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Una comunità composta da persone che, pur vivendo in spazi privati (le singole unità immobiliari), condividono alcune parti comuni dell’edificio: il cortile, le scale, l’ascensore… Questa è la definizione di condominio e l’articolo 1102 del Codice civile dispone che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». Per garantire la pacifica convivenza dei residenti e assicurare che tutti agiscano senza danneggiare gli altri, è necessario che ciascun condominio si doti di un regolamento che preveda cosa si può e cosa non si può fare. Ma non solo.
L’articolo 1138 del Codice civile specifica che «quando in un edificio i condomini sono più di dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione». Inoltre, «ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente». Resta inteso che anche negli stabili con meno di dieci condòmini è possibile redigere un regolamento, che però ha carattere facoltativo.
* Il regolamento di condominio, secondo la maggioranza degli interpreti, ha carattere normativo e pertanto le singole clausole sono reputate opponibili ai terzi anche in mancanza di trascrizione nel registro di cui all’art. 1129. Viceversa, da parte di altri si sostiene la natura contrattuale del regolamento, opponibile ai terzi solo in forza di un richiamo e con la relativa approvazione al momento del singolo atto di acquisto.
Costituzione dell’assemblea e validita’ delle deliberazioni
Per approvare il regolamento occorre il quorum sancito dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento deve essere allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore e può essere impugnato a norma dell’articolo 1107 del Codice civile, secondo cui «ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato.
Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
L’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti».
Il regolamento deve sempre rispettare il Codice civile
Attenzione però, le disposizioni del regolamento di condominio non possono in nessun caso modificare le cosiddette “norme inderogabili” del Codice civile, contenute nei seguenti articoli: 1118, comma 2 (diritti dei condòmini sulle parti comuni); 1119 (indivisibilità delle parti comuni); 1120 (innovazioni); 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore); 1131 (rappresentanza); 1132 (dissenso dei condòmini rispetto alle liti); 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni); 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
3 tipi di regolamento di condominio
Non tutti i regolamenti condominiali sono uguali. C’è quello contrattuale, disposto quando viene edificato lo stabile; quello assembleare, votato dai condòmini che ne hanno diritto; il tipo giudiziale, redatto dal giudice nel caso in cui il condominio non vi sia riuscito.
Regolamento di condominio contrattuale
È predisposto dal costruttore che ha realizzato l’edificio, e accettato dai singoli condòmini proprietari nel momento in cui acquistano le unità immobiliari. Fra tutti i regolamenti, questo, che deve essere richiamato negli atti di acquisto, ha natura di contratto normativo e quindi, oltre a disciplinare l’uso delle parti comuni e disporre la suddivisione delle spese relative alle parti condivise dello stabile, può contenere norme in grado di limitare i diritti soggettivi dei singoli condòmini. In alcuni casi, questo tipo di regolamento può contenere criteri differenti rispetto a quelli sanciti dal Codice civile, a eccezione delle disposizioni presenti nelle cosiddette “norme inderogabili” del Codice stesso. Inoltre, deve sottostare alle norme emanate da enti superiori quali Stato, Regioni e Comuni.
Ne consegue che, per l’approvazione o la modifica, è necessario che i partecipanti al condominio si esprimano con voto unanime. Sul punto è bene precisare che, poiché non tutte le clausole di un regolamento possono essere di natura contrattuale, l’unanimità dei consensi è richiesta solo per la modifica di quelle contrattuali.
Diversamente, è sufficiente il quorum previsto dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Regolamento di condominio assembleare
Per approvare il documento occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore complessivo dello stabile, e con lo stesso quorum è possibile apportare modifiche.
In linea generale, contiene le seguenti informazioni:
✓ costituzione del condominio
✓ composizione del condominio
✓ descrizione di cose comuni e indivisibili del fabbricato
✓cose comuni divisibili (per esempio, lastrici solari o terrazze non comuni)
✓ richiamo alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni
✓ uso degli impianti e locali comuni
✓ norme di comportamenti e divieti (per esempio, quello di giocare a palla in cortile)
✓ indicazione degli organi del condominio
✓ informazioni sull’esercizio condominiale, con indicazioni sulle tempistiche relative al bilancio consuntivo e a quello preventivo che l’amministratore è obbligato a presentare dinanzi all’assemblea.
Regolamento di condominio giudiziale
Può succedere che l’assemblea di uno stabile abitato da più di dieci condòmini non raggiunga il quorum necessario per l’approvazione del regolamento assembleare: in questo caso ciascun condòmino ha la facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria, che provvederà ad approvare un regolamento, detto per l’appunto giudiziale.
L’articolo 1105, comma 4, del Codice civile dispone infatti che se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può nominare anche un amministratore.
Sulla questione è intervenuta anche la Corte di Cassazione (con la sentenza 10 febbraio 1993, n. 1218) secondo cui «i regolamenti condominiali non approvati dall’assemblea, ma adottati coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di ciascun partecipe di condominio con più di dieci componenti di ottenere la formazione del regolamento della comunione, in necessaria correlazione con la natura del titolo giurisdizionale che ne costituisce la fonte, hanno autoritativamente, ai sensi dell’art. 2909 cod. civ., efficacia vincolante per tutti i componenti della collettività condominiale, indipendentemente dalla circostanza che la loro adozione sia avvenuta nel dissenso, totale o parziale, di taluno di essi, allorché la pronuncia che ne abbia sanzionato l’operatività sia divenuta non più impugnabile e, quindi, definitiva ed irretrattabile».
Sanzioni per chi trasgredisce il Regolamento condominiale
Che cosa succede se qualcuno vìola tali disposizioni? A chiarirlo è l’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo il quale «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800». La norma specifica, inoltre, che la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie e che l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore complessivo dell’edificio, espresso in millesimi).
La Corte di Cassazione (sentenza 16 gennaio 2014, n. 820) ha osservato che «non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, perché sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato – se non eccezionalmente – il diritto di “autotutela”». Per multare, quindi, occorre una delibera assembleare licenziata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. In ogni caso, a norma dell’articolo 1137, comma 2, del Codice civile, ciascun condomino è legittimato a impugnare la delibera dinanzi l’autorità giudiziaria, chiedendone l’annullamento entro 30 giorni, a decorrere dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
Tratto da Cose di Casa di gennaio 2021
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