al coniuge non proprietario, spetta a quest’ultimo pagare le spese ordinarie, mentre le straordinarie sono a carico del coniuge proprietario.
• Quando invece i due ex sono comproprietari, oltre alle spese ordinarie il coniuge assegnatario dovrà pagare anche le straordinarie, in proporzione alla sua quota di proprietà.
Prima dell’acquisto verificare quanto già deliberato
A volte capita che, dopo aver acquistato un appartamento, il condominio presenti al vecchio e al nuovo proprietario il conto relativo a interventi di manutenzione straordinaria decisi prima che la compravendita andasse in porto. In tal caso, il condominio può richiedere le spese indifferentemente al venditore e agli acquirenti, in forza del principio di solidarietà. Nei rapporti interni venditore/acquirente, invece, il nuovo proprietario non dovrà pagare le spese qualora i lavori siano stati deliberati dall’assemblea prima del trasferimento della proprietà dell’immobile.
• Poco importa se le nuove opere verranno invece realizzate dopo la compravendita e ne godranno soltanto i nuovi proprietari.
• Tuttavia, al momento della stipula del contratto, le parti possono accordarsi diversamente e decidere che gli oneri per le spese deliberate prima del rogito, rimangano a carico di chi acquista l’unità immobiliare.
In collaborazione con avvocato Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242. http://www.fna.it
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