Manutenzione ordinaria: quali lavori comprende e permette di usufruire di bonus?
Cosa significa manutenzione ordinaria e quali lavori vi rientrano? Permette di usufruire del bonus ristrutturazione e del bonus mobili? Ci sono differenze tra appartamenti singoli e parti comuni dei condomini?
Quando si parla di detrazioni fiscali per interventi sulla casa, si distingue tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Soffermandoci qui sulla prima vediamo cosa significa, la normativa di riferimento e la tipologia di lavori che vi rientrano.
Manutenzione ordinaria: che cosa comprende
La normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) che all’aticolo 3 alla lettera a) definisce gli “interventi di manutenzione ordinaria” gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.”.
Si tratta quindi sostanzialmente delle “finiture”, quelle parti di un elemento strutturale o tecnologico sostituibili e rinnovabili senza sostituire l’intero elemento strutturale o tecnologico. Per “integrazione di impianti tecnologici esistenti” si intende compreso l’ammodernamento di impianti esistenti e l’aggiunta di componenti tecnologiche in impianti esistenti, mentre non è compresa la destinazione ex-novo di vani ad ospitare servizi igienici o impianti tecnologici.
Parti comuni di edifici residenziali: quali sono
I lavori di manutenzione straordinaria che permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% sono solo quelli che riguardano le parti comuni di edifici residenziali. Le parti comuni interessate sono ai sensi dell’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile:
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Manutenzione ordinaria: servono permessi?
I lavori di manutenzione ordinaria rientrano nelle attività di edilizia libera. Dal 22 aprile 2018 è entrato in vigore il decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018 che contiene il nuovo Glossario dell’edilizia libera, un elenco in maniera non esaustiva di tutti gli interventi di manutenzione, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.
Nel dettaglio sono 58 le tipologie di opere che possono essere realizzate senza richiedere nessun titolo abilitativo e che quindi rientrano nell’edilizia libera. Anche per l’installazione, la riparazione, la sostituzione o il rinnovamento di tende da sole, pergolati e vele, non è necessario alcun titolo edilizio né alcun permesso perché tali interventi hanno una semplice funzione accessoria di arredo dello spazio esterno, limitata nel tempo.
Lavori di manutenzione ordinaria su parti comuni e bonus 50%
I lavori di manutenzione ordinaria che è possibile eseguire su tali parti comuni e che permettono di fruire della detrazione Irpef al 50% sono a titolo esemplificativo:
opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
rifacimento di intonaci interni
impermeabilizzazione di tetti e terrazze
verniciatura delle porte dei garage
riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi
riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni
riparazioni di balconi nelle parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
Rifacimento o sostituzione dei cornicioni conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni)
sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti
riparazione o rinforzo della struttura di parapetti e balconi conservando caratteri uguali a quelli preesistenti
riparazioni murarie del locale caldaia varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
sostituzione persiana conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colo)
sostituzione tegole con altre uguali a quelle preesistenti
Per tutti tali interventi la detrazione dall’Irpef nella misura pari al 50% spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Quindi se tali interventi vengono eseguiti sulle proprietà private dei singoli condomini o sulle loro pertinenze – come ad esempio garage, cantine, soffitte – non danno diritto ad alcuna agevolazione.
A titolo esemplificativo nella manutenzione ordinaria rientrano la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, verniciatura delle porte dei garage, sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni e sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti, sostituzione della persiana conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma, materiale, colore) e delle tegole con altre uguali a quelle preesistenti.
Manutenzione ordinaria sul singolo appartamento
Gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulla singola unità immobiliare permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% solo se fanno parte di un intervento più vasto. Così ad esempio la sostituzione di pavimenti è un lavoro di manutenzione ordinaria che se viene realizzato sul singolo appartamento a seguito di un lavoro più grande come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuovi muri divisori o lo spostamento dei servizi, può rientrare nella detrazione al 50%. Così allo stesso modo se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta.
Manutenzione ordinaria e il bonus ristrutturazione 50%
I lavori di manutenzione ordinaria permettono di fruire della detrazione fiscale per la ristrutturazione edilizia al 50% fino al 31 dicembre 2024 e con importo massimo di spesa di 96mila euro per unità immobiliare, se sono realizzati su parti comuni di edifici residenziali o se rientrano in un intervento globale di ristrutturazione nel caso di singoli appartamenti.
Così la tinteggiatura pareti e soffitti o la sostituzione di pavimenti, nonché il rifacimento di intonaci, sono lavori di manutenzione ordinaria che danno diritto al bonus del 50% se realizzati sulle parti comuni del condominioo se inseriti all’interno di una ristrutturazione per lavori su singoli appartamenti
La sostituzione degli infissi in particolare, però, può godere dei bonus ristrutturazione o ecobonus o Superbonus a seconda dei casi.
Manutenzione ordinaria: quando si può avere il bonus mobili 50%
Come per tutti i lavori di ristrutturazione, anche quelli di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali permettono di godere anche di un’altra detrazione fiscale, il bonus mobili. Si tratta della facoltà di detrarre dall’Irpef dovuta nella misura pari al 50% l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici di classe A e A+ per i forni destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione. Il principale presupposto per avere la detrazione è la realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici residenziali (guardiole, appartamento del portiere, lavatoi, ecc.). Quando si effettua un intervento sulle parti condominiali, i condòmini hanno diritto alla detrazione, ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare le stesse. Il bonus non è concesso, invece, se acquistano beni per arredare il proprio immobile.
Ristrutturare casa è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Ristrutturare la casa è una definizione generica che va inquadrata invece nella complessa normativa edilizia ed urbanistica, per poter seguire il percorso burocratico idoneo. Come abbiamo visto, è il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” contiene, al Titolo I art. 3, a delineare le definizioni degli interventi edilizi, di cui si riporta uno stralcio dei suoi principali contenuti:
Art. 3 (L) – Definizioni degli interventi edilizi 1. Ai fini del presente testo unico si intendono per: a) “interventi di manutenzione ordinaria“, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) “interventi di manutenzione straordinaria“, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo“, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; d) “interventi di ristrutturazione edilizia“, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; e) “interventi di nuova costruzione“, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: e.1)la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente,..
Prima di dar corso a qualsiasi lavoro nel proprio appartamento è bene accertarsi di quali siano gli obblighi di legge a proprio carico. Gli adempimenti di legge (e quindi le pratiche edilizie) variano a seconda del tipo di lavoro che si intende realizzare ed alle caratteristiche edilizie ed urbanistiche dell’immobile in cui si eseguiranno i lavori. Gli uffici tecnici del Comunali – settore edilizia privata – dove è situato l’immobile o lo Sportello Unico dell’edilizia, se presente, sono generalmente a disposizione dei cittadini per fornire informazioni in merito.
Riassumendo: prima di intraprendere qualsiasi attività di ristrutturazione della propria casa bisogna informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune dove è situato l’immobile o presso lo Sportello Unico dell’edilizia, se attivo. In generale si può allora considerare che per manutenzione ordinaria vengono intese le opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture; ma anche quelle necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti esistenti. La manutenzione straordinaria, invece, comprende i lavori di modifica di parti, anche strutturali. E in più, in tale classe, è inclusa anche la realizzazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non vengano alterati i volumi o le superfici delle unità immobiliari e non si modifichi la destinazione d’uso. Si intendono opere di restauro e risanamento conservativo, poi, quelle finalizzate al mantenimento della funzionalità, con un insieme di lavori che, pur rispettando le caratteristiche tipologiche della costruzione, ne consentano destinazioni d’uso compatibili. Con il termine generico “ristrutturazione“, infine, si intende la trasformazione con opere che possono portare a ottenere un fabbricato diverso (ripristino o sostituzione degli elementi costitutivi, eliminazione, modifica e inserimento nuovi elementi e impianti). È compresa anche la demolizione di un edificio e la sua ricostruzione con stesse volumetria e forma.
